為什麼里斯本的火熱房地產市場不會降温 - 彭博社

里斯本，葡萄牙的天際線上的住宅建築。攝影師：Goncalo Fonseca/Bloomberg在葡萄牙用投資激勵探索富裕外國人之後，政府很難阻止推動房價飆升的購房狂潮。

根據Idealista的數據，里斯本的房價在11月份上漲了5.8%，達到創紀錄的每平方米5,426歐元（5,963美元），這是繼雅典之後歐洲第二大增幅，雅典是彭博跟蹤的主要歐洲城市中最熱門的房地產市場。

在過去五年裏幾乎上漲了30%之後，葡萄牙首都的住宅房產比米蘭、馬德里和柏林都更昂貴。這使得里斯本的大多數本地人買不起新房，並顯示了供應往往比利率更能決定價格。

葡萄牙政府已經開始改變政策，結束了該國的黃金簽證計劃，並批准了一項削減新居民税收激勵的計劃。但是，由於陽光明媚的氣候和價格大約是巴黎和蘇黎世的一半，遏制需求的努力幾乎沒有產生影響。

“儘管有這些變化，我們看到外國客户的諮詢數量增加了，”葡萄牙房地產顧問Savills的負責人Paulo Silva説。“即使銷售放緩，也簡直沒有足夠的房屋來滿足需求。”

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在歐洲，廉價貨幣時代的結束影響了購買力，而供應不足則影響了許多城市的房價。彭博城市追蹤器監測的十個市場中有六個正在上漲。

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雅典的房價同比增長接近12%，斯德哥爾摩上漲超過5%，連續六個月增長，而馬德里和米蘭的房價仍在穩步上漲，增速超過3%。巴黎的表現最疲弱，下降超過6%。

為了捕捉歐洲城市房地產市場的最新趨勢，彭博從多家提供商那裏彙編了數據。一些是要價和指示水平，而另一些是交易的官方數據。

彭博城市追蹤器：城市房價快照

以歐元每平方米計價。變動以當地貨幣計算

來源：Immowelt（柏林）、Idealista（馬德里）、Idealista（里斯本）、Svensk Mäklarstatistik（斯德哥爾摩）、Rightmove（倫敦）、Immobiliare（米蘭）、Immopreise（維也納）、Le Figaro（巴黎）、Properstar（蘇黎世區）、Properstar（蘇黎世州）、中央統計局CSO（都柏林）、Spitogatos（雅典）、彭博計算。

曾經是一個佈滿老建築的房地產邊緣地帶，里斯本在2014年完成國際緊急援助後成為投資熱點。當時，政府取消了租金控制，並引入了黃金簽證——以50萬歐元的房地產投資換取居留權的途徑——以及減税措施來吸引新居民。

此後不久，數千名海外買家湧入里斯本尋找便宜貨物，因為該國正在從金融危機中恢復過來。其中包括瑞士億萬富翁克勞德·貝爾達（Claude Berda），他是法國廣播公司AB Groupe的創始人。2016年，他與當地投資者何塞·卡多索·博特略（Jose Cardoso Botelho）合作，購買了里斯本七座山之一的第一塊土地。

葡萄牙里斯本阿爾法馬區的一間底層住宅公寓。攝影師：Goncalo Fonseca/Bloomberg“當我們注意到一塊寫着‘待售’的小廣告牌時，我們正站在泰加斯河後面自拍，”卡多索·博特略説。“我們握手，事情就這樣開始了。”

兩人成立了總部位於里斯本的Vanguard Properties公司，此後在這座50萬人口的城市開發了近十座住宅樓。需求非常強勁，以至於這些樓常常在建成前就售罄。

卡多索·博特略表示，長時間等待建築許可證——其中一塊地等了八年——導致了嚴重的住房短缺。繁文縟節意味着Vanguard在過去兩個月交付了500套公寓後，明年將沒有單位可供出售——其中近一半被外國買家購買。

里斯本一棟建築外的“待售”標誌。攝影師：Goncalo Fonseca/Bloomberg2022年，根據房地產市場數據收集機構Confidencial Imobiliario的數據，葡萄牙可供出售的住房數量達到了15年來的最低水平。社會住房僅佔總庫存的2%，是歐盟中最低的之一。

與此同時，根據德勤的2022年房地產指數，里斯本的新房平均價格已經超過了都柏林和布魯塞爾。對於許多葡萄牙家庭來説，他們的工資屬於西歐最低水平，購房夢已被昂貴、質量低劣的遠郊租房所取代。

Bloomberg城市追蹤器

住房價格的年度百分比變化

數據來源：Idealista（馬德里）、Idealista（里斯本）、Svensk Mäklarstatistik（斯德哥爾摩）、Rightmove（倫敦）、Le Figaro（巴黎）、Spitogatos（雅典）、彭博計算。

里斯本的趨勢顯示了政府管理住房價格有多麼困難。儘管需求可以通過激勵措施來刺激，但支持供應需要時間和金錢，而平衡不當會帶來繁榮與蕭條的循環風險。

人們越來越擔心當今的房價上漲可能很快就會轉變。葡萄牙央行上個月表示，銀行將不得不建立額外的資本緩衝以彌補可能的與住房相關的損失。此舉是在葡萄牙的住宅銷售在年初六個月下降了22%之後進行的，根據房地產服務提供商Jones Lang LaSalle的數據。

由於無法擁有住房並且租金飆升，越來越多的葡萄牙人生活在不穩定的條件下。在里斯本郊外的英格萊斯斯莊園（Quinta dos Ingleses），約有40個帳篷被搭起。

“每天都有新人出現，”在里斯本附近的Carcavelos堂區的一個社區中心負責無家可歸者項目的Filipe Silva説道。“這些大多是工作的人，但無法支付住房費用。”

一名抗議者舉着一張寫着“這是葡萄牙的房子”並畫着一個帳篷的標語，在里斯本舉行的住房危機示威活動上，攝影師：Patricia de Melo Moreira/AFP/Getty Images。這塊地塊毗鄰精英的Nova商學院和一所英國學校，那裏的學費可能超過每月1000歐元。不斷加劇的不平等引發了緊張局勢，今年早些時候數千人走上街頭抗議里斯本和葡萄牙其他城市的住房危機，這種不滿情緒在其他地方也有所體現。

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葡萄牙社會黨政府回應稱將增加廉價住房數量並取消對外國人的激勵措施。即將卸任的總理安東尼奧·科斯塔表示，這些計劃正在助長房地產投機。但要讓葡萄牙退出市場可能並不容易。

“歸根結底，該國温暖的氣候、迷人的海灘、生活方式和相對較低的生活成本將繼續吸引外國投資者的興趣，”房地產投資公司Square Asset Management的首席執行官Pedro Coelho説道。

這個故事是在彭博自動化的幫助下製作的。