南卡羅來納住房：彭博社報道，莫特爾海灘吸引了來自奧斯汀和鳳凰城的建築商

住房市場的新動向。

攝影師：Allison Joyce/Bloomberg 

像博伊西、奧斯汀和鳳凰城這樣的城市定義了疫情期間的住房熱潮。現在，隨着下降的抵押貸款利率提高了2024年成為住房建設強勁年的可能性，新的“邊緣”市場正在出現活動激增。這是因為決定建築商建造房屋的三個因素髮生了變化：他們控制的土地、用於承銷新交易的經濟因素，以及來自股市的信號表明他們應該採取多麼激進的行動。所有這些都在推動建築商遠離2010年代的大增長市場，轉向那些尚未得到充分開發或競拍的地區。

在2023年前11個月，北卡羅來納州的温斯頓-塞勒姆和阿什維爾以及南卡羅來納州的默特爾比奇，都在單户住宅許可證數量上出現大幅增長，與2021年同期相比。另一方面，奧斯汀和鳳凰城的許可證數量下降了30%，博伊西下降了21% —— 這三個疫情熱潮城市的表現比全國下降了19%的平均水平還要差。

較小的“邊緣”市場正在崛起，而主導建築業的太陽帶和山西部大都市地區並未退出，但至少有所減弱。

建築活動

私人獨立住宅許可證增長最大的地區

來源：人口普查局

注：數據為1月至11月；樣本為2021年獲得最多單户住宅建築許可證的100個大都市地區

一些可靠地佔據大量新房屋的大都市面臨與土地和成本相關的限制。在過去幾年建造的房屋坐落在2010年代由房屋建築商購買的土地上，可能是在金融危機之前獲得許可並準備開發的土地上。這給了建築商大量現成的工地，他們可以在那裏建造準經濟實惠的新房屋。

但是這樣的老舊、經濟實惠的土地已經枯竭，自2020年以來土地價值的激增意味着在2023年獲得的土地將來幾年變成新房屋的經濟學將不再相同。

這是一個問題，特別是對於專注於入門級住房或首次購房者的建築商來説。

美國最大的房屋建築商DR Horton的高管們在週二的盈利電話會議上表示，他們最近一個季度70%的交付房屋的價格為40萬美元或更低。根據Redfin的數據，鳳凰城的房屋的中位銷售價格現在約為45萬美元，過去四年上漲了50%。考慮到土地價值和建築成本的上漲，入門級建築商在鳳凰城越來越難以使數學成立。

一種方法是建造更小的房屋，這也在發生。根據美國家居建築商協會的數據，新房屋的規模已經降至2011年以來的最低水平，在2010年代中期達到峯值後下降。

另一種建築商可以採取的方法是，當核心市場的土地價格過高時，可以轉移到規模較小、開發較少的地區，這似乎將在2024年發生。DR霍頓公司的高管在業績電話會議中指出，規模較小的市場往往有資金受限的較小建築商，特別是在高利率環境下。他們傾向於專注於建造更少、價格更高的住宅，為DR霍頓公司利用其規模來專注於這些社區中未得到服務的入門級市場留下了機會。股票估值上升是建築商轉向這些非核心市場的另一個原因。自2008年金融危機以來，住宅建築公司一直專注於修復其資產負債表，避免下一次衰退，而不是積極增長。他們的股票很少交易於溢價估值。這導致行業中的每個人都變得謹慎。

但去年，建築商們表明他們能夠在一個困難的、高利率環境中執行，他們的股票估值飆升。投資者終於再次對這個行業表現出了一些信心。甚至一家總部位於喬治亞州的建築商本月甚至成功完成了首次公開募股。在償還債務超過十年後，建築商的資產負債表狀況良好。在購房者方面，現在有更多的理由讓人們搬到規模較小的大都市區，比起十年前來説。2014年，鳳凰城的房價很便宜，現在不再是這樣了。遠程工作和混合工作意味着在大都市之外生活相對容易了一些。隨着千禧一代進入30到40歲，他們可能更看重學校和空間，而不是酒吧和夜生活。

有可能，僱主更積極地要求員工返回辦公室可能最終會扭轉一些這種勢頭，但目前來看，較小的都市地區的需求似乎比疫情前更有利。

約翰·伯恩斯研究與諮詢最近強調佛羅里達州的墨爾本、阿肯色州西北部和喬治亞州的薩凡納，作為值得關注的遷移市場，毫無疑問，由於負擔能力的缺乏，家庭會繼續搬遷。預計較小的都市地區將成為房屋建築行業日益重要的一部分。更多來自彭博觀點的內容：

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