《華爾街日報》：你的抵押貸款中隱藏的萬億美元收益

由於30年期抵押貸款利率已躍升至接近8%，房主們正緊握自己的房產不放。圖片來源：Jamie Kelter Davis/《華爾街日報》現在是時候以更積極的眼光看待你的抵押貸款了。過去兩年利率的飆升意味着，舊的固定利率貸款應被視為你最寶貴的資產之一，而非每月必須支付給銀行的沉重負擔。

要理解欠別人的錢是一種資產這一概念並不容易。當然，你確實仍欠着這筆錢。但運用市場邏輯來看，隨着利率飆升，已有超過1萬億美元的財富從銀行和債券持有人轉移至借款人手中——這一財富增長卻被受益者們普遍忽視。

這不僅關乎慶幸自己在2020年底利率從低於3%的歷史低點躍升至當前接近8%的水平前鎖定了抵押貸款。在一個沒有金融摩擦的世界裏，普通借款人會發現自己因此富裕了數萬美元。那些以低於3%的利率獲得30年期平均規模抵押貸款的人，更是獲得了超過10萬美元的收益。

問題在於：在現實世界中，這種財富增長並未體現在任何地方。這已經改變了房主的行為，他們緊握房產不願出售以保留低息貸款。這也意味着出於財務（而不僅是税務）考慮，同時保持債務和儲蓄是合理的，因為儲蓄收益已高於抵押貸款成本。

這之所以重要，是因為它改變了我們的思維方式。我們並未感到更富有，反而慶幸自己在經濟景氣時完成了再融資。這對整體經濟和個人財務狀況都具有深遠影響。

要理解為何抵押貸款可被視為具有可變價值，需從貸款人的角度考量。抵押貸款通常被打包成證券化產品，主要通過房利美和房地美出售給債券投資者——隨着利率攀升，這些債券價值已大幅縮水。受影響最嚴重的2021年初發行的債券，價格跌幅達30%。而價格下跌的反面，正是借款人的潛在收益。由於貸款的名義金額未變，這種變化往往被忽視。

這種金融思維在會計領域已成標準，但對房主而言卻完全陌生。十餘年來，隨着會計準則轉向資產與負債的市值計價，企業早已能記錄所發行債券的"公允價值"變動。當債券收益率上升時，企業理論上可以折價回購低息債券從而確認收益，反之亦然。

若將此法應用於家庭部門，其賬面財富將極為可觀。ICE美銀美國抵押貸款支持證券指數從2021年2月峯值到上月低點下跌近25%（儘管近期略有回升）。

在最嚴峻時期，抵押債券相較面值的折價規模約達1.5萬億美元。這意味着若借款人按當前市價回購，美國家庭將獲得等額利潤——或相應減少負債。

如果房主按市價標記他們的抵押貸款，將產生兩大影響。首先是他們會感到更富有，從而可能減少儲蓄、增加消費，這將提振經濟（在當前情況下還可能推高通脹）。財富效應理論表明，當投資組合和房產升值時，投資者會降低儲蓄意願，抵押貸款價值變動同樣會產生這種效應。

其次，作為社會整體，我們可能更清晰地認識到美聯儲決策的成本與收益分佈。人們通常關注股市和國債波動下損益顯見的投資者羣體。

但弔詭的是，低息貸款者反而是加息贏家——前提是當前強勁的經濟使極少人失業或難以償還月供。

公平地説，房主們深諳基本原則：低息負債是珍貴資產。Pimco基金經理邁克·庫吉爾指出，房價堅挺的原因之一就是沒人願出售房產放棄原有貸款。上月末新增抵押貸款量已跌至1995年以來最低水平。

若您是通過抵押貸款獲利超10萬美元的贏家，是否該按市價標記資產？

儘管您可能因賬面富裕想揮霍度假或購新車，但最好保持克制。市價估值收益可能如泡沫般消散，且往往在最糟糕時刻——經濟衰退時——驟然蒸發。

經濟衰退因美聯儲降息帶來更低的抵押貸款利率，但同時也伴隨着失業和房價壓力。這正是理論價值完全無關緊要，而每月現金流至關重要的時刻。所以，儘管按市價調整你的投資組合——但就像對待你的401(k)一樣，不要因為市場可能的短期波動而改變你的生活方式。

寫信給詹姆斯·麥金託什，郵箱：[email protected]

刊登於2023年11月15日的印刷版，標題為《隱藏在你抵押貸款中的萬億美元贏利》。