繼續和你的房地產經紀人分手，這次是真的 - 彭博社

Allison Schrager

我真的需要預約嗎？

攝影師：喬·雷德爾/蓋蒂圖片社 北美當我在曼哈頓找公寓時，我的經紀人是我最好的朋友。不僅和他一起看了許多房子（那時正值疫情期間，所以我見到他比見到其他任何人都多），而且當我最終找到一個房子時，他處理了賣方兩次反悔的戲劇。我的BBFF還花了很多時間幫我準備合作公寓委員會的申請，包括與我一起制定策略，從穿什麼到做出哪些承諾。

作為一個收入不穩定的首次購房者，我需要很多支持。而且賣方支付了他的費用，這幫了大忙 —— 如果我自己付他的費用，我可能會需要的少一點。然而，下次我購買公寓時，也許我不需要那麼多的支持。

彭博觀點需要賣房嗎？是時候加把勁了你是一個“不安全的高成就者”？如何放鬆一下TikTok的欺詐商店侮辱用户並傷害其業務貝索斯和扎克伯格的股票銷售中的信息互聯網改變了服務市場，就像機械化改變了商品生產一樣。曾經你不能沒有旅行代理人就買到機票。現在你可以自己購買機票，對於他們的服務需求就少了。旅行代理人仍然存在，但數量更少，留下來的人必須提供出色的服務和專業知識。

技術也在改變房地產行業。例如，過去您需要是持牌房地產經紀人才能查看房源。現在任何人都可以在網上看到待售房屋。但真正的轉變尚未到來 — 這既是技術的結果，也是訴訟的結果。

令人驚訝的是，一旦互聯網在大約2000年變得普及，旅行代理商的數量急劇下降 — 但房地產經紀人的數量增加了。（事實上，附圖中的數字可能是低估的；美國房地產經紀人協會聲稱有超過150萬付費會員。）

房地產經紀人是否成為新的旅行代理人？

技術大大減少了旅行業的就業機會，同樣的情況最終也會發生在房地產行業

來源：美國勞工統計局

為什麼互聯網沒有像對旅行代理人那樣對待房地產經紀人？畢竟，房地產似乎是一個適合被顛覆的市場，也有很多嘗試這樣做的企圖。原因在於一個叫做美國房地產經紀人協會的市場扭曲。

儘管NAR已經失去了對房源的控制，但它仍然規定了費用條款。這種情況可能即將改變。去年秋天，一家聯邦陪審團裁定 NAR 與幾家大型經紀公司勾結，人為地保持佣金水平過高。NAR有一個規定，賣方支付買方和賣方的費用；總費用通常約為銷售價格的6%，分別支付給兩家經紀公司。這個佣金比例已經內置在銷售價格中。

結果是買家不會談判費用，因此有保持高費用的動機。這條規則有助於解釋為什麼美國的佣金比其他國家高得多，儘管市場和技術發生變化，但佣金並沒有下降。

在其他國家，沒有這樣規定的地方，買家通常甚至不使用經紀人；在英國和澳大利亞，不到5%的人這樣做。人們只是自己查看房源並談判價格。有時經紀人會拆分他們的服務：賣家可能會支付費用來幫助佈置房屋或提供定價建議，然後自己展示房屋。當我在英國讀書時，有一次我租了一套公寓，後來這套公寓被掛牌出售。我和其他同學被要求隨時準備展示房屋 —— 經紀人（買家或賣家）從未出現。毫不奇怪，英國的經紀人通常只收取1.3%的費用。

最近對NAR的判決表明這種顛覆正在美國市場上發生。根據這一裁決，賣家不必支付買家的經紀人。到目前為止，情況並沒有太大變化：行業仍然期望賣家支付。但紐約已經改變了費率的設定方式。在庫存緊張、買家沒有太多槓桿的市場中，賣家支付的慣例不會持續下去。最終，買家將需要自己支付經紀人。

對於購房者來説，影響深遠，因為經紀人提供的許多服務並不總是必要的。沒有必要讓某人為你找房源並和你一起看房。當然，他們的觀點和市場知識很有用，但也很昂貴。可能更必要的服務 —— 比如在曼哈頓的“合作公寓董事會密探” —— 可以拆分。對於相對簡單的交易，一些買家可能決定根本不使用經紀人。

結果將是對經紀人的工作和收入減少。許多隻是偶爾出售房地產的經紀人 —— 作為兼職，或者為了照顧家庭日程安排，或者作為第二職業 —— 可能會離開市場。像旅行代理人一樣，房地產經紀人需要提供更多價值，並對願意支付費用的人更加可及。他們也可以成為我的朋友，只要他們不收取太高的佣金。

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