投資者將住房短缺歸咎於租金上限和監管 - 彭博社
Damian Shepherd, Jack Sidders
在歐洲大城市，住房短缺推高了租金，投資者希望投資更多資金到新住房項目，但卻面臨着許多障礙。
辦公和零售房地產受到遠程辦公和網上購物的影響，因此根據薩維爾斯的一項研究，截至2025年，房地產投資者希望在歐洲的住房項目中投入約820億歐元。一系列規定、法規和官僚主義成為了阻礙。
“有很多資金想要進入歐洲”，專注於租賃物業的金融投資者Greystar Real Estate Partners的執行董事Mark Allnutt説道。“資金流入有限，現有資源不足，但仍然存在障礙。”
歐洲主要城市的租金正在上漲
2018年至2023年兩居室公寓的平均租金增長
數據來源：歐盟統計局
住房問題已經成為整個歐洲的敏感政治問題，加劇了社會緊張局勢，並導致選民的挫敗感。但並沒有快速解決方案。
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從租金控制到規劃障礙，障礙無處不在。需要國家措施和法律變革來釋放投資。以下是不同市場中主要問題的概述。
德國
建造每年40萬套新住房的目標，綠黃紅聯盟未能實現。照片：Krisztian Bocsi/Bloomberg在德國，相對較多的人居住在租賃房屋中 —— 所有權比例低於一半，屬於歐洲最低之一。這導致租賃市場存在巨大的投資機會，但另一方面，裝修成本高風險也很高。Greystar的首席執行官Bob Faith表示，相當大一部分租賃住房存量“非常老舊且不合適”。
綠黃紅聯盟的目標是每年建造40萬套新住房，但未能實現。秋季暫停了新建築嚴格的供暖規定，以促進新建築，但這對抗高利率和不斷上漲的建築成本幫助不大。投資者也對規定何時恢復感到不安。
“住房建設急需迅速推動，而不是進一步的不確定性，”德國建築工業中央聯合會（ZDB）總經理Felix Pakleppa表示。
租户保護也讓投資者望而卻步。德國政府計劃使租金上漲更加困難，但德國最大的房地產公司Vonovia的首席執行官Rolf Buch表示，這“更可能導致新建住房減少而非增加”。“立法者必須仔細考慮這一點。”
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英國
英國的住房建設經常因為冗長的建築許可程序而被拖延。照片：克里斯·拉特克利夫/Bloomberg僅僅提到英國的建築許可制度就讓許多房地產投資者眼珠打轉。決定權掌握在地方政府手中，而這些政府因為財政緊縮而人手不足。公眾參與可能會阻礙雄心勃勃的項目。“有一些市政府明白這一點，還有一些不明白，” Allnutt説。“那些不明白的人佔多數。”
通常市政府應在八週內決定建築許可，對於大型項目，期限延長至13周。然而在第三季度，只有五分之一的申請在規定期限內得到批准。
英格蘭地方政府決策規劃較慢
規定時間內決定規劃申請的百分比
來源：昇平、住房和社區部
新規定的前景也是一個話題。在民意調查中領先的工黨承諾進行一系列改革來解決住房短缺問題。倫敦市長薩迪克·汗多次要求對首都的租金上漲進行限制。投資者將此視為新建築的障礙。
愛爾蘭
愛爾蘭仍然受到金融危機期間房地產泡沫破裂的影響。租金上漲被永久限制在每年2%。這意味着最近的通貨膨脹增長沒有得到考慮，這使得在新住房方面的投資變得困難。難民湧入加劇了住房短缺問題。都柏林最近的騷亂也被歸因於可負擔住房的短缺。
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斯堪的納維亞
瑞典房地產價格下跌和融資成本上升拖累了瑞典經濟圖片：Andrey Rudakov/Bloomberg瑞典持續的房地產危機讓人聯想起上世紀90年代的崩潰，引發了一場成熟的金融危機。融資成本的上升導致了房地產價格的下跌。斯德哥爾摩的住房供應遠遠不能滿足需求。在這裏，投資者也對政府的租金控制感到不滿。兩年前，丹麥也將租金上漲限制在每年最多4%，這是哥本哈根政府針對仍然高企的通貨膨脹採取的措施。
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波蘭
在波蘭最大的城市中，去年房地產價格上漲了近20%。照片：Damian Lemański/Bloomberg在去年的選舉前，當時的保守派波蘭政府為首次購房者引入了抵押貸款補貼。這有助於推高大城市的房地產價格近20%。目前資金已經用完，總理唐納德·圖斯克領導下的新政府計劃最早在下半年恢復補貼。屆時將設定收入限制。
這使波蘭人再次面臨市場的結構性問題 —— 高房價、昂貴的貸款和供應短缺。這些趨勢可能導致逐漸放棄購房，使該國對外國基金更具吸引力。與Pimco合作的房地產開發商Echo Investment表示，他看到“外國供應商對進入市場的興趣增加”。
葡萄牙結束其黃金簽證計劃，以抵制住房價格的過度上漲。照片：Goncalo Fonseca/Bloomberg### 伊比利亞半島
自十多年前最後一次房地產泡沫破裂以來，西班牙的住房建設一直在下降。建築商抱怨，需要一年多的時間才能獲得許可，這推高了總成本。
“在西班牙，人們必須意識到獲得建築許可可能需要多長時間”，Invesco在歐洲負責住房建設業務的John German説道。“即使土地被指定為建築用地，也可能需要一年甚至更長的時間才能獲得建築許可。”
西班牙住房建設尚未從上一次泡沫中恢復
來源：交通、運輸和城市議程部
與此同時，葡萄牙試圖通過取消簽證計劃和税收措施來降温房地產市場，這些措施原本旨在吸引富裕外國人，但結果卻主要引發了房價飆升，使大多數本地居民無法負擔住房。
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