日本青空（8304 JP）在美國商業地產上的大賭注失敗-Bloomberg

青空銀行總部位於東京。

攝影師：Akio Kon/Bloomberg青空銀行在其本國市場陷入困境。

這家總部位於東京的公司與主導日本金融行業的大型銀行相比規模較小，並且缺乏地區性銀行那樣明確的客户羣。因此，大約10年前，它決定積極擴張海外業務，以至於其近三分之一的貸款在日本以外的地方。

這一戰略在本週以驚人的方式崩潰，受到了美國商業地產市場不良貸款的打擊，那裏的估值受到上升的借貸成本和更多人在家工作導致的需求下降的影響。

儘管市場已經知曉這一下滑，但青空銀行總裁谷川圭在去年11月還向投資者保證銀行已經做好了充分準備，可能不需要大量額外準備金。然而，週四一切都改變了，銀行宣佈撥備324億日元（合2.21億美元）以應對不良貸款，並預測年度虧損280億日元，而之前的預估是盈利240億日元。

“我們認為辦公樓是最穩定的，”計劃於4月1日辭職的谷川表示。“結果證明它們產生了最大的影響。”

投資者對這一消息感到恐慌。青空銀行股價下跌21%，創下了東京證券交易所15年來的最大跌幅。交易量激增至三個月平均水平的七倍，而其市值暴跌至約20億美元。至少有五家券商發佈了報告，試圖理解發生了什麼。

“風險管理上幾乎是一個失敗，他們在非核心市場上有這麼大的敞口，”彭博智庫的高級分析師普里·德·席爾瓦説。他説，如果你是像三菱日聯金融集團這樣的多元化銀行，“你在核心貸款之外賺取了大量收入，使你能夠吸收這些損失。”

尤其是在芝加哥和洛杉磯，青空銀行受到了嚴重打擊，那裏的不良貸款分別達到了1.71億美元和1.27億美元。總的來説，該銀行在美國辦公市場有7.19億美元的不良貸款。

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紐約至東京，5.6千億房地產警告衝擊銀行美國房地產損失導致日本青空銀行股價下跌20%紐約社區銀行可能因房地產風險被穆迪下調評級至垃圾級

青空並不是唯一陷入商業地產低迷的銀行，這是一個可能在前方的警示故事。紐約社區銀行為貸款損失撥備了5.22億美元，是分析師預期的10倍以上。該銀行還大幅削減了股息，導致其股價週三創下38%的紀錄下跌，拖累了KBW地區銀行指數自去年三月硅谷銀行倒閉以來的最糟糕一天。週四早盤，股價繼續下跌，而其信用評級可能被穆迪投資者服務下調至垃圾級。

“擔憂普遍存在”，可能涉及商業和住宅房地產，珍妮蒙哥馬利斯科特銀行分析師克里斯·馬里納克在彭博電視台接受採訪時表示。“許多借款人因較高的利率而感到壓力。”

其他公司也出現了壓力。在韓國，銀行和基金經理人採取了與青空銀行類似的策略，使它們暴露於與美國和歐洲商業房地產相關的大量不良貸款風險。德意志銀行AG週四報告稱，該行第四季度該領域的損失準備金比去年同期增加了四倍。儘管該行在美國的辦公室貸款僅佔總貸款的1.5%，但它卻佔到了其經過壓力測試的貸款組合的23%。

億萬富翁投資者巴里·斯特恩利希特本週警告稱，辦公市場將面臨超過1萬億美元的損失。總體而言，到2025年底，銀行將面臨大約5600億美元的商業房地產到期，佔到該時期到期總房地產債務的一半以上。特別是地區性貸款人更多地暴露於該行業，並且由於缺乏大型信用卡組合或投資銀行業務，他們將受到的打擊比較大。

美國商業房地產價值下跌的領頭羊是辦公室

大多數房地產類型的價格都出現了下跌

來源：綠色街

*數據顯示商業地產價值在截至12月的12個月內發生了變化

青空銀行的脆弱性與其相對較小的規模有關。該銀行在資產負債表上僅有7.2萬億日元的資產，僅相當於市場領導者三菱日聯金融集團超過380萬億日元的一小部分。

該銀行是日本房地產推動的經濟泡沫在1990年代初破裂時最引人注目的受害者之一。當時被稱為日本信貸銀行的公司因應對不良貸款而被政府接管。青空銀行後來被紐約收購公司凱伯拉斯資本管理有限合夥企業控制，後者大約10年前出售了其多數股權。

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在東京向記者們舉行的一次簡報會上，谷川為未能滿足股東的期望而道歉，並表示他將在兩個月後辭職時放棄部分薪酬。

他的繼任者、副總裁大見秀人暗示公司的戰略可能會發生變化。

“在疫情爆發之前，在辦公室工作是理所當然的事情。我們從未想過遠程工作條件會出現。我認為這是我們犯的一個錯誤，”大見説。“我們將更加平衡地追求海外業務。”

自新冠疫情爆發以來，美國商業地產市場一直處於動盪之中。但紐約社區銀行和日本的青空銀行提醒人們，一些放貸機構才剛剛開始感受到痛苦。

New York Community Bancorp的決定削減股息並儲備資金導致其股價週三創下38%的歷史新低，隨後的影響使其股價在週四跌至23年低點。這種拋售影響蔓延到歐洲和亞洲，其中總部位於東京的青空銀行在警告美國商業地產損失後暴跌超過20%，法蘭克福的德意志銀行則將其美國房地產損失準備金增加了四倍。

這種擔憂反映了商業地產價值持續下滑，加上難以預測哪些貸款可能會崩潰。這一背景是由疫情引發的遠程辦公模式轉變和利率的快速上漲，這使得負債緊張的借款人更難以進行再融資。億萬富翁投資者巴里·斯特恩利希特本週警告稱，辦公市場將面臨超過1萬億美元的損失。

對於貸款人來説，這意味着更多違約的可能性，因為一些房東難以償還貸款，或者乾脆放棄樓宇。

“這是市場不得不面對的一個重大問題，”紐約Keen-Summit Capital Partners LLC的負責人哈羅德·博德温説道，該公司專門從事重組負債的物業。“銀行的資產負債表沒有考慮到事實，即上面有很多房地產到期時無法償還。”

穆迪投資者服務表示，它正在審查週三的情況後是否將紐約社區銀行的信用評級下調至垃圾級別。

觀察：投資者在紐約社區銀行的盈利失望後沒有區分地區性貸款人，擔心商業房地產風險，導致整個行業的股票拋售，據彭博社的Sally Bakewell和彭博智庫的Herman Chan報道。

根據商業房地產數據提供商Trepp的數據，到2025年底，銀行將面臨大約5600億美元的商業房地產到期，佔到該時期總房地產債務的一半以上。特別是地區性貸款人更多地暴露在這個行業中，並且將受到比大型同行更嚴重的打擊，因為他們缺乏大型信用卡組合或投資銀行業務來保護他們。

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KBW地區銀行指數週三下跌了6%，這是自去年三月硅谷銀行倒閉以來的最糟糕表現。該指數週四又下跌了3.2%。

辦公室領跌美國商業房地產價值

大多數房地產類型的價格已經下跌

來源：Green Street

*數據顯示商業房地產價值在截至12月的12個月內發生了變化

根據摩根大通（JPMorgan Chase & Co.）4月份發佈的一份報告，商業房地產貸款佔小銀行資產的28.7%，而在較大的銀行中僅佔6.5%。監管機構已經處於高度警惕狀態，去年地區銀行動盪後，這種暴露引發了監管機構的額外審查。報告。

“很明顯，商業地產與地區銀行之間的聯繫對2024年構成了尾部風險，如果出現任何裂痕，它們可能出現在商業、住房和銀行部門，”財富管理公司聖詹姆斯廣場的首席投資官Justin Onuekwusi説。

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儘管自疫情爆發以來近四年來房地產問題，特別是辦公室問題已經顯而易見，但由於買家和賣家對建築物價值的不確定性，交易已經急劇下降。現在，需要解決迫在眉睫的債務到期問題，以及美聯儲降息的前景，預計將引發更多交易，從而明確價值已經下降了多少。

這些下降可能會很明顯。洛杉磯第三高的辦公大樓艾恩中心最近以1.478億美元的價格出售，比2014年的購買價格低了約45%。

“銀行——社區銀行、地區銀行——一直很慢地將事物標記為市場價值，因為他們不得不這樣做，他們一直持有到到期日，”Bordwin説。“他們在玩弄這些資產的真實價值是多少的遊戲。”

多户貸款

到目前為止，今年許多地區銀行的收益顯示出很少的壓力跡象，例如，第五第三銀行指出，它在2023年的商業房地產中經歷了零淨核銷。

但加劇了對較小的貸款人的緊張感的是，惡化的房地產貸款可能發生的時間和地點的不可預測性，只有很少的違約就有可能造成嚴重破壞。紐約社區銀行表示，其核銷增加與合作公寓樓和辦公樓有關。

雖然辦公室是房地產投資者特別關注的領域，但該公司最大的房地產風險來自多户建築，該銀行持有約370億美元的公寓貸款。其中近一半的貸款由租金管制建築支持，使它們容易受到2019年紐約州通過的嚴格限制房東漲租能力的法規的影響。

去年年底，聯邦存款保險公司在出售大約150億美元的租金管制建築支持的貸款時打了39%的折扣。另一個表明這些建築面臨挑戰的跡象是，根據Trepp分析，截至去年12月，大約4.9%的紐約市租金穩定建築的證券化貸款處於拖欠狀態，是其他公寓建築的三倍，這是根據建築物的建造時間來分析的。

“保守的貸款人”

去年收購了Signature Bank部分股份的紐約社區銀行(New York Community Bancorp)週三表示，其8.3%的公寓貸款被認為是受到批評的，意味着它們存在較高的違約風險。

“與Signature Bank相比，紐約社區銀行是一個更加保守的貸款人，”Maverick Real Estate Partners的負責人David Aviram説。“然而，由於由租金穩定的多户住宅物業擔保的貸款在紐約社區銀行的商業地產貸款組合中所佔比例較大，2019年租金法律的變化可能會產生更顯著的影響。”

銀行面臨着減少其商業房地產敞口的壓力。儘管一些銀行由於過去一年的不確定性而推遲了大規模的貸款出售，但隨着市場的解凍，預計它們現在將推出更多的債務。

加拿大帝國商業銀行最近開始營銷了困境中的美國辦公樓貸款。儘管美國辦公樓貸款僅佔該銀行總資產組合的1%，但CIBC的收益因該領域的信貸損失準備金提高而受到拖累。

“到目前為止，銀行報告的逾期貸款比例只是2024年和2025年將發生的違約問題中的九牛一毛，” Aviram説道。“銀行仍然面臨着這些重大風險，而明年利率可能下降也不會解決銀行的問題。”