希臘提高黃金簽證門檻以緩解住房危機 - 彭博社

雅典寇卡基區的住宅和商業物業。

攝影師：Ioana Epure/Bloomberg在聖誕節期間，Athina Drakopoulou關閉了她在寇卡基經營了13年的手工藝品店，這是一個靠近衞城的繁榮社區。她的房東將房租翻了一番，而Drakopoulou 無法與投資者們全力投入時髦咖啡店和Airbnb競爭。

這種情況在十年前甚至是不可想象的。自2010年希臘債務危機爆發以來，希臘經濟取得了顯著復甦。去年，經濟增長超過了歐洲同行，並且該國被評級公司授予了投資級別的地位。但復甦伴隨着最大城市和熱門島嶼目的地的住房危機，那裏的租金在2018年至2022年間上漲了超過40%。在雅典，僅去年一年就上漲了23%。

衞城考古遺址俯瞰雅典寇卡基區的住宅。攝影師：Ioana Epure/Bloomberg隨着經濟逐漸難以承受，政治家們一直在尋找任何機會來緩解市場壓力。一個目標是希臘的“黃金簽證”計劃，自2014年以來，該計劃為在該國投資至少25萬歐元的外國人提供居留權 — 相對於西班牙和荷蘭等國家的類似計劃要貴得多。

然而，近年來，希臘政府也在提高准入門檻。去年八月，它將黃金簽證的最低投資門檻提高到了50萬歐元，包括塞薩洛尼基、雅典部分地區以及米科諾斯和聖托里尼等熱門地區。

現在，它再次這樣做。根據週四公佈的新規定，投資者現在需要在上述地區投資至少80萬歐元（873,280美元），以及在人口超過3100人的島嶼上投資，根據該國財政部的説法。這些變化將於3月31日生效，黃金簽證門檻也將從25萬歐元提高到40萬歐元，適用於該國其他地區。在所有情況下，投資者需要購買面積大於120平方米（1291.7平方英尺）的房產，不得用於短期出租。

寇卡基區的住宅和商業物業。攝影師：Ioana Epure/Bloomberg儘管政府表示該計劃將阻止外國投資者購買理想地區，但許多人認為這些變化不會對控制住房成本產生太大影響。

“黃金簽證計劃與房價上漲毫無關係，”Drakopoulou説道，將這一趨勢歸咎於短期出租和她所謂的“希臘心態”。“希臘人追求快錢，他們能抓住的一切都會抓住，”Drakopoulou説。

雅典尋求在庫卡基區出售房產的標誌。攝影師：Ioana Epure/Bloomberg根據許多分析師的説法，真正的罪魁禍首是供應不足。金融危機使新建築停滯了將近十年，而希臘的人口基本保持穩定，可用住房單位的數量卻在減少。與此同時，像Airbnb這樣的平台將長期住房轉變為短期租賃，不滿意税收激勵措施的業主選擇讓房屋空置，而不是將其掛牌出售。

據Piraeus銀行稱，全國需要約20萬套住房單位來滿足需求。

庫卡基區正在翻新的建築物。攝影師：Ioana Epure/Bloomberg希臘房地產聯合會主席Stratos Paradias擔心，除非政府鼓勵業主提供長期租賃，否則房價不會動搖。Paradias提出的一種方法是，豁免擁有空置房產的業主未來三年不繳納所得税，前提是他們出租這些房產。他説，這也可以延伸到短期租賃，其中三分之一目前並不盈利，很容易改為長期租賃。

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儘管該國的住房危機受到不同因素的推動，但根據Piraeus銀行經濟研究與投資戰略首席經濟學家Ilias Lekkos的説法，黃金簽證相對於需求增加來説只是“九牛一毛”。自該計劃推出以來，約有18,000人蔘與其中，只有少數房屋被從市場上撤下。“真正需要的是為新房屋建設提供激勵措施，”他説。

雅典Koukaki區一家餐廳外的顧客。攝影師：Ioana Epure/Bloomberg在激烈的政治辯論背景下，希臘政府正在採取措施緩解危機。從今年開始，業主們如果短期出租至少三處房產，就必須成立一家企業並繳納13%的税率，與酒店相同。此外，從2月份開始，希臘政府將支付長期出租公寓的業主40%的翻新成本，最高可達10,000歐元。但在一個Airbnb平均每晚100歐元，而最低工資為每月780歐元的國家，這一舉措可能難以推行。

Koukaki區塗有“到處都是Airbnb，鄰居卻不見”的塗鴉旁的鑰匙保險箱。攝影師：Ioana Epure/Bloomberg與此同時，一些分析師認為，不久之後，房價飆升可能會觸及頂峯。Piraeus在一份1月份發佈的報告中指出，過熱的市場已經將住宅房地產價格推高到了無法證明的水平，並觀察到“明顯的疲勞跡象”開始顯現。分析師寫道，這可能會引發“週期的下一階段”，即“高價伴隨着交易/購買量的下降”。

在雅典，寇卡基經歷了希臘住房激增的整個生命週期。它曾經是一個吸引小型企業因為租金便宜而聚集的社區，然後成為年輕、藝術的希臘人炒作的目的地，最後變成了現在這樣：一個充滿短期訪客的鬼城，他們根據季節來來去去。

現在關閉的Tintinnabulum商店內的標誌寫着，“美麗的小店被貪婪的店主和Airbnb美麗地關閉。”攝影師：Ioana Epure/Bloomberg“我們中的第一個在寇卡基開店的人實際上開創了這個社區，”德拉科普洛反思道。多年來，她的店Tintinnabulum是一個地標和旅遊景點，與她的工作室共享一棟新古典主義建築。

“那是一個充滿年輕人自己創業來應對金融危機的地方，”她説。這一切都在十年租約到期、租金開始上漲時結束了。

然後，最後一擊來了：“Airbnb來了，”她悲嘆道，所有人都被迫離開了。