《華爾街日報》：住房價格錯位

降低利率會讓美國房價變得更可負擔，但還不足以真正負擔得起。

疫情引發了購房需求的激增。美國人新獲得的對空間的渴望、政府救濟支票帶來的家庭財務緩衝，以及低於3%的抵押貸款利率，這些因素共同作用，將房價推至天際。如今購房狂潮已經過去，抵押貸款利率處於20多年來的最高水平，根本沒有多少房屋成交。

然而事實證明高房價的粘性遠超預期。週二，標普道瓊斯指數公司報告稱，標普CoreLogic Case-Shiller全美房價指數在9月創下新紀錄，較上年同期水平高出3.9%。

房價居高不下的主要原因眾所周知：當前的房主揹負着遠低於現行水平的抵押貸款利率，不願搬離現居，這嚴重限制了房屋供應。

如果沒有這些異常的供應限制，房價很可能會比現在低得多。或者換句話説，房屋的均衡價格可能遠低於現貨價格。

能低多少？全美地產經紀商協會根據單户住宅價格、家庭收入中位數和抵押貸款利率編制了一個住房可負擔性指數，該指數最近觸及1985年以來的最低水平（意味着可負擔性最差）。引人注目的是，即使抵押貸款利率大幅下降，該指標仍顯示房價高企。

同樣的情況也適用於結構類似的亞特蘭大聯儲編制的指數。該指標認為，可負擔房屋的門檻是抵押貸款和其他住房支出佔家庭收入的30%。截至9月，這一衡量標準顯示，對於中等收入家庭而言，中等價位房屋的價格比可負擔水平高出近50%。

將抵押貸款利率從9月的7.2%大幅降至5%，亞特蘭大聯儲的指標顯示，住房成本仍比可負擔水平高出近25%。當然，在5%的抵押貸款利率下，讓數字合理的一種方式是將家庭收入提高約25%。另一種方式是將房價降低約25%。

在供應異常緊張的情況下，9月房價創下歷史新高。圖片來源：andri tambunan/Agence France-Presse/Getty Images從全國範圍來看，房價很少大幅下跌——引發2008年金融危機的房地產崩盤是個例外——部分原因是人們寧願保留房屋也不願在疲軟的市場中出售。因此，房價可能註定會在未來幾年內停滯不前，因為收入增長和利率下降的某種組合將使房地產市場恢復某種健康狀態。

另一方面，房價上漲的速度以及房屋交易量極低的事實可能意味着一旦供應開始恢復，房價可能不會那麼堅挺。很少有房主以接近當前售價的價格購買房屋，這意味着他們不太可能虧本出售。這包括許多在新冠疫情爆發後購房的人：疫情期間現房銷售的高峯月份是2021年6月；而9月的全國房價指數比當時高出20%。

美國房產在賬面上價值不菲。若市場運作正常，其實際價值應更低。

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更正與説明當供應迴歸市場時，房價可能不會如此堅挺。本文早期版本誤刪了“不會”一詞。（已於11月28日修正）

刊載於2023年11月29日印刷版，標題為《房價被嚴重高估》。