房地產市場：供應短缺，投資者面臨障礙——彭博社

英國戈夫斯橡樹的一個住宅開發中的新家。

攝影師：克里斯·拉特克利夫/彭博社由於住房短缺導致歐洲主要城市的租金飆升，投資者們紛紛湧入新房地產，卻被一系列令人困惑的障礙所阻撓。

根據薩維爾斯的一項調查，由於遠程辦公和網上購物的趨勢，辦公和零售房地產遭受重創，房地產投資者已經為2025年之前在歐洲的住宅項目額外撥出了820億歐元（900億美元）。但是，規則、法規和繁文縟節的泥潭正阻礙着他們的前進。

“有大量資金希望進入歐洲，”私募股權公司Greystar Real Estate Partners的執行董事馬克·奧爾納特説道。“供應短缺，現有庫存不足，但存在障礙。”

歐洲主要城市的租金正在攀升

2018年至2023年兩居室公寓的平均租金增長

數據來源：歐盟統計局

住房已經成為歐洲的一個棘手政治問題，尋找負擔得起的居住空間的困難加劇了社會緊張和選民的挫敗感。但並沒有快速解決方案。

閲讀更多： 歐洲的住房危機加劇了增長和政治風險

從租金控制到規劃瓶頸，各種障礙在歐洲各地各不相同，需要政府持續行動，解除投資限制，最終緩解受壓迫的家庭的壓力。以下是各個市場的關鍵問題概述。

英國的發展往往會因規劃決策所花費的時間而延遲。攝影師：Chris Ratcliffe/Bloomberg### 英國

僅僅提到英國的規劃體系通常就足以引起房地產投資者的不滿神色。發展決策掌握在資源匱乏的地方議會手中，公眾意見可能會阻礙雄心勃勃的項目。“有些地方議會明白這一點，而有些則不明白，” Allnutt説。“那些不明白的地方遠多於明白的地方。”

地方政府通常有八週時間做出決定，或者對於重大項目最多有13周時間。但根據去年7月至9月間的政府統計數據，僅有五分之二的大型住房開發申請在此期間內得到解決。政府統計數據。

英格蘭地方政府決策規劃較慢

在法定時間內決定規劃申請的百分比

來源：昇平、住房和社區部

新規則的前景也是一個問題。領先於民意調查的工黨承諾進行一系列改革以解決英國的住房短缺問題，而在倫敦，市長薩迪克·汗一再呼籲限制租金上漲。一系列改革。

儘管租户可能會歡迎上限，但長期來看，這可能會通過扼制新建築的激勵措施而加劇住房短缺。這在蘇格蘭就是這種情況，根據蘇格蘭房地產聯合會的説法，房東每年只能將租金上漲3%。“投資者認為政治風險水平高，這一行業受到了阻礙，”研究的主要作者約翰·博伊爾表示。

閲讀更多： 英國購房者受阻於無法建造足夠的房屋的體系

愛爾蘭的租金上漲幅度永遠限制在每年2%。攝影師：Paulo Nunes dos Santos/Bloomberg### 愛爾蘭

在金融危機期間房地產泡沫破裂後，愛爾蘭仍然受到住房泡沫的困擾，租金上漲幅度永遠限制在每年2%。這意味着最近的通貨膨脹激增沒有得到考慮，這對新供應的投資產生了影響。

結果是住房緊縮加劇，緊張局勢加劇。參與去年11月都柏林暴力騷亂的煽動者利用了人們對負擔得起的住房短缺以及難民和尋求庇護者湧入的不滿情緒。

愛爾蘭政府承諾從2021年到2030年每年建造平均3.3萬套新房。但對於開發商來説，持續高通貨膨脹意味着數字不成立。“租金控制不一定是問題所在，”但規則需要更好地與成本和風險相匹配，Greystar首席執行官鮑勃·費斯表示。

閲讀更多： 都柏林騷亂暴露了面臨住房危機的愛爾蘭青年的憤怒

德國未能實現每年40萬套新房的目標。攝影師：Krisztian Bocsi/Bloomberg### 德國

不到一半的德國人擁有自己的住房 —— 這是歐洲最低的比例之一 —— 雖然這意味着在租賃領域有很多投資機會，但購買現有的房產意味着要承擔翻新風險。德國有大量的租賃住房供應，但其中相當一部分“非常陳舊，不適合使用，”Greystar的Faith表示。

總理奧拉夫·肖爾茨領導的執政聯盟未能實現每年40萬套新房的目標，為了促進建築業，他們在9月擱置了對新建築更嚴格的效率規定。但這一舉措對抗高利率和不斷上漲的建築成本的作用有限，投資者對規定何時恢復仍然感到緊張。

“住房建設迫切需要迅速獲得提振，而不是進一步的不確定性，”德國ZDB建築行業協會的董事總經理Felix Pakleppa表示。

對租户保護的嚴格規定使吸引投資者變得更加困難。政府計劃進一步收緊規定，比如降低租金上漲幅度的上限，“將導致更少的新建築，而不是更多，”德國最大房地產公司Vonovia SE的首席執行官Rolf Buch表示。“立法者需要認真考慮這一點。”

閲讀更多： Vonovia首席執行官預計德國租金將因住房危機惡化而上漲

瑞典房地產價格下跌和融資成本飆升對瑞典經濟造成壓力。攝影師：Andrey Rudakov/Bloomberg### 北歐

瑞典持續的房地產危機引發了上世紀90年代引發全面金融危機的迴響，導致房地產價格下跌和融資成本飆升，對北歐國家的經濟造成了壓力。但在斯德哥爾摩，供應遠遠不足，全國性的租金控制抑制了對發展的投資。

對於那些沒有購買力或者等待多年才能獲得官方租賃的人來説，幾乎沒有其他選擇，只能去陰暗的轉租市場。這些問題讓許多希望在歐洲各地投資新供應的人感到不安，因為存在所有房東都被一棍子打死的風險。

“投資者對聲譽問題感到緊張，但最大的問題是監管，”Savills Investment Management的全球研究、產品戰略和發展負責人Andrew Allen表示。

在丹麥，通脹仍然很高，租金每年只能上漲4%，直到今年，現有和未來的住房合同都適用這一上漲上限。政府表示，這項協議旨在為大約16萬名否則將面臨大幅上漲的租户帶來一些緩解。

閲讀更多： 瑞典在家打造經濟危機

去年，波蘭最大城市的房價飆升了近20%。攝影師：Damian Lemański/Bloomberg### 波蘭

在去年的選舉活動之前，波蘭政府為首次購房者實施了抵押貸款刺激措施，導致2023年波蘭最大城市的房價飆升了近20%。但現在資金已經用完，總理唐納德·圖斯克領導下的新政府計劃在下半年重新啓動支持，並增加收入限制。重新開始支持，但不會早於下半年，並增加收入限制。

這意味着波蘭人再次面臨市場的結構性問題，如高房價、昂貴的貸款和供應緊張。預計這些趨勢將逐漸使一些人放棄購房，從而證實了自2016年以來對外國基金投資租賃項目的一個關鍵投資論點。

與Pimco合作的房地產開發商Echo Investment SA表示，它看到“外國運營商對進入市場的興趣增加”。雖然許多波蘭人也加入了這一趨勢，成為自己的房東，但新交易的數量正在增加。

閲讀更多： 波蘭房價突然飆升，建築商發出警告

葡萄牙正在結束其黃金簽證計劃，以解決負擔不起的住房問題。攝影師：Goncalo Fonseca/Bloomberg### 伊比利亞

自十多年前最後一次房地產泡沫破裂以來，西班牙的住宅建設一直低迷。最大的瓶頸是行政審批緩慢。開發商抱怨審批可能需要一年以上的時間，增加了總體成本。

“在西班牙，你必須注意獲得建築許可可能需要的時間，”負責英威斯科有限公司在歐洲的住宅業務的約翰·傑曼説。“即使土地已劃定用途，獲得建築許可仍可能需要一年甚至更長的時間才能動工。”

有努力通過分散風險來釋放投資。西班牙房地產開發商Neinor Homes SA正在與AXA IM Alts等投資者建立合作伙伴關係。這樣的舉措是非常必要的，因為新住房存量連續13年減少，目前已降至2007年以來的最低水平。

西班牙住宅建設尚未從上一次房地產泡沫中恢復

來源：交通、運輸和城市議程部

在葡萄牙，政府試圖通過結束黃金簽證計劃並批准削減新居民税收激勵計劃來降温住宅市場。這些舉措激發了外國投資者的需求，並使大多數本地居民無法擁有住房，但人們仍然需要住所，這為能夠應對陷阱的投資者打開了大門。

“投資者越來越傾向於購買牀鋪，因為他們不喜歡其他的東西，”Savills的艾倫説道。“人們總是需要空間來放牀和廚房。”閲讀更多： 里斯本火熱的房地產市場抵制外國買家的壓力