房地產佣金或成下一個被砍的費用——《華爾街日報》

近年來，科技讓眾多消費者交易變得更便宜——從預訂假期到購買股票——但賣房的佣金率卻始終未變。這種情況可能即將改變。

兩起挑戰房地產行業規則的集體訴訟（其中一案本週開庭）以及美國反壟斷機構持續施壓，正威脅到數十年來未實質改變的佣金模式。

購房者通常無需支付自己的經紀人費用。相反，賣家支付其經紀人佣金，後者與買方經紀人分成。典型交易中總佣金為售價的5%-6%。以40萬美元房產為例，佣金約2萬美元，由雙方平分。

在多數市場，向多重掛牌服務系統（MLS）發佈房源時，必須註明支付給買方經紀人的佣金比例，這是房屋營銷的關鍵工具。

當前環境下，嘗試替代方案存在風險。四年前當喬恩·安德森決定出售其位於科羅拉多斯普林斯的米色三居室時，這位資深賣房者已厭倦支付數萬美元經紀人佣金。

喬恩·安德森僱傭低價經紀公司售房，認為"我們被房地產市場徹底封殺了"。照片：海蒂·海爾布倫為《華爾街日報》拍攝他選擇了一家低佣金經紀公司REX，該公司打破行業普遍規則，不保證賣家需向買方經紀人支付佣金。當時房產通常幾天內就能售出，但安德森表示他的房子數週內幾乎無人看房，最終成交價比掛牌價低了1.5萬美元。

“我相信通過REX掛牌時，我們被房地產市場徹底封殺了。“他説。

現已倒閉的REX曾記錄下一通電話：一位買方經紀人對安德森的房子表現出興趣，但發現沒有固定佣金後表示：“我不會費心帶看。“REX前數據科學家稱，這段錄音及約600份類似證據已移交原告律師和美國司法部。

這起集體訴訟的原告是全美各地賣家，他們指控這項延續數十年的行業規則實質是抬高成本的壟斷協議，違反反托拉斯法。由於買家不直接支付佣金，他們缺乏與經紀人議價的動力；而賣家不敢嘗試降低佣金比例，唯恐經紀人因此不帶客户看房。

本月發佈的學術研究為這些擔憂提供了佐證：即使排除房齡、地段和掛牌經紀人等變量，提供較低買方佣金的房源銷售週期明顯更長，且成交概率大幅降低。

喬恩·安德森的房子最終以比最初掛牌價低1.5萬美元的價格售出。圖片來源：海蒂·海爾布倫為《華爾街日報》拍攝作為兩起案件的被告，全美房地產經紀人協會表示，現行制度通過免除購房者大額前期費用，幫助了首次購房者和中等收入羣體。該組織稱，若買家代理缺失，購房者可能處於不利地位。

“這關係到買家代理制度的未來，“協會首席法務官凱蒂·約翰遜表示。法庭文件顯示，賣方支付佣金給買方代理是為了吸引更多潛在買家。

基夫布魯耶特&伍茲房地產行業分析師瑞安·托馬塞洛本月發佈報告預測，訴訟可能導致美國每年1000億美元房地產佣金減少30%，並迫使超半數（約160萬）經紀人退出行業。

“當前行業面臨多方衝擊，變革趨勢已十分明顯，“托馬塞洛指出。

自2006年Zillow上線首日訪問量突破百萬導致服務器崩潰以來，住宅經紀行業就處於鉅變邊緣。如今約半數購房者通過線上渠道找房。

在典型的房屋銷售中，中介佣金總額佔售價的5%至6%。圖片來源：roberto schmidt/法新社/蓋蒂圖片社傳統行業結構開始出現裂痕。兩大經紀公司Anywhere Real Estate和Re/Max Holdings同意在兩起集體訴訟中達成和解，合計支付近1.4億美元。這兩家公司雖未承認不當行為，但同意不再強制要求其經紀人加入全美房地產經紀人協會(NAR)。

另一家經紀公司Redfin（並非集體訴訟被告方）近期宣佈，要求旗下許多經紀人退出NAR。該公司首席執行官格倫·凱爾曼表示，該行業協會在訴訟中"捍衞了站不住腳的立場”。

正在堪薩斯城法庭審理的案件中，聯邦陪審團正在審議中西部多個州房屋賣家對NAR及全國性大型經紀公司提出的索賠。庭審預計將持續三週。

另一起基於伊利諾伊州聯邦法院的集體訴訟涉及費城至邁阿密等20個市場，可能於明年開庭。根據托馬塞洛的計算，兩起訴訟原告索賠總額可能超過400億美元。

美國司法部對此問題也表現出強烈關注，尤其是當高房價和不斷上升的抵押貸款利率使得許多美國人無力購房之際。該部門已就兩起未決案件提交法律文件，對全美房地產經紀人協會的部分主張提出異議。

該部門反壟斷司上個月還對馬薩諸塞州一起佣金相關訴訟的和解方案提出異議，稱該協議在促進競爭方面做得不夠。

“促進買賣雙方所面臨的高額費用的競爭，有助於將數十億美元返還給美國人民，”該部門表示。

在特朗普政府時期，司法部在對全國房地產經紀人協會的反壟斷調查中達成和解，當時該協會同意進行適度的規則修改。拜登政府試圖退出和解協議但被聯邦法官阻止；目前正在對該決定提出上訴。

司法部發言人拒絕在政府法庭文件之外發表評論。

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本文刊登於2023年10月19日的印刷版，標題為“房地產佣金被視為不公平費用而受到關注”。