如何遠程辦公和較高利率使房地產陷入危機 - 彭博社

舊金山的辦公樓。

攝影師：Jason Henry/Bloomberg克里斯托弗·斯蒂爾

攝影師：Chris J. Ratcliffe/Bloomberg在銀行存款利率幾乎為零的時候，商業房地產成為需要可靠回報的投資者的避風港。然後，央行提高利率，許多房產突然看起來像是糟糕的投資。問題加劇了居家辦公和網上購物的興起，削弱了對大型集中工作場所和零售空間的需求。估值下跌，使房東更難以在不違反條款的情況下對抵押在其房產上的到期貸款進行再融資。一種替代方案是出售，但所提供的價格通常無法覆蓋未償債務。到2024年初，陷入房地產低迷的銀行 趕上了，紛紛撥備數十億美元以覆蓋不良貸款。

1. 損失有多大？

危機是一個持續數月的緩慢下滑，因為大多數房產是私人持有的，估值可能需要數年才能適應需求的變化。MSCI世界房地產指數在2022年初至2023年底之間下跌了18%，表明股票投資者認為房地產價值將走向何方。諮詢公司Newmark Group Inc.在8月表示，由於價格下跌，美國商業房地產債務中約有1.2萬億美元“可能陷入困境”。美國主要城市的辦公樓空置率創下紀錄，房東放棄了一些現在價值低於債務的房產，將其交給了貸款人。美國地區性銀行 特別容易受到影響，並且可能會受到比較大的打擊，因為它們缺乏大型信用卡組合或投資銀行業務，這可能使它們免受損失。在歐洲，Rene Benko的Signa Group公司網絡開始出現裂痕，威脅着數十家貸款人的信貸損失。一些亞洲銀行也感受到了痛苦，日本的 青空銀行有限公司警告投資者，由於與美國房地產相關的壞賬，它將報告15年來的首次虧損。

2. 為什麼價格下跌如此之遠？

2022年初無風險政府債券利率上升導致投資者在購買房地產時要求更高的收益率。由於商業房地產的收益率是建築價值的租金收入佔比，而租金往往在幾年內是固定的，因此房地產價格需要下跌才能提高收益率。這在德國等地方尤為嚴重，那裏的租金收益率在加息週期開始前已經達到歷史低點，許多房地產業主進入危機時負債比其他地方更高。

3. 為什麼價格下跌是一個問題？

價格下跌影響了房地產公司借貸的能力。隨着房東資產價值下降，其相對負債水平——至關重要的貸款價值比——增加。為了避免違反債務條款，公司可能需要向房地產交易注入更多現金或者增加借貸，儘管利率更高，只有足夠的租金來償還。如果沒有足夠的租金，它可能不得不在一個不確定且下跌的市場中出售資產，而買家將要求大幅折扣。這些抑制的價格使行業更難為2025年底到期的美國和歐洲商業地產貸款的2.2萬億美元進行再融資。

4. 哪些類型的房地產受到影響？

辦公樓是最大的受害者，因為後疫情時代的工作模式變化和能源效率低下與利率上升共同壓低了價值。購物中心在一定程度上得到了緩解，因為它們的估值已經受到電子商務崛起的打擊，所以在利率開始上升時，它們是從較低的基數開始的。

5. 區域差異存在嗎？

隨着央行開始加息週期時歐洲的收益率低於美國，因此利率上升對歐洲的房地產價格產生了更大影響。然而，由於美國擁有更多新建和空置建築，並且更多美國人仍在家工作，因此美國的估值下降得更多。到2023年第三季度末，美國幾個主要城市超過五分之一的辦公空間處於空置狀態。

房地產動盪

美國和歐洲主要城市辦公空間價值下降

來源：Green Street

注：美國城市數據基於Green Street的商業地產價格指數，該指數反映了房地產投資信託基金在該季度擁有的房產的評估。歐洲指數是根據同一時期的房地產交易信息計算的

6. 空置辦公室可以做什麼？

一個選擇是將其轉為住宅用途，如果當地規劃部門允許的話。另一個選擇是調整建築以反映當今的靈活工作實踐。但是老建築的升級成本高昂，政府和租户現在要求的能源效率改進增加了成本。這些投資的經濟效益通常無法與當前價格相匹配。房東的另一個選擇是被迫執行抵押權——將無法盈利的建築物交還給貸款人。

7. 它可能會如何發展？

最好的辦公樓和其他辦公樓之間存在着日益加劇的分歧。那些擁有頂級綠色認證和現代、令人興奮的空間的建築仍然可以要價高租金。其他建築需要花費數十億美元將它們提升到標準——而銀行因不願向不斷增加的不良貸款提供貸款而不願意提供資金。你可以拆除建築物並建造更好的建築。但隨着政策制定者關注建築中的碳排放，特別是來自混凝土、鋼鐵和玻璃等能源密集型材料的碳排放，這條路變得更加具有挑戰性。這意味着在許多地方，他們決心看到房產進行翻新，而不是重新開發。

參考書架

• 有關中國的相關QuickTake解釋，包括恒大的崛起、倒閉和債務重組，英國抵押貸款，以及由寬鬆貨幣政策結束引發的銀行危機。
• 紐約空置的辦公室揭示了一個全球性的房地產困境。
• 歐洲房地產長達十年的狂歡派對已經結束。
• 一家倫敦辦公樓房東成功把握上次經濟衰退的時機，計劃興建。

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New York Community Bancorp的決定削減股息並儲備資金導致其股價週三創下38%的歷史新低，隨後的影響使其股價在週四跌至23年來的最低點。這種拋售行為在夜間蔓延到歐洲和亞洲，其中總部位於東京的青空銀行在警告美國商業地產損失後暴跌超過20%，法蘭克福的德意志銀行則將其美國房地產損失準備金提高了四倍多。