這種“舊房主靠提升容積率達到不花錢僱人重建的做法”，是房主們天真的想法和算法_風聞

【本文來自《老破小自拆自建可行嗎？設想落地難點在哪裏？》評論區，標題為小編添加】

難點其實還是經濟賬。

改建提升容積率，以達到新房的一半給舊房主一半給房產商，從而房主不用掏錢而房地產商也有賺——這種帳本來就是天真的算法。

請問，現在有哪個房產商即使不用掏錢拍地，卻願意掏出一半的新房給“舊房主”，並且自己承擔建設費用（現在的房產商都不願這麼做的，而是靠賣期房和樓花去獲取資金方式去提前變相轉移建設費用的來源），自己只能賣省下的另一半房子的？畢竟在賬目上，這種**“舊房主靠提升容積率達到不花錢僱人重建的做法”**，換算到現有的房產業模式裏的總售房營業額裏土地成本佔30%、建設成本30%、税費15%、毛利潤25%，就變成總售房營業額裏直接少掉一半，而建設成本沒少，税費沒少。即不用花錢或者説省下來的土地成本由原來的總售房額的“30%”，直接變成“****一半給舊房主一半給房產商”所意味着的總售房額的50%“。這導致對房產商的賬目而言，毛利率或者説投資回報率直接少掉一截，還業務受約束（比如業務總額萎縮，而這會影響資金的來源；又比如再不能高低價配售了，畢竟這小區翻建後不可能把差的房子給”舊地主“，把最優質的房子都歸房產商），而風險和資金壓力一點沒少反而更大（現在都流行售“期房”的做法本來就是資金壓力大的體現。如果放這裏”只能賣一半的房子“依然這樣做，這意味着對應的房產平均面積的資金壓力是直接比舊模式翻倍，即使針對”歸屬房地產的那一半房子“也採取期房和樓花的做法，其難度也會翻倍甚至不止。可房地產商最關心的其實是資金問題——有錢則”快上”和“高水平高端“地建，沒錢則偷工減料甚至爛尾）。

況且，你以為容積率的提升，不需要對周邊的教育、交通、水電等等的配套進行提升？這些周邊配套的加建的錢誰出？以前的配套設施的建設費用，大部分是國家從”土地出讓金“中收取並由國家承擔的。而這種**“舊房主靠提升容積率達到不花錢僱人重建的做法”，是沒有”土地出讓金“的。**

總之，這種**“舊房主靠提升容積率達到不花錢僱人重建的做法”——在房產商的賬面上，土地的成本還直接變大了（由舊模式下的佔總售房額的30%變成了佔50%）而其他成本一點沒少；**而且意味着要把”容積率的提升所必然需要的配套的提升“的費用推給國家乃至房產商去承擔；同時資金壓力和風險還會變大。

國家願不願意這樣做我不知道，但按目前的舊房地產模式和税費模式來説，城市建設的私人住房的牆外配套，不可能全部由國家掏錢承擔——這也是不可持續的，除非房產業的税費等極高（注意舊房地產模式和税費模式裏，是有”土地出讓金“這種變種税的，除此之外税費只有現有的那種很低的房產銷售税、過户費等——可按這裏的做法國家是沒了土地出讓金的），或者按西方那樣，去收每年1%✖70年＝70%的不低的房產税（若按房價會漲的算法，分長期在使用期間收房產税的話，最終的房產税的率是比按當初新房的70%一次性徵徵收的做法還要高的）？

至於房產商願不願意，那還得看”房價“——以只能出售翻建後的一半的房子的收入，去抵消所承擔的”賬目損失“、風險，以及容積率提升後必須提升配套的建設費用等等。估算一下的話，按目前國內的房產業的經營狀況，想要達成這種”房產商的願意“，只能是：

翻建後的房價是天價遠遠高出成本，比舊的房產業開發模式下已經很高的“銷售價成本價之比”還要更高。可這在以前房市房價都飛漲的時候都不太可能（畢竟能能達到這種業務優渥度，房產商早通過舊房產模式下的”地王項目“之類的肯掏天價拍地錢的方式，在別的地塊去實現了），更何況如今房市房產受挫。

又或者是”給舊房主的那一半新房“是小低層，而“歸屬房產商的那一半新房”是大平層或高端別墅。可這對“舊房主們”而言根本不可接受。

又或者是翻建後，片區由原先的普通小區變成了CBD區。可這根本是不可能的（若可能，國家早高價對這小區徵地了，何需現有的舊房主們自己去翻建）。

綜合所述，這種**“舊房主靠提升容積率達到不花錢僱人重建的做法”，**是就房主們天真的想法和算法——説白了按這小區的情況，是想要國家免税低税甚至掏錢貼錢，或者想要房產商微利大風險（光面對”資金壓力“這一條，大部分房產商就會望而卻步）地去給他們翻建，並且想蹭”翻建後房價和生活及區位水平都大幅提升獲利”的車。可國家和房產商都不傻，天下也沒有免費的午餐。