歐洲央行對1萬億歐元房地產貸款進行打擊，Signa調查顯示 - 彭博報道
Nicholas Comfort
歐洲央行工作人員感到擔憂。去年，在審查了半打德國和奧地利銀行對房地產大亨Rene Benko 230億歐元（250億美元）帝國的貸款後，他們擔心這些貸款人可能正坐在尚未認可的損失上。
隨着商業房地產市場走向低迷，歐洲央行挑戰了金融提供者對Benko的Signa所抵押的抵押品價值，Signa是一個以激進投注和缺乏透明度而聞名的企業集團，並最終迫使其中一些人減記債務或增加額外的損失準備金。幾個月後，這位億萬富翁的帝國將在全球金融危機以來最大的房地產失敗之一中崩潰。
這項由約20名監管人員組成的專門團隊進行的調查標誌着監管活動的最新升級，這項活動已持續了半個多世紀。歐洲央行還沒有完成對下跌的商業房地產市場風險的審查。高級官員現在正在討論新措施，以確保那些最容易受到資產類別脆弱部分影響的銀行能夠處理後果。這些措施包括進一步準備金和改善他們的抵押品相對於貸款的情況。
隨着Benko的公司網絡崩潰，隨着辦公室價值下跌和開發商退出，歐洲央行的官員們認為他們的積極主動是有遠見的。雖然像Helaba和奧地利奧地利國際銀行這樣的貸款人正在審視Signa貸款可能帶來的損失，但這些人和整個行業似乎已經做好了應對資產類別問題的準備，官員們説。
歐洲銀行的商業地產貸款正在惡化
貸款人正在重新分類房地產債務，認為風險更高
來源：歐洲央行
投資者仍然很擔心。今年早些時候，他們拋售了德意志Pfandbriefbank等較小專業銀行的股票和債券，這些銀行持有大量商業房地產。這家德國銀行的證券後來有所回升。
Signa本身指責歐洲央行導致其倒閉，稱調查使籌集資金變得更加困難。一些銀行家也發表了類似的聲明。歐洲央行公開反駁了這一觀點。然而，甚至一些感到被Signa調查冷落的國家監管機構私下表示，他們希望採取不同的方式，以避免任何行動被視為給這個集團貼上污名。
本故事基於與幾乎十幾名參與監督過程的官員的對話，他們要求不透露姓名討論內部信息。Signa、歐洲央行和銀行的發言人拒絕置評。
Signa案例説明了歐洲央行監管人員不得不保持的微妙平衡。根據歐洲銀行業管理局的數據，歐元區銀行擁有12000億歐元的商業房地產抵押貸款，佔其組合貸款總額的8.3%。
“商業房地產特別脆弱”，現任歐洲央行監事會主席克勞迪婭·布赫在週二的講話中表示。“我們正在密切關注這一情況，並與銀行合作，減少對這類風險的敞口。”
克勞迪婭·布克攝影師：Erik Flyg/Bloomberg理論上，歐洲央行有能力鼓勵或限制銀行在這一領域的放貸方式，潛在地重新引導大規模的信貸流動，並決定開發商的興旺或衰敗。儘管官員們表示他們不涉足決定哪些公司可以獲得貸款的業務，但他們引用這項調查作為歐洲央行作為該地區最高銀行監管機構的第十個年頭裏，其新發現的自信的一個例證。監管機構正尋求鼓勵員工專注於銀行面臨的最大風險，並花更少的時間打勾。
對於Signa採取更加大膽的態度讓一些國家官員感到驚訝。他們私下表示擔憂，擔心在貸款人眼中被視為給借款人貼上污名的風險。這些人希望將對單一風險的深入審查融入對多個借款人的更廣泛審查中，以避免污名風險，這一提議被視為成本高昂。其他人批評Signa調查綁架了太多員工。
儘管如此，所有官員都為對Signa的審查辯護。他們表示，儘管調查沒有揭示任何對個別銀行償付能力的威脅，但它突顯了它們在風險管理方面的不足和某些情況下不足的損失準備金。
這些幫助制定歐洲央行戰略的官員告訴彭博社，對銀行施加持續壓力以改善風險管理併為商業房地產損失建立準備金，是歐洲銀行現在看起來裝備良好以應對動盪的主要原因。
一些官員指出，2017年底的一次會議確定了商業房地產是需要重點關注的風險。利率仍然很低，商業地產市場正在蓬勃發展。然而，當時的監事會主席丹妮爾·努伊和她的同事們在法蘭克福歐洲塔的會議室裏制定了優先事項時，他們看到了前方的麻煩。
來自整個地區的官員回憶起會議以及會前的討論，他們看到投資者承擔了難以支撐的債務水平，特別是如果借款成本上升的話。更糟糕的是，有跡象表明，開發商得到了渴望回報的放貸人的支持，而這些放貸人對他們所承擔的風險幾乎沒有理解。
努伊是一位法國女性，她建立了歐洲央行的監管機構，並以嚴謹著稱，她讓監管機構進行了一次最為嚴格的審查。隨着努力的展開，商業房地產在2008年信貸危機中的作用仍然讓試圖建立新銀行監管機構的官員們記憶猶新。
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歐洲央行在2018年發起了一項活動，對歐洲、英國和美國的40多家銀行的商業房地產投資組合進行了審查。其團隊在個別銀行的場所花費長達三個月的時間，審查它們如何管理相關風險，包括抵押品估值這一核心問題。這種現場檢查被認為是嚴格和耗時的，一些官員稱之為“翻書”。
“歐洲央行已經介入了，”德國奧斯納布呂克大學經濟學教授瓦萊麗婭·丁格説。“如果沒有歐洲央行的監督，情況可能會更糟。”
隨着調查結果的逐漸公佈，這些結果證實了最初在監管委員會中表達的擔憂，並突出了銀行商業房地產貸款以外的問題。隨後參與其中的工作人員寫道，銀行沒有完全吸取2008年危機的教訓。特別是，他們沒有看到如果抵押品價值下跌並且違約激增時會出現重大損失的潛力，當大量債務人迅速陷入困境時。
銀行對他們的貸款瞭解不足。歐洲央行指出，銀行缺乏對可能面臨再融資風險的借款人的概覽，這對於所謂的到期時只需償還一大部分債務的彈頭貸款尤為重要。這些缺陷甚至延伸到了房地產投資的基本原則：一棟建築物是否處於黃金地段。
建築物的估值也成為一個令人擔憂的領域。銀行不僅更新這些數據的速度較慢，這些數據通常由外部公司提供，官員們還表示，他們的審查顯示，歐洲各國評估房地產價值的標準存在很大差異。雖然歐洲央行與估價師進行了互動作為其努力的一部分，但一些銀行監管機構質疑供應信息給銀行的各種公司羣體是否值得進一步審查。
歐洲央行試圖通過從商業房地產行業聘請人員，如評估師，來擴大其專業知識。與其檢查員一起，該活動共有約150人。
“我認為，這一次他們採取主動措施的最大動力在於建立內部行業知識，”Green Street分析師彼得·帕帕達科斯説。
央行的警告並不總是準確的。在大流行期間，歐洲央行提到了一個“嚴重但可能發生的情景”，在這種情況下，銀行各類資產的不良貸款可能激增至1.4萬億歐元，遠高於金融和主權債務危機的水平。最終，數千億歐元的納税人擔保和其他刺激措施意味着銀行面臨着很少的貸款違約。
儘管如此，在大流行給資產類別帶來新挑戰時，遏制商業房地產風險的努力受到了新的推動。突如其來的情況推遲了利率上升的前景，當時實施的社交隔離措施嚴重打擊了酒店和零售行業。辦公樓面臨壓力，整棟建築暫時被撤空，大批人開始在家工作，這一趨勢至今仍在影響價格。
歐洲央行在2021年開始了進一步的審查，最初涵蓋了32家銀行，以查看它們對管理本國市場辦公室和零售企業貸款新興風險的準備情況。監管機構將這一組縮減到15家，並研究了更高的建築成本、利率“正常化”、處於優越位置和非優越位置的建築之間的分歧，以及與氣候變化相關的問題。
隨着調查結果繼續為歐洲央行努力確保銀行控制商業房地產風險提供支持，一些貸款人將面臨更大壓力，包括那些暴露於痛點（如美國市場、辦公室或零售）的貸款人，消息人士稱。他們補充説，這可能需要提高撥備以解決歐洲央行對抵押品的擔憂。
“歐洲央行及早對商業房地產市場發出警告非常重要，” Dinger談到。 “如果將來他們必須要求銀行增加資本水平或暫停股東派息，那麼他們可以指出他們在這方面做得正確。”