購房支付方式即將迎來變革——《華爾街日報》

購房者和賣房者正面臨房地產佣金支付金額與方式的重大變革，此前週二針對全美房地產經紀人協會及大型住宅中介公司具有歷史意義的判決已塵埃落定。

這些變革可能包括從佣金制度的小幅調整，到對住宅房地產行業進行更徹底的結構性改革，例如更多人選擇不通過中介購房，或買家按小時支付經紀人費用。

密蘇里州聯邦陪審團認定全美房地產經紀人協會與大型經紀公司合謀人為抬高成本，判定18億美元賠償金，根據反壟斷法該金額可能增至逾50億美元。

全美房地產經紀人協會表示計劃上訴。

該判決或將引發美國房地產交易方式及相關費用數十年來最重大的變革。

在判決前發佈的報告中，Keefe, Bruyette & Woods房地產行業分析師瑞安·托馬塞洛預測，此類訴訟可能導致美國每年1000億美元房地產佣金減少30%，並使近160萬經紀人中超半數退出行業。

“很難相信這樣的判決會不帶來實質性變化，“擁有六州500餘名經紀人的Lamacchia房地產公司老闆安東尼·拉馬基亞表示，“問題只在於變革內容、時間節點以及最終影響。”

對於房地產經紀人或正處於交易過程中的消費者來説，目前尚未發生實質性變化。但新的佣金政策可能來自多個方面。聯邦審判法官可能要求改變經紀公司的運營方式，或者房地產經紀公司或多重上市服務（MLS）出於對潛在責任的擔憂，可能會自行實施新的做法。

一位房地產經紀人正在為聖安東尼奧的一處房產準備開放參觀日。圖片來源：Tamir Kalifa/《華爾街日報》以下是未來潛在變化的一些情景：

賣方經紀人不能預先提供佣金

密蘇里州的審判集中在代表買方的房地產經紀人如何獲得報酬。在現行制度下，賣方支付自己經紀人的佣金——通常是房屋售價的5%至6%——這部分佣金再與買方經紀人分享。房屋售價。

在大多數市場中，賣方被要求在多重上市服務（MLS）數據庫中發佈房屋廣告時，必須包括他們將支付給買方經紀人的金額。

全國房地產經紀人協會（NAR）表示，現行制度有助於買方，因為它允許他們將資金用於首付。

原告律師認為，現行模式使得買賣雙方難以談判，並保持佣金成本高昂，儘管現在技術使買方能夠自己找到房源並研究市場。

消費者權益倡導者青睞的一個結果是，買家自行支付其經紀人費用，但可協商讓賣家作為交易的一部分分擔這筆成本。

“這並非徹底顛覆現行體系，而是將市場力量引入流程，確保經紀人提供的服務與其獲取的報酬相匹配，“城市研究所住房金融政策中心非常駐研究員泰德·託澤表示。

這種機制在買方市場可能更有利於購房者，彼時他們更有籌碼爭取賣家分擔費用。而在當前歷史性緊張的庫存市場環境下，賣家或許更有底氣拒絕承擔這部分支出。

今年早些時候紐約斯卡斯代爾一處待售房屋的開放參觀日。圖片來源：蒂芙尼·哈格勒-吉爾德/彭博新聞### 買家須自行承擔經紀人費用

若禁止賣家支付買方經紀人佣金，購房者或將被迫籌措額外資金——或放棄聘請專屬經紀人。

首次購房者受影響最大。他們在支付首付和交易費用後，最缺乏額外儲蓄來支付經紀人佣金。Attom數據解決方案公司數據顯示，第二季度貸款購房的典型首付金額為31,500美元。

這種情況下，更多經紀人可能推出按小時計費或菜單式服務供買家選擇，如帶看房源、審核驗房報告或審閲最終合同。買家亦可選擇由掛牌經紀人以更低成本同時為買賣雙方促成交易。

“任何讓首次購房者或中低收入購房者更難擁有自己忠誠代理的系統，都不會為他們省錢，”馬薩諸塞州經紀人兼全美獨家買方經紀人協會主席裏奇·羅薩表示。“這反而會讓他們付出更多代價，因為將導致更多代價高昂的錯誤發生。”

潛在購房者參觀馬里蘭州克拉克斯堡一處待售房屋。圖片來源：Roberto Schmidt/法新社/蓋蒂圖片社### 賣家可選擇是否預先提供佣金

最温和的改革方案是讓賣方代理人自主選擇是否預先補償買方代理人。這與當前情況幾乎沒有差異，因為全美房地產經紀人協會（NAR）近期已表示，賣方代理人可以提出低至零的佣金報價。

華盛頓州由經紀人擁有的西北多重上市服務系統（Northwest MLS）自2019年起就不再要求賣家提供最低佣金報價。

根據其中一起集體訴訟的法庭文件，迄今為止這並未帶來顯著變化。文件顯示，這些市場中約99.75%的賣家仍會向買方經紀人支付佣金，其中95%的佣金率超過2%。

“買賣雙方正越來越多地利用與經紀人協商佣金的機會，”西北多重上市服務系統總法律顧問賈斯汀·哈格表示。

紐約斯卡斯代爾一處開放日中的房產經紀人信息圖片來源：蒂芙尼·哈格勒-吉爾德/彭博新聞### 新興商業模式湧現

多年來，資金充足的初創企業嘗試過多種支付經紀人佣金的新商業模式，但幾乎全部失敗或轉向更保守的策略。佣金規則的變革可能為新型企業打開大門。

英國公司Purplebricks約五年前進軍美國市場時，向賣家收取遠低於傳統比例佣金的固定費用。該公司在美國燒掉數千萬美元后最終停業。

REX由高盛資深合夥人聯合創立，同樣採取低佣金且不承諾支付買方經紀人佣金。其目標是通過精準廣告而非多重掛牌服務實現更高效的房產營銷，但最終也陷入困境。

REX聯合創始人傑克·瑞安表示，他相信此次判決及隨之而來的變革將助力新興企業進入市場。“這將成為催化劑，因為此前無人能打破這個壟斷體系，“他説。

針對房地產經紀人協會及經紀公司的更大規模訴訟（涉及費城至邁阿密等20個市場）可能於明年開庭，週二另有一項針對全美房地產經紀人協會及其他大型經紀公司的全國性訴訟被提起。

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聯繫妮可·弗裏德曼，郵箱：[email protected]，以及勞拉·庫西託，郵箱：[email protected]

刊登於2023年11月2日印刷版，標題為“房地產經紀人費用將進行改革”。