多地二手房掛牌量激增，樓市何處去？

（文/張志峯 編輯/馬媛媛）近期，多地二手房市場從“橫盤”“陰跌”狀態，轉而變成“量價齊跌”；同時掛牌量飆升，讓敏感的樓市更顯脆弱。

值得關注的是，此類狀況正在由三四線城市向北京、上海等一線城市與強二線城市蔓延。

作為維繫樓市大循環平穩運行的最後一環，二手房市場變動也令整個新房市場與土地市場捏了把汗。

二手房“量價齊跌”

自2023年以來，全國二手房掛牌量持續走高，且這一狀況正在向一線城市與強二線城市蔓延。

諸葛數據研究中心監測數據顯示，2023年6月重點10城掛牌量同比呈現不同幅度的上漲。其中，蘇州同比漲幅超140%，遙居首位，杭州和深圳位列第二、三，同比漲幅均在100%以上，較去年同期實現了翻倍增長。

上海易居房地產研究院對全國13個重點城市二手住宅掛牌量的情況進行統計，也得出同樣結論。

今年6月初13城二手住宅掛牌量為199萬套，相比今年年初159萬套增長了25%，説明今年上半年多城的二手房出售意願很強，但由於市場交易遇阻，進而產生了房源激增的問題。

從絕對規模看，重慶、成都和上海的二手房掛牌量規模相對大，6月初分別為22萬、20萬和18萬套。同時，對比年初掛牌規模，今年6月份上海、武漢和西安的增速最大，分別為82%、72%和40%。

行業普遍認為，二手房掛牌量飆升主要受到交易量下行影響，供大於求的矛盾持續凸顯，導致二手房“越賣越多”。同時，“量價齊跌”進一步加劇市場恐慌情緒，引發部分城市出現二手房拋售潮。

以北京為例，根據中原地產研究院統計數據，從4月份開始北京二手房住宅網籤交易量持續下行，至6月份僅為11607套，環比下降10.6%，成交數據已經跌至2023年3月的一半。

隨着二手房成交量明顯放緩，為了加速賣出手房源，業主降價出售成主流。

國家統計局數據顯示，5月北京二手住宅價格指數由漲轉跌，環比下滑0.6％；6月北京二手住宅平均價格為76275元/平方米，環比下滑0.09%。

截至6月末，北京二手房掛牌量已近20萬套，逼近城市歷年掛牌數據記錄。

在這方面感受最為直接的便是房產中介，伴隨着上半年二手房市場“量價齊跌”，全國範圍內中介門店數量也在肉眼可見地減少，“賣不動”“議價空間增加”成為行業共識。

不過，在貝殼研究院看來，二手房新增掛牌量增加背後的另一大關鍵原因是換房需求的增加，只是因為二手房交易不暢，導致許多改善性購房者“賣一買一”的計劃難以實現，而並不全是外界所渲染的“資金在逃離樓市”。

新房市場再次下滑

而在行業看來，二手房早已不是一個孤立的市場，其與新房市場、土拍市場以及機械工程、建築建材、裝修設計等眾多行業都影響深遠。盤活二手房市場，提高房子的流通性，對於激活樓市活力意義重大。

最為直觀的表現就是，北京、上海、深圳、杭州等地熱點區域新房市場之所以仍能保持超高認籌率，甚至衍生出假結婚、茶水費等一系列違法行為，用以爭奪搖號資格的現象，很大程度上也在於該區域一二手房價倒掛，對於部分中心區域豪宅樓盤，可能一套房子差價超過2000萬元。

但如今隨着二手房市場從“橫盤”到“陰跌”，再到“量價齊跌”“掛牌量飆升”狀態，原本由一二手房價倒掛引發的“搶到就是賺到”也變成了偽命題。

日前上海著名豪宅項目翠湖天地一套豪宅降價1189萬元引發圍觀，就是最好的證明。

該房東1月前以低於市場掛牌價約500萬元的價格（2480萬元）競拍獲取該房源，想要以3188萬元掛牌出售。但事與願違，不到一月時間內連續十多次降價，至7月2日掛牌價已降至1999萬元。

換句話説，儘管目前一線城市絕大多數二手房掛牌價變化不大，但成交量急劇下降，過去用來賺錢或對抗通脹的二手房變現能力嚴重不足，進而導致新房銷量在去年原本基數較低的背景下再次下滑。

日前克而瑞發佈的新房銷售數據顯示，2023年上半年百強房企實現銷售操盤金額30620.2億元，同比微增0.2%，然而6月單月銷售數據卻下滑嚴重。

2023年6月，重點30城新房供應量環比上升34%，成交量環比卻出現9%的下挫態勢，同比下降幅度更是達到25%，再度刷新歷史最低水平。

要知道，自2021年下半年房地產危機爆發以來，加之疫情影響，去年全年各地新房銷售額幾乎已經降至歷史冰點。

易居企業集團CEO丁祖昱預測稱，若三季度無強有力的救市政策出台，整體新房成交規模還將低位持穩，環比降幅和累計同比增幅將持續收窄，維持弱復甦主基調。

土地市場不及預期

此外，新房市場遇冷，還直接降低了優質房企對於拿地投資方面的積極性。

中銀證券統計數據顯示，2023年上半年全國（300城）成交2.56萬宗土地，合計成交建面13.0億平方米，同比下降15%；成交總價1.48萬億元，同比下降21%。

報告同時指出，這一結果還是在各地有意識提高優質地塊佔比、通過延長土地款繳納時間等方式讓利開發商且城投、軌交、建築系等地方性國企兜底等前提下所得。

從區域來看，上半年長三角、大灣區城市羣樓面均價同比分別提升33%、31%，杭州、上海、深圳等城市均拿出了不少主城區“壓箱底”的核心地塊；而成交總價近長三角一地為正增長（17%）。

值得一提的是，在6月末的第二批集中土地出讓中，不少熱點城市受到新房市場影響，如深圳超總地塊未觸頂、無錫8宗宅地僅1宗溢價，土拍結果遠不及市場預期。

因此，中銀證券研究認為，未來2-3年地方財政收入可能會持續受到土地成交大幅下降帶來的壓力。

“需進一步促進人口流動”

而不可否認，“土地財政”受挫又是目前阻礙各地經濟發展的最大症結之一。

“一段時間以來，由於房地產市場本身存在的一些不規範亂象，使得大家對房地產的整體評價不高，甚至帶有一些情緒，但房地產對整個國民經濟影響非常大。”中國首席經濟學家論壇理事長、植信投資首席經濟學家兼研究院院長連平教授在今年2月接受觀察者網採訪時直言，簡單來説，如果房地產好了，整個經濟運行也會比較平穩；反之，整個經濟的增長運行也會受到較大的壓力。

目前，一方面絕大多數地方政府財政對土地財政的依賴度仍在提升，另一方面絕大多數地方政府因為房地產市場的嚴重不景氣，而導致土地財政收入劇烈減少。

連平認為，未來隨着城鎮化進一步發展，意味着更多的產業、資金、勞動力和技術人才會流動到經濟發達地區。那麼，發達地區對住房、生產用地、商業用地、建設用地的需求越來越大，當地政府可以賣出更多的地；反之，人口流出的中小城市，就比較困難，因為那裏沒有產業和人口流入，住房需求可能會出現收縮，土地賣不出去，政府收入就會減少。這樣一來，就會出現“富者越富，窮者越窮”的狀況，這在未來五到十年會更加明顯。

因此，要逐步擺脱土地財政帶來的負面影響，連平建議，需要進一步通過各種政策放鬆勞動力的自由流動。“發達國家已基本做到完全自由地流動，國內目前正在逐步取消限制，推動更多的人口自由流動，從而使中國的勞動力市場真正成為全國統一的市場。”

但也要注意的是，人口自由流動後，勞動力更多的是流向經濟比較發達的地區和城市。但有些城市規模已經很大了，例如北京、上海的人口都已經超過了2000萬，因此要從結構上適當控制超大型城市的人口聚集。

此外，對於樓市，連平認為，現在的政策已經做了大量調整，很多政策都在逐步落地。下一步市場可能要解決的問題，一方面是金融要進一步寬鬆，進一步有針對性地支持房地產市場、房企和房地產行業；另一方面，要想房地產市場真正出現好轉，銷售要能跟上去。

但他認為，“保交樓”政策中存在一個結構性問題，即融資放鬆為房企提供的信貸額度總量不算少，但獲得融資機會的基本都是盈利狀況非常好的頭部房企，非頭部房企或中小型房企獲得的融資機會非常少。

因此評價該政策為“錦上添花有餘，雪中送炭不足”。這是當前整個金融體系存在的基本問題，全球的商業銀行都有這樣的特點，錦上添花的活兒很願意幹，需要雪中送炭的時候就縮回去了。