高利率正在壓垮全球房地產市場-彭博社

悉尼，澳大利亞的一處房產拍賣。

攝影師：Brent Lewin/Bloomberg去年央行迅速提高利率後，全球房地產市場掀起了一股震撼，如今已經變成了一個冷酷的新現實：支撐數百萬人財富的房地產繁榮已經結束。

全球各地的市場陷入了急劇上升的借貸成本和房屋短缺的夾縫中，這使得許多地區的住房更加難以負擔，同時，面臨貸款利率調整的房主也面臨着日益加劇的財務壓力。

以30年按揭為主的美國市場 實際上已經凍結，因為利率低的房主不願出售，而買家則受到擠壓。在長期繁榮的 新西蘭和 加拿大，房價對於購房者來説並沒有大幅下降，而那些以最高價格購房的人現在正面臨着更高的貸款支付壓力。從英國到韓國， 地主的困境正在加劇。而在許多地方，更高的利率只會讓建房變得更加困難。

在每個國家，情況可能有所不同，但所有這些情況都可能對全球經濟構成拖累，因為人們不論是租房還是買房，都要花費更多的收入在住房上。隨着購房者越來越多地被排斥在外，房屋所有權作為通往中產階級安全的途徑 —— 這是世界各地幾代人個人財務的基石 —— 突然變得更加困難。長期持有房屋的贏家們已經從飆升的房價中獲得了資產，或者根本沒有抵押貸款，使他們能夠將現金投入收益更高的投資。

“獨棟住宅的黃金時代已經過去了，”穆迪分析公司首席經濟學家馬克·贊迪説道。“如果你是在金融危機之後購買的，你在世界大部分地區的房產中建立了大量資產，但未來10年將更加艱難。”

贊迪預計，目前約為7.4%的美國30年抵押貸款利率，在未來十年將平均約為5.5%，而2021年初的最低利率為2.65%。他表示，大多數其他發達國家也將出現類似的增長，即使具體水平有所不同。

全球抵押貸款利率飆升

在許多地方，房屋貸款成本已經翻了一番以上

來源：彭博社

注：當前利率為最新可獲得的利率，截至這些月份：6月（中國，澳大利亞）；8月（香港）；9月（韓國）；10月（英國，新西蘭）；11月（加拿大，美國）

仍有許多未知因素。中東地區戰爭的加劇以及中國持續的經濟困境 —— 正在應對其高度負債的開發商所引發的一系列房地產危機 —— 可能會導致更廣泛的全球經濟衰退，從而減少住房需求並大幅推低房價，引發更嚴重的金融動盪。而在房地產方面，商業地產對經濟的擔憂也在加劇。

但即使通貨膨脹降温，許多國家的加息行動也在放緩，消費者開始接受這樣一個觀念：借款成本可能永遠不會像自金融危機以來的15年那樣低。當利率突然上漲，面臨更高還款的人們以為他們可以勉強度日，或者以後再進行按揭再融資，那是一回事。但當更高的成本拖延多年時，情況就不同了。

加利福尼亞州薩克拉門託正在建設中的住宅。攝影師：David Paul Morris/Bloomberg### ‘冰川時期’

在美國，低庫存、價格上漲和一代人以來最高的抵押貸款利率的交匯，導致了二手房銷售量跌至2010年以來的最低水平，根據全國房地產經紀人協會的數據。該協會週二報告稱，10月份的簽約成交量較上月下降了4.1%，是近一年來的最大跌幅。

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現在的市場是40年來最不可負擔的，根據洲際交易所公司的數據，購買一棟典型住宅需要約40%的家庭收入。

最嚴重的影響可能還在後面：在上個月的一份報告中，高盛集團的經濟學家表示，持續較高的抵押貸款利率將在2024年產生最顯著的影響。他們估計，交易量將跌至上世紀90年代初以來的最低水平。

“在某些方面，我們正處於這個冰川時期的早期階段，而且不太可能很快解凍，”賓夏明·凱斯（Benjamin Keys）説，他是賓夕法尼亞大學沃頓商學院的教授。“這種怪異可能會持續很長時間。”

大多數美國房主已經鎖定了低利率借貸成本

抵押貸款持有者沒有太大動力搬家並承擔更高的利率

來源：洲際交易所公司（Intercontinental Exchange Inc.）

注：利率表示範圍的底部（例如，2.000% = [2.000%-2.124%]）。數據截至九月底的有效抵押貸款。

這將產生連鎖效應。工作的流動性可能會受到限制，家庭成員和朋友可能更經常被迫住在一起，而隨着老年人在原地老化，本來可以被年輕家庭購買的房屋可能會被擱置在市場之外。與此同時，房主們手中擁有接近創紀錄的資產淨值，絕大多數人不受利率上漲的影響，否則可能會迫使銷售或導致被迫執行，從而給購房者進入市場創造機會。

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“事情可能會變得更加負擔得起，但肯定不會達到人們所希望的程度，”彭博經濟學的經濟學家尼拉吉·沙阿（Niraj Shah）説道，他還提到全球房地產市場。“這將是雙方都會面臨的挑戰。”

他預測發達經濟體的價格將會“緩慢泄氣”，而不是崩盤，稱經濟放緩不太可能導致嚴重的失業，從而引起嚴重的住房困境。但受到高利率壓力的房主可能不得不在其他領域削減開支以跟上他們的抵押貸款支付，沙阿説。

“你讓人們感到痛苦，但並沒有導致銷售疲軟，”他説。

新西蘭惠靈頓的住宅。攝影師：Mark Coote/Bloomberg### 緊守每一分錢

最極端的情況之一出現在南太平洋國家新西蘭，這個國家曾經是全球最大的疫情房地產繁榮之一，僅2021年房價就上漲了近30%。根據新西蘭儲備銀行的數據，當年約有25%的抵押貸款是新貸款，其中五分之一是首次購房者。

該國的抵押貸款利率通常固定不到三年，這意味着自2021年10月以來，央行累計加息525個基點，導致房屋貸款支付大幅上漲。新西蘭儲備銀行表示，今年已有約一半的未償還抵押貸款得到了再融資。該機構估計，借款人用於支付利息的可支配收入比例將從2021年的9%的低點上升至2024年中期的約20%。

房屋支付佔新西蘭家庭預算的比例增加

按揭家庭可支配收入的平均利息支付成本比例

數據來源：新西蘭統計局、新西蘭儲備銀行收入調查、新西蘭儲備銀行估計

這讓像亞倫·魯賓（Aaron Rubin）這樣的人的預算受到了擠壓，他在2021年貸款100萬新西蘭元（60.3萬美元）購買了一棟價值120萬新西蘭元的四卧室房屋。八年前從美國搬到新西蘭後，他和妻子傑西卡（Jessica）認為在海濱城市納爾遜購房是為了給兩個年幼的孩子提供穩定的生活。

起初，這對夫婦每月在房貸上花費約新西蘭元4,000。再融資後，現在增加到約新西蘭元6,400。

“我們再也負擔不起去美國看望我們的家人了，我們真的在緊緊盯着每一分錢的流入和流出，”46歲的軟件工程師魯賓説道。“這既耗時又壓力重重，改變了我們的生活方式。”

他認為自己很幸運 —— 他的財務狀況並不是很糟糕，這對夫婦有能力繼續支付他們的抵押貸款。他看到許多新西蘭人面臨更大的壓力。

新西蘭澳新銀行奧克蘭首席經濟學家沙龍·佐爾納表示，對許多家庭來説，挽救的希望在於強勁的工資和就業增長，這使得困境得以最小化。

“一旦你將其通貨膨脹調整為家庭收入增長，債務實際上比2007年要低得多，”她説。“但當然，平均數掩蓋了無數個故事，肯定有一些人處境艱難。”

蒙特利爾正在建設中的住宅樓。攝影師：格雷厄姆·休斯/彭博社### 投資者撤退

過去十年的全球房地產繁榮使得房地產成為新西蘭、澳大利亞，尤其是加拿大等國家迅速致富的途徑，成千上萬的人成為業餘投資者。到2020年，擁有多套房產的人在加拿大三個人口最多的省份中，安大略省和不列顛哥倫比亞省的住房存量幾乎佔到三分之一。

但更高的利率和債券收益意味着數學關係突然發生了變化。根據加拿大蒙特利爾銀行的一項研究，擁有加拿大最大城市多倫多的一套公寓，現在在扣除抵押貸款成本和其他費用後，只能獲得3.9%的收益，低於投資加拿大政府國債所獲得的5%收益。

“我不明白你怎麼能複製過去20年的情況，” 撰寫該報告的蒙特利爾銀行經濟學家羅伯特·卡夫奇克説道。“你將會有一整代投資者學到一個非常艱難的教訓。”

多倫多公寓的收益優勢已經消失

房地產與其他投資相比失去了吸引力

來源：蒙特利爾銀行經濟學

*收益是指資產相對於其當前價格所提供的收入

更高的借貸成本已經使一些投資性質的房產陷入負現金流，迫使業主出售，同時也抑制了新購買的興趣。這可能對只是想找個地方住的普通人造成麻煩。

在過去十年中，購買預售單元的投資者已經成為開發商的主要融資來源， 他們的撤退已經導致了在多倫多等城市數千套計劃中的單元的延遲或取消。加拿大已經供不應求的市場是房價對更高利率表現出驚人的韌性的一個原因，而建築預期的放緩可能會加劇供應短缺。

類似的情況也在歐洲上演，那裏更高的利率和飆升的建築成本威脅加劇供應緊張。在德國，上半年新建許可證下降了超過27%，而在法國，截至7月，下降了28%。瑞典遭遇自上世紀90年代危機以來最嚴重的衰退，建築速度不到需求的三分之一，威脅進一步測試負擔能力的極限。

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甚至還沒有考慮到普遍飆升的消費品價格所帶來的壓力。在面臨一代人中最高生活成本增長的英國，據金融和養老金服務機構今年的一項調查顯示，將近兩百萬人不得不使用“先買後付”信用來支付食品、賬單和其他必需品。據估計，今年有一百多萬業主將重新貸款，而利率水平將大幅上升，這種壓力只會變得更糟。

英國吉爾福德的住宅。攝影師：Jason Alden/Bloomberg畢馬威(KPMG)今年9月發佈的一份報告顯示，將近四分之一的英國抵押貸款持有者考慮出售並搬到更便宜的房產，因為融資成本激增，而逾期還款的抵押貸款現在佔未償還房屋貸款價值的1%以上。對於經常擁有浮動利率抵押貸款的房東來説，情況可能更糟，這直接轉化為對租户的壓力。

倫敦房東凱倫·格雷戈裏(Karen Gregory)不得不在她的抵押貸款支付額翻了三倍多後出售她的建築物，這讓她不得不考慮驅逐一對即將迎接新生兒的年輕夫婦。他們在她的交易之前找到了新家，但這種情況讓她感到心煩。

“房東們已經受夠了利率上漲，”格雷戈裏説。

亞洲動盪

在亞洲，韓國正在應對自己的房東危機。該國的家庭債務與國內生產總值之比居全球發達國家之首，達到157%，如果將大約8000億美元計入“jeonse”——這是該國獨有的租賃系統。

根據這一系統，房東會在租賃期開始時收取一筆名為jeonse的押金，該押金通常相當於房產價值的一半，租賃期一般為兩到四年。當利率上升時，jeonse就變得不如支付月租金划算，房東從租客那裏得到的押金也會減少。由於業主通常會用新的押金來償還舊的押金，當租約到期時，他們會更難履行自己的義務。

預計jeonse房東的違約風險將持續到2024年，因為即將到期的合同是在房價和押金創下歷史新高時簽訂的。

韓國金浦新建的住宅公寓樓。攝影師：SeongJoon Cho/Bloomberg與此同時，香港受到中國經濟放緩、人口外流和利率上升的影響，曾經勢不可擋的房價漲勢已經停滯。由於港元與美元掛鈎，該市的貨幣政策通常與美國同步。這導致自2022年初以來，抵押貸款利率翻了一番。香港這個以高房價著稱的地區的二手房價格已跌至六年來的最低點，開發商紛紛提供深度折扣，政府也在削減額外印花税以振興這一中心。

除非利率開始下降，否則香港房地產市場將繼續受到影響。在過去的十年中，該市的房價飆升如此之快，以至於許多人仍無法負擔得起，這意味着最近房價下跌並不能抵消更高的借貸成本 — 這與世界許多地方出現的情況相同。

彭博經濟學的沙阿表示：“過去二十年，房地產市場真的狂歡了，這僅僅是因為你們有創紀錄的低利率和供應不足推動了房價，” “未來十年必須是大幅度調整的十年。”