美國購房者期望節省10000美元面臨嚴峻現實 - 彭博社

在得克薩斯州聖馬科斯的住宅區內的獨棟住宅。

攝影師：Jordan Vonderhaar/Bloomberg消費者原本期待從全國房地產經紀人協會的集體訴訟和解中獲得鉅額儲蓄，但可能會感到失望。

該協議受到了總統喬·拜登的歡呼，他表示這個協議“可以為購房者和賣房者節省高達1萬美元”，前財政部長拉里·薩默斯表示，打破“房地產經紀人卡特爾”可能會在未來為美國家庭節省1千億美元。但真正的好處仍然不明確，特別是對於最需要幫助的首次購房者。

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重要觀點：美國住房市場正在醖釀新的危機（播客）

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這是房地產市場一個危險的時刻，去年由於較高的抵押貸款利率，導致銷售量降至近30年來的最低水平。對於想要進入歷史上最負擔不起的市場之一的首次購房者來説尤為艱難。理論上，通過降低佣金，這一協議可能會導致房價下降。但專家表示，這並非一定會發生，尤其是在短期內。

“我遇到的賣家中沒有一個會因為他們的交易成本降低而降低價格，”數據提供商和顧問Real Trends的高級顧問史蒂夫·默裏説。“那是不會發生的。”

美國全國房地產協會在回應拜登的講話時表示，佣金在達成協議前已經是可以談判的，並將繼續如此。

“房地產經紀人的佣金是由市場驅動的，並不是造成負擔危機的原因，”美國全國房地產協會表示。

去年美國房屋銷售下滑

房地產市場的交易量達到1995年以來的最低水平

來源：全國房地產經紀人協會

這些變化如何擴散並影響市場是一個備受爭議的話題，部分原因是因為沒有人真正知道。

美國代理商獲得報酬的幾十年前的體系一直備受爭議。賣家通常向他們的經紀人支付5%或6%的佣金。然後，掛牌經紀人與買方代表分享這筆錢。批評者認為這種結構會導致成本膨脹併產生不良激勵。

十月份，密蘇里陪審團做出了一項18億美元的裁決，認定NAR等機構存在串通行為以保持高房價。為了解決這起案件和其他案件，NAR本月早些時候同意支付大約4.18億美元給賣家，並表示將改變一些規則。在最重要的變化中，這個行業團體將禁止賣家在多重上市服務中包含報酬細節，這一直是營銷房屋最重要的工具。

這一變化將於今年夏天生效，需經法院批准，可能會鼓勵賣家談判降低佣金。但業內普遍猜測，經紀人可能會通過其他方式討論佣金分成，例如在經紀公司網站上。

“我預計隨着時間的推移，佣金將被降低到4%至5%，根據房屋價格和地理位置的不同而有所變化，”穆迪分析公司首席經濟學家馬克·贊迪説。“這是一個重大變化，但可能會是漸進的。我預計大部分收益將由賣家獲得，因此對房價的影響將很小。”

可能的結果

這項和其他事項在奧蘭多舉行的美國房地產學會學術年會上成為熱門話題。佛羅里達大西洋大學的房地產教授、前經紀人肯·約翰遜與同事一起出席，討論可能的結果。

他説，甚至是誰從降低佣金中獲益這個問題——買家還是賣家——都沒有簡單的答案。理論上，賣家應該將一些節省傳遞給買家，但在賣方市場可能不會那麼多。

這可能會鼓勵更多首次購房者，他們有時缺乏現金支付經紀人的費用，獨自行動，約翰遜説。更多的買家可能會直接找到掛牌代理，以避免支付佣金成本。但這可能會導致更多存在潛在利益衝突的代理人，代表買家和支付他們佣金的賣家。

“現在一些買家可能不得不自掏腰包，或者購買更便宜的房屋，”約翰遜説。

行業上還懸而未決一個重大問題。司法部瞄準了佣金分享，主張完全分離賣方和買方代表的報酬。尚不清楚NAR的和解是否能滿足監管機構。

新規則

代理人已經在擬議的和解協議下適應新規則。在紐約，經紀人基思·伯克哈特正在研究一項新的一口價服務，提供幫助估價房產、談判交易和應對該市的合作公寓和公寓委員會。他認為定價將至關重要，並估計向買家收取5000至7500美元。

與此同時，買方代理人還必須更加努力地解釋他們將如何為任何交易增加價值，加利福尼亞州的房地產經紀人艾恩·菲利普斯説。

美國前財政部長、《華爾街週刊》撰稿人勞倫斯·H·薩默斯表示，NAR的和解將減少購房者和賣家之間的摩擦。

薩默斯説，這個和解是一個開始，他是彭博電視台的付費撰稿人，在華爾街週刊上與大衞·韋斯汀一起。但大多數觀察人士並不指望巨大變化會一夜之間發生。

“現在，每個人都在把這個裁決變成他們想要的樣子，”科羅拉多大學博爾德分校的房地產科技課程教師邁克·德爾普雷特（Mike DelPrete）説道。“有些人説不會有太大變化。其他人希望這個故事是行業的重大轉變。整個事情都是由恐懼和不確定性驅動的。”

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