美國辦公室的出行對抵押銀行來説走上了一條不利之路 - 彭博社

Steven Arons, Nicholas Comfort

2024-02-12

在德國抵押銀行（PBB）首席執行官安德烈亞斯·阿恩特即將離任幾周前，他處於危機模式。

自PBB在11月調低盈利展望以來，投資者對其在美國商業房地產貸款方面感到不安。一位曾在一年前是股東的激進投資者現在對該銀行進行押注。上週情況急劇惡化，因為美國不斷增加的違約付款引發了傳染擔憂。 PBB的債券和股票創下歷史新低。

為了安撫投資者，65歲的阿恩特保證説，儘管面臨“自金融危機以來最嚴重的房地產危機”，PBB仍將實現盈利。然而股票仍然下跌了5.7%。

這不是PBB第一次經歷金融危機。該機構起源於Hypo Real Estate，這是2008年金融危機中德國最臭名昭著、代價最高的銀行受害者。現在，它成為人們擔心美國房地產市場危機會蔓延到歐洲的焦點。在阿恩特的領導下，PBB的美國信貸組合已增長到近50億歐元，他也在努力挽救自己的遺產。

阿恩特通過發言人拒絕了一項置評請求。

PBB並不是唯一一家受到房地產動盪影響的銀行。上週，Aareal Bank和LBBW的債券也承受了壓力。長期低利率時期的突然和迅速結束使融資成本上升，導致價格下跌，從而給開發商和房東帶來壓力。

來源：公司文件，彭博計算

注：PBB尚未報告2023財年的風險敞口

然而，在普遍的困境中，PBB特別暴露於美國辦公樓市場，表現尤為糟糕。去年6月的數據顯示，其房地產部門的貸款超過一半用於辦公樓，其對美國的投資額48億歐元超過了33億歐元的銀行資本。

2014年加入董事會並於兩年後成為行長的Arndt將擴張到美國作為其戰略的重要組成部分，並於2018年在紐約開設了辦事處。在短短几年內，PBB在美國商業地產的投資從零增長到了PBB全部房地產貸款的15%。

這一舉措被證明是時機不佳的。新冠疫情加劇了混合工作模式的趨勢，並很快引發了一個問題，即到底還需要多少辦公室。PBB的股價在四年前疫情爆發前不久達到最高點，隨後在接下來的幾周內下跌了約60%。去年的加息使情況進一步惡化。

PBB對美國辦公市場的擴張“在週期的最後階段”進行，這是幾周前激進投資者Petrus Advisers在一封致董事會主席Louis Hagen的公開信中表示的。結果“災難性”。Petrus Advisers在2023年初仍持有PBB約3%的股份，但現在已開始對股票進行押注。

去年達到十多年來的最高水平

來源：彭博社編制的數據，公司文件

注：2023年的價值基於公司對歐洲210億至215億歐元的指導

銀行發言人表示，PBB已經“在其地理多元化戰略框架內”擴大到美國，並補充説他們在那裏的活動“僅限於一些城市”。該銀行的辦公樓貸款都是為了適應自新冠疫情以來的變化，發言人表示。此外，它們的出租率“很高”。

然而，PBB的問題並不僅限於其在美國的參與。該銀行還向奧地利商人René Benko的破產的Signa房地產和商業企業集團發放貸款。從Signa公司的破產申請中可以看出，它們為德國和奧地利的至少五個項目提供了貸款。

對於PBB來説，這也是因為其歷史而令人痛苦。它是2009年從Hypo Real Estate的健康部分中分離出來的，後者曾因數十億歐元的救助而被德國政府救助。政府在2015年通過首次公開募股出售了大部分股份，並在2021年出售了剩下的部分。

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德國聯邦銀行（PBB）對國外市場做出了回應。2016年英國公投決定退出歐盟，使PBB在英國擴張的首次嘗試受到了質疑。隨後不久，PBB開始了在美國的擴張。

“作為一個有國際雄心的抵押銀行，你必須進入美國，那是全球最大的市場之一”，研究公司AlphaValue的分析師迪特·海因（Dieter Hein）表示，他建議購買PBB。然而，“在一個自己不太瞭解的市場上開展業務存在風險，就像在自己的國家一樣。”

投資者現在想知道，PBB今年是否還能夠分紅。在11月份發佈盈利警告後，阿恩特表示，他將在預計於3月7日公佈的第四季度業績一起公佈有關分紅的決定。

“取消分紅將是一個明智的決定”，聯合赫爾墨斯（Federated Hermes）的金融部門負責人菲利波·阿洛蒂（Filippo Alloatti）表示。由於歐洲央行監管機構正在密切關注發展情況，該銀行可能需要進一步設立準備金。

歐洲央行對銀行施加了壓力，因為它發現它們沒有足夠仔細地關注其房地產貸款惡化的跡象。據彭博社週五報道，歐洲央行已經多次將商業地產部門稱為有問題的，並最近向銀行發出信號，如果它們不能充分控制這些風險，就可能面臨更高的資本要求。

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去年，PBB在超過100家直接受其監管的銀行中，收到了歐洲央行對資本要求的最大提高。該公司表示，其資本要求“明顯高於”監管要求。

對於Arndt來説，一個重要的問題是，美國辦公市場的情況還需要多長時間才能改善，尤其是最近的動盪可能使獲得新資本的渠道變得更加困難。該公司預計，商業地產價格“將在2024年下半年達到最低點”，一位發言人表示。

該公司在週四的另一份聲明中表示，它擁有足夠的流動性儲備，可以在沒有新的資本市場融資的情況下維持超過六個月的時間。

“由於銀行在資本市場和存款方面的融資主要是長期的，因此不存在直接的流動性風險，”Morningstar DBRS的副總裁Sonja Förster表示。該銀行還擁有“大量的抵押債券業務，並已經增加了2023年的定期存款。”

然而，Förster表示，“無抵押批發市場上的融資將變得更加困難。”