商業房地產：紐約商業銀行可能會傳染，但不是你想的那樣 - 彭博社

注意：股價下跌。

攝影師：Bing Guan/Bloomberg紐約社區銀行被吹捧為商業房地產貸款危機的一個預警信號。但實際上並非如此 —— 但它的問題仍然對地區競爭對手構成了危險，因為股價下跌會傷害銀行，投資者往往會在出現小小的麻煩跡象時拋售該行業的股票。

NYCB的困境更多地源於監管成本和在銀行規模上躍升一個等級所帶來的挑戰，而不是美國辦公樓和公寓樓的估值突然惡化，這種情況已經持續了15個多月。

簡而言之，自1月31日發佈業績以來，NYCB的股價已經下跌了一半以上，當時它報告了意外虧損，並在對房地產貸款進行損失和準備金撥備後削減了股息，這兩項都比分析師預期的要大10倍以上。儘管這對該銀行來説都不是好消息，但其中很多行動都與NYCB超過其資產負債表上的1000億美元門檻有關，這是由於其收購了Signature Bank的一部分，這是去年被聯邦存款保險公司拍賣的失敗銀行之一。

一家紐約銀行也拖累了競爭對手的股價

紐約社區銀行和同行指數的股價變化

來源：彭博社

突破1000億美元的門檻將NYCB變成了一個四級銀行，加入了那些必須符合比美國數千家小型地方銀行更嚴格監管標準的較大銀行的最低級別。這意味着對其貸款賬本的風險要有更嚴格的看法，這促使它增加了準備金。它還必須持有更多的流動資產，其較低的收益會影響其盈利能力。最後，它需要將其股本建設到更高的資本比例，這也是它削減股息的主要原因之一。

這種過渡時刻會導致財務壓力 — 各種因素相互影響。更加謹慎地管理資產負債表會降低收益，影響積累資本和支付股息的能力。這使得NYCB的股票變得不那麼吸引人，甚至在擔心房地產貸款不良之前。股價走弱通常會使其他融資來源變得更加昂貴，特別是如果開始讓存款人感到恐慌。這些更高的融資成本會進一步損害收益 —— 如此循環往復。

隨着這種不幸的循環在NYCB上演，人們會擔心它可能需要發行新股權來實現更高的資本比例目標。目前並沒有考慮這一點：該銀行寧願通過削減資產負債表上的風險來實現目標，正如彭博新聞週三報道的。

值得慶幸的是，至少目前為止，存款人還沒有變得焦慮。NYCB本週表示，自2023年底以來存款略有增長。在週三的電話會議上，該銀行表示最近幾天沒有看到任何資金流出，並承諾在有變化時及時向投資者更新。不過，與高收益貨幣市場基金和大型銀行的安全性競爭，NYCB和所有美國較小的銀行的存款成本都有所上升。

但是，對於辦公樓和公寓樓貸款準備金的大幅增加怎麼看？辦公樓行業持續下滑，但讓投資者感到意外的是，NYCB突然決定將其準備金與其在四類銀行中的新同行相一致，從之前的總敞口的2%激增至8%。

儘管如此，辦公樓貸款僅佔其總貸款組合的約4%。其貸款組合中最大的部分約佔44%的是公寓樓，主要位於紐約市，其中一些受到租金監管。這是一個問題，因為房東的收入相對不靈活，而那些需要重新定價貸款的人的融資成本顯著提高，這將使債務更加風險。NYCB採取了保守的觀點，假設2024年不會有利率下調，並評估這對房東的債務服務成本與收入的影響。答案再次是意外的撥備飆升。

紐約市公寓樓主導了NYCB的貸款組合

紐約社區銀行的貸款類型佔比

來源：紐約社區銀行

注：AD&C是收購、開發和建設

根據花旗集團分析師的説法，紐約市受租金監管的房東在2019年的法律變化後，長期面臨盈利問題，並且通貨膨脹增加了維護成本，因此這個行業可能是一個持續存在的慢燃問題。儘管如此，一旦利率開始下降，融資成本也應該下降，NYCB的一些撥備可能就不再需要了。

然而，更重要的是，這些問題只是一個特定貸款人的特殊痛苦，它是在數十年來主要作為紐約多户家庭融資專家而建立起來的，它們並不是美國房地產或大城市辦公樓的紅旗。

從NYCB的角度來看，最大的錯誤在於沒有更早地為投資者和分析師準備好其在第四季度業績中將要做的事情。Signature Bank的交易是在2023年早些時候達成的，因此本應有足夠的時間來提前標誌其對風險態度的變化以及其對更多流動資產的需求。

但事實是，紐約商業銀行對已經因商業地產問題而備受困擾的小銀行部門造成了衝擊。許多投資者以一種相當二元的方式購買整個行業。銀行業很複雜，風險往往難以判斷。當股價開始下滑時，先賣出再問問題會更容易。這威脅着將更多銀行拖入資金成本上升、盈利能力下降以及潛在資本緊張的困擾循環中——這就是應該引起股東注意的傳染病。

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