商業房地產市場準備好解凍，5700億美元的差距-彭博社

美國紐約的一棟辦公樓。

攝影師：Amir Hamja/Bloomberg去年，飆升的借貸成本和暴跌的價格重創了全球商業地產市場。現在，對價值的更多明晰和迫切需要解決即將到期的債務將預計引發更多交易。

在去年大部分時間裏，由於不確定性幾乎凍結了市場，賣方和買方終於看到了更多交易機會。根據Jones Lang LaSalle Inc.的數據，2023年11月的平均每筆交易的出價數量比2022年底上升了16%。

而這個機會可能是巨大的：該經紀公司估計，到2025年底貸款到期的房地產業主將需要多達5700億美元的新股本，考慮到價值急劇下跌。

隨着一些央行開始暗示快速加息週期即將結束，投資者對借貸成本有了更多的瞭解。此外，一些房地產交易，包括從破產的Signature Bank處出售的大約330億美元的商業地產債務，也提供了更多關於價值的透明度。這種明晰開始在備受困擾的市場中引發一些樂觀情緒。

“我們看到更多的出價，我們看到更多的參觀，”JLL的高級董事Michael Gigliotti在電話採訪中説道。“你有到期的貸款，你有乾淨的資本，你有對投資房地產感興趣的各方。”

洛杉磯的艾恩中心大樓最近以1.478億美元的價格出售。來源：彭博社根據JLL的説法，市場仍需要一段更長的穩定期來完全釋放潛在的資金，這取決於利率。許多業主可能會等到價值更加穩定甚至可能開始上漲之後才進行交易。

但是，根據JLL的説法，全球範圍內有超過3萬億美元的房地產負債將在2025年之前到期，許多業主需要在未來幾個月內弄清楚如何處理某些房產和債務。

紐馬克集團的美國資本市場聯席主管亞當·斯皮斯表示：“債務市場正在穩定，因此債務收益減少，現在有更多的人在尋找股權。人們覺得他們不再處於頂峯俯視懸崖的位置，而是可能處於底部，正在向上看。投資者覺得現在是一個開始進行投資的好時機。”

其他公司正在看到商業房地產市場開始更加穩定的早期跡象。房地產分析公司Green Street表示，其商業房地產價格指數12月份與上個月持平。

“兩年前開始的房地產價格調整似乎已經結束，”Green Street戰略研究聯席主管彼得·羅瑟蒙德在1月5日的一份聲明中表示。“商業房地產現在與企業債券收益相比是合理定價的，上市房地產投資信託的市場定價也表明了類似的情況。”

需求增加

紐約富蘭克林街101號。來源：谷歌地圖有證據表明，一些曼哈頓的高樓大廈引起了買家的興趣。曼哈頓特里貝卡區的一棟辦公樓，位於富蘭克林街101號，由紐馬克公司作為潛在的住宅改建項目進行營銷，吸引了數十次參觀，並收到了十多份競標，據知情人士透露，他們不願透露姓名以保護隱私。

出售方哥倫比亞地產信託公司要求該物業的售價約為1.15億美元，比2019年支付的價格高出40%以上，並且還提供了潛在的融資方案，知情人士稱。哥倫比亞地產信託公司的代表拒絕置評。

DWS集團在金融區的222 Broadway辦公大樓也被提出作為改建機會，並吸引了許多潛在投資者前來參觀，一位知情人士稱。DWS的代表拒絕置評。

Empire Capital Holdings的聯合創始人Josh Rahmani在過去兩年裏一直在積極競標併購紐約的辦公樓，以代表富裕家庭投資商業地產。但現在，更多的競標者加入了競爭，他説。

“我曾經在競標一棟空置建築，但一個月前價格上漲超出了我們願意承受的範圍，所以現在有更多的活動，”Rahmani説。“如果你有一個有動力的賣方，他們現在必須賣掉，價格就是市場能承受的，仍然可以獲得很大的折扣。”

增長的壓力

在12月的會議上，美聯儲將其基準利率保持穩定，同時也暗示了結束了一代人中最激進的緊縮週期。那些不急於出售的房地產所有者可能會傾向於保留資產，如果利率下降的話。

但根據仲量聯行的數據，再融資缺口（範圍在2700億至5700億美元之間）可能會促使一些所有者出售資產或貸款，包括在某些情況下進行財產交易。

另一方面，潛在的買家和投資者手頭充裕。根據截至10月的數據，仲量聯行表示商業地產有4020億美元的閒置資金。

“這種價值重置將挑戰資本並催化流動性，” 仲量聯行資本市場首席執行官理查德·布洛克薩姆在一份聲明中説。“人們絕對一致地認識到定價已經改變。考慮到這一大量的閒置資金，對於能夠迅速投放並圍繞市場基本面改善機會的資本來説，將會有相當大的先發優勢。”

一些買家最近已經將資本投入到了重大交易中。去年12月，奢侈品零售商Prada SpA和與Prada家族有關的實體購買了紐約第五大道上的兩棟建築，總價為8.35億美元，這是去年該市最大的房地產交易之一。

加利福尼亞州的知名物業也找到了買家。加州大學同意支付7億美元購買一家前洛杉磯購物中心，該購物中心已被改建為谷歌母公司Alphabet Inc.的辦公室。該大學計劃將其改建為醫學和工程研究園區。

洛杉磯市中心的Aon中心售出價值1.478億美元，比2014年的購買價格低了約45%。

加州大學正在購買洛杉磯的前西區購物中心。來源：彭博社房地產公司Kassin Sabbagh Realty的投資部門購買了曼哈頓1410百老匯34層的辦公大樓的49%股權。該大樓由L.H. Charney Associates所有，此前曾租給WeWork，但共享辦公公司在破產申請前終止了租約。自那時起，更多的空間已被租出，使該大樓的入住率提高到90%以上。

“現在利率似乎不會再上漲，這給買家們提供了保證，他們在六個月後不會處於更糟糕的情況下，試圖完成交易或獲得貸款，” KSR的經紀人Albert Sultan説。“有一些參與者已經回到市場上——不是很多——但這讓我對整體情況的恢復感到樂觀。”

美國集中度

根據JLL的説法，美國可能是一個特別有趣的地方。到2025年底，將有3.1萬億美元的房地產資產到期債務，其中四分之三以上集中在美國，特別是在住宅和辦公室領域，該經紀公司表示。

美國在其週期中走得最遠，這可能會吸引更多買家的關注，希望抓住價格下跌的底部。這包括像摩根士丹利這樣的主要參與者的房地產投資平台，他們正在尋找行業動盪帶來的機會。

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“當投資者認為他們正在抄底時，當然有很多投資者對投資房地產感興趣，” JLL的吉利奧蒂説道。