黑石正在建設價值250億美元的人工智能數據中心帝國-彭博社

在鳳凰城建設中的QTS數據中心。

來源：Shutterstock在鳳凰城的一條高速公路旁，起重機聳立在一片土地上，面積超過60個足球場。五個龐大的掩體中的第一個正在建設中。

三十英里外，工程師們正在規劃另一個佔地400英畝的綜合體，大約是美國購物中心的三倍，幾乎抹去了這片土地的農業根基。如果一切順利，這兩個地點都將成為數千台計算機的家，這些計算機將處理大量數據，由數十萬個家庭所需的能源供電。

這是黑石集團對人工智能革命的押注。

在2021年以100億美元收購數據中心運營商QTS之後，全球最大的私募股權公司正在推動科技巨頭的頂級房東之一的快速增長。它正在資助開發大型結構，這些結構將處理關鍵的計算需求，同時也正在重塑美國各地的社區。

在鳳凰城的QTS建築工地攝影師：Ash Ponders/Bloomberg這是黑石房地產經典策略的一部分，這是其1萬億美元帝國中最大的一部分。該公司確定了哪裏存在對房地產的需求正在上升，但供不應求。然後，它將數十億美元的投資者資金用於建設巨大的房東，以捕捉高額租金和市場份額，這一舉措已在從 倉庫到 郊區住宅的各個領域得到應用。

在這種情況下，短缺的焦點在於維持現代生活數字化運作所需的建築物 — 自從交易以來，需求激增。隨着人工智能的興起，像Meta和微軟這樣的公司越來越多地依賴房東提供空間和至關重要的電力來運行訓練軟件從大量文本、圖像和視頻中預測模式的機器。黑石集團現在表示QTS可能是其歷史上最好的投資之一。

該公司利用其土地儲備在關鍵市場上從空間和電力短缺中獲利。QTS的在建物業規模達到150億美元，而在被收購時僅為10億美元。根據研究公司datacenterHawk的數據，QTS已成為北美最大的按照合同容量租賃數據中心的提供商，僅僅三年前還排名第四。

但是，進一步擴張所需的大量資源使情況變得更加複雜。

關鍵地區的電力已經緊張。QTS估計，一旦項目完成，將會消耗大約6吉瓦特的電力，相當於大約500萬户家庭的需求量。一些園區將需要新的輸電線路，這可能會對電網上的其他用户造成更高的成本。而數據中心的經濟影響並不是平均分配的，使鄰里之間因為誰從充滿計算機的大型工業園區中受益而發生衝突，而不是像酒店和購物中心那樣吸引穩定的訪客和就業機會的地產。

“人們願意在數據中心上進行更大的投資，”Houlihan Lokey的北美數據中心主管布萊恩·普賽爾説。但是“如果你在沒有明確和直接利益的情況下消耗電力和資源，可能會引起公眾的強烈反對。”

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QTS已經面臨挑戰。最近最大的挑戰發生在弗吉尼亞州的馬納薩斯，那裏的居民和環保人士反對一個擬議的價值數十億美元的900英畝開發項目，該項目毗鄰一個州立森林和一個南北戰爭戰場。數百人出席了縣議會對批准用於建設2100英畝數據中心走廊的土地的投票，支持者和反對者進行了長達27小時的遊説。

這是AI產業在全國各地建立更多數據中心時所面臨的挑戰的一個預演，這一進程常常受到私募股權的強大推動。

“我理解人們不希望有數據中心，”當時主持馬納薩斯決定的委員會主席安·惠勒在投票前説。“但是‘它們’不會消失。”

一塊廣告牌宣傳了12月份的會議，當地官員在會上對馬納薩斯項目進行了投票。攝影師：Dawn Lim/BloombergBlackstone在一份聲明中表示，對於其對QTS的投資，“我們感到非常自豪和興奮”。該公司表示，QTS數據中心為社區帶來數億美元的年度税收和就業機會，並且該公司有能力在面臨限制的行業中獲得可靠的電力。QTS另外表示，Blackstone幫助其以更快的速度實現其使命，並且公司會在考慮資源管理的前提下精心規劃項目。

這個故事是基於與QTS和黑石集團高管、居民和基層組織者的對話、實地訪察以及土地和分區記錄。

黑石的賭注

黑石總裁Jon Gray，這家公司的前房地產負責人，現任首席執行官繼任者，已經將公司聚集到需求與限制相沖突的主題性賭注中。他現在看到人工智能使數據中心短缺問題變得更加嚴重，他表示那些擁有土地和資本的人將處於優勢地位。

“QTS是經濟中非常重要的部分的一個窗口，具有很大的動力，”Gray在一次採訪中説道。“人工智能將是一個強大的力量，使生活變得更好。”

Jon Gray攝影師：Vernon Yuen/NurPhoto/Getty Images所謂的生成式人工智能，其中算法處理海量數據並用它來生成新內容，已經導致了對新技術和基礎設施的日益增長的需求。據Newmark Group稱，用於人工智能計算的服務器機架可以消耗目前雲處理中使用的四倍電力，這就需要能夠支持工作負載激增的數據中心，以及更先進的冷卻系統來處理散發的熱量。

私募股權公司正在競相投資這場淘金熱。根據Dealogic的數據，從2021年到2023年，從布魯克菲爾德基礎設施合作伙伴到KKR & Co.的投資者，已經在美國進行了價值430億美元的數據中心交易，是前三年的五倍多。科技巨頭們也在建設自己的綜合體。

私募股權公司搶佔數據中心需求

近年來，該行業的支出飆升

來源：Dealogic

2024年的數據截至1月10日

在2020年，當黑石集團探索QTS收購時，人工智能機遇並不明顯。交易者面臨來自格雷等高管的直接問題。在過去兩年裏，他們一直在尋找數據中心的交易，但並不是每個人都相信這些沒有窗户的龐然大物應該成為公司的下一個重大賭注。

一些人質疑公司是否已經追趕上競爭對手。多年來，隨着科技公司討價還價，租金一直沒有增加。

三名交易者堅定不移。基礎設施和房地產團隊的Greg Blank、Mike Forman和Tyler Henritze提出了建議。大型科技公司將需要基礎設施來支持計算過程的激增，因為經濟的更多部分正在遷移到在線 —— 這個想法多年來一直是黑石集團看好的。雲巨頭將從自己運營的數據中心轉向更多的租賃。由於數據中心難以建造，房東將能夠要價他們想要的價格。對於一些評估交易的人來説，利用電力緊缺的能力也是令人信服的。

黑石集團表示，電力約束並不是其最初論點的關鍵部分。Forman表示：“在公司內部，對於一個新領域的100億美元交易會受到嚴格審查。”公司最終被QTS的大型土地儲備和領導團隊等因素所吸引。

黑石集團繼續私有化QTS Realty Trust Inc.，交易估值超過20倍收益。包括黑石房地產收入信託在內的知名基金齊心投資，該基金規模達610億美元，面向個人投資者。

在商業地產因高利率而受到抑制的時候，QTS現在正在幫助提振BREIT，而信託已被 迫使限制贖回。隨着BREIT出售豪華酒店等物業股權，它將更多資金投入數據中心，目前佔基金的8%。黑石高管在8月告訴投資者，如果他們想投資“人工智能革命”，就應該把錢投入BREIT。

像其他同行一樣，QTS已經鎖定了主要市場上不斷上漲的租金。自收購以來，其估值已經翻了一番，截至2023年底達到約250億美元，因為黑石向其未來項目投入了更多資金。BREIT的贖回正在減少，公司 在1月25日的財報電話會議上表示，如果這一趨勢持續下去，將在第一季度停止限制提款。

大筆資金到來

對於位於堪薩斯州的QTS來説，黑石的接管標誌着一個轉折點。CEO查德·威廉姆斯於2005年創立了這家公司，並一步步將其打造成一家上市企業。作為汽車廢料業的繼承人，他有時在團隊會議上祈禱，並且在自己的物業上致力於武裝部隊和美國。公司近四分之一的員工是現役和退伍軍人。

隨着黑石的到來，威廉姆斯開始告訴員工，QTS將成為同類公司中最大的公司。一些穿着工作服的數據中心員工在硬帽工地上低聲交談，議論着穿着西裝和便鞋的金融人士。QTS的管理人員表示，已經不再是400米短跑，要準備馬拉松了。

QTS搶購土地，迅速獲取電力並加快規劃時間表。在過去一年半的時間裏，公司的員工人數增加了近一半，達到了1000多人。一些員工在私下裏表達了擔憂，認為隨着公司準備建設更多的超級數據中心，公司的利潤將過於依賴雲巨頭。QTS在聲明中表示，其數據中心設計用於各種用途。

正在鳳凰城建設中的數據中心。攝影師：Ash Ponders/Bloomberg然後是去年的人工智能狂熱。在一些地區，超大規模用户現在每千瓦的月租金已經超過100美元，而三年前為每千瓦的70到80美元。經紀人表示，在一線市場，每千瓦的租金高達約150美元。（由於數據中心提供電力，租金通常以瓦特而不是平方英尺計量。）

在QTS，高管告訴同事，如果他們向黑石提出更多現金的理由，幾乎肯定會得到。黑石表示，它將數據中心視為一種以有吸引力的開發收益部署資本的方式。

他們雄心的限制因素是電力。

有限資源

即使數據中心據估計只佔全國總用電量的一小部分，但它們對某些市場的壓力要大於其他市場。Dominion Energy Inc.曾在2022年某個時候暫停了對北弗吉尼亞地區一個關鍵的科技走廊的新數據中心的連接，並加快了輸電線路的建設。一些黑石集團的高管警告稱，該公司和QTS可能因為對電網造成更大壓力而引起關注。

“數據中心的增長正在發生，而且這種增長在美國各地並不均勻，”加利福尼亞勞倫斯伯克利國家實驗室的科學家Arman Shehabi説道，他正在研究政府數據中心的電力需求。“它在某些地方正在集中，這可能在這些地區造成電力緊缺。”

一個計劃建設數據中心的區域附近的輸電線路。攝影師：Dawn Lim/BloombergQTS的一個重要增長領域是亞利桑那州，其位於鳳凰城中心附近的85英畝校園被視為一顆明珠。在完工之前，它就已經全部租出，微軟公司是其中的一個租户。此外，QTS表示已經簽約獲得了滿足未來多年需求的所有電力，這將鞏固沙漠山谷作為數據中心目的地的崛起。

數據中心的用水需求使其成為亞利德城市（如鳳凰城）的一個敏感問題。QTS正在關注的亞利桑那州的某個地區，由於多年的農業耗盡了地下水，導致周圍土地出現巨大的裂縫，因此數據中心無法依賴水源。

2008年盧克空軍基地附近出現地裂縫。由於開發和其他活動擾亂了土地，一些裂縫在衞星圖像上不可見，但仍然深達數百英尺，並存在於地表下，亞利桑那州水文地質學家布萊恩·康威説。攝影師：布萊恩·康威/亞利桑那州水資源部約瑟夫·庫克是亞利桑那地質調查局的研究地質學家，他表示，一個大量消耗水資源的數據中心可能會導致新的裂縫產生。“數據中心可能不會受到影響，但可能會破壞道路和房屋，”他説。附近的盧克空軍基地是第56戰鬥機聯隊的駐地，對當地經濟和國家安全具有重要影響。

QTS表示，他們開發的冷卻系統將每年在該地點減少數億加侖的用水量。此外，工作人員還討論了開發帶微型核反應堆的數據中心，以使其擺脱對當地電網的依賴。

黑石集團一直在努力幫助QTS在最受電力限制的市場之外找到場地。該公司還促成了QTS與其支持的能源供應商之間的對話。

弗吉尼亞之戰

在弗吉尼亞北部，一個連接洲際光纖電纜的長期科技中心，QTS和布魯克菲爾德基礎設施支持的Compass數據中心都計劃在曼納薩斯的一個2100英畝區域內進行項目規劃。當地人和保護主義者表示，這些計劃將破壞歷史和旅遊業，因為該地區靠近內戰戰線，還將給電力網帶來壓力，併產生新的輸電線路。

但該地區的業主除了出售之外幾乎沒有其他選擇，居民兼房地產經紀人瑪麗·安·加德班説。她帶頭動員了幾家農場和家庭，要求縣政府將該地區變成數據中心走廊。她説，由於高壓輸電線已經蜿蜒穿過人們的院子，隨着該地區的迅速變化，他們的房屋價值將會下降。

“如果我們沒有想出一個計劃，我們將失去一切，”加德班説，她已經與QTS簽訂了出售她的55英畝農場的合同。她身穿一件印有“我們不再是農村”的T恤，在12月份的會議上，她是其中一位出席者，當時縣政府官員投票決定QTS項目的命運。

當警車在周圍巡邏以圈住人羣時，草根團體揮舞着一條寫着“數字門户‘通往地獄’”的橫幅。與開發商簽訂合同的地主和有望獲得建築工作的工會警惕地注視着他們。

抗議者站在威廉王子縣監事會會議之外，就數字門户項目的投票進行抗議。攝影師：Dawn Lim/Bloomberg在會議上發言的130人中，有幾人吹捧税收以支持學校和警察，以及伴隨發展的公園小徑。其他人警告稱這對環境的影響，以及對電網的壓力。QTS的項目將需要大約1吉瓦的電力，相當於1億個LED燈泡。

縣政府工作人員表示，開發商的計劃缺乏輸電線路的詳細信息。這些龐大的項目預計將需要新的輸電基礎設施，但這一複雜的工作將首先需要輸電供應商和當地電力公用事業進行協調。

上午10點開始，會議持續到夜晚和第二天。就在投票之前，開發者承諾數據中心用户將從清潔或可再生能源中獲取10%的能源。代表QTS的DLA Piper土地使用律師Antonio Calabrese匆匆離開房間，幾分鐘後回來讓步：開發者將減少與戰場接壤的開發密度。

代表QTS的DLA Piper土地使用律師Antonio Calabrese在一次持續27小時的會議開始時面對當地官員和居民。攝影師：Dawn Lim/Bloomberg會議開始後的第二天下午1點左右，計劃以4-3的投票通過，一名官員棄權。

這並不是戰鬥的結束。居民和一個保護主義團體本月起訴了縣委員會和與開發者有關的實體，稱QTS和Compass在臨時更改中未公開通知聽證會，並違反了分區法。

Compass的一位女發言人表示，公司知曉了法律挑戰，但“我們仍專注於實施縣的數字門户願景”。Calabrese表示，QTS期待成為社區的合作伙伴，並表示公司已根據縣委員會的要求進行了微小的調整。

與此同時，Blackstone和QTS正在考慮更大膽的賭注。Williams並不排除收購競爭對手。據知情人士稱，QTS渴望收購以在歐洲擴大業務版圖。

在12月份，Blackstone與Digital Realty Trust Inc.合作，在法蘭克福、巴黎和弗吉尼亞北部開發價值70億美元的數據中心園區。電力基本上已經得到保障。配對。