住房危機對於陷入按揭鎖定效應的美國人變得更糟 - 彭博社

凱爾西·德羅特寧和尼爾·瓦格納。

攝影師：Kyna Uwaeme for Bloomberg Businessweek美國房地產市場似乎一直處於一個永無止境的負擔能力危機中，房價不斷上漲，庫存不斷減少。原因包括建築活動不足、學生貸款債務和投資者搶購入門級住房。但即使疫情推動房價飆升速度前所未有，廉價抵押貸款仍使買家保持參與。現在一個全新的負擔能力危機正在開始。而這一次，沒有明顯的出路。

自去年以來，美聯儲銀行的緊縮政策已將30年期抵押貸款的利率推高至接近8%，幾乎是近25年來的最高點，這使得一筆40萬美元貸款的月供增加了約1100美元。如果較高的利率導致房價下降，這或許還能接受。但由於所謂的鎖定效應，對供應的影響更為嚴重：房主不願放棄廉價抵押貸款，這是在利率觸底時獲得的。這導致了自上世紀80年代以來最不可負擔的住房市場，銷售量接近歷史最低點。

房屋佔收入比例逐漸增加

中位數月房屋成本與中位數月收入的比率

來源：約翰·伯恩斯研究與諮詢

頑強的經濟威脅着房屋貸款在未來幾年保持昂貴。稍微便宜的貸款只會釋放積壓的需求，推高房價。可能會更快降低利率的經濟崩潰也會使購房變得更加困難。而房屋建築商正面臨勞動力、土地和材料供應有限的困境。“我們已經用盡了所有關於住房可負擔性的手段，要擺脱這種困境需要很長時間，”紅芬公司經紀人首席執行官格倫·凱爾曼説。“年輕一代短期內無法購買房屋將對美國社會結構造成壓力。”

31歲的政府僱員尼爾·瓦格納和凱爾西·德羅特寧是那些失去希望的人之一。今年五月，他們簽署了一份關於在華盛頓購買一棟1600平方英尺排屋的合同，認為這個房子足夠大，可以在家工作，以後還可以擴展家庭。但賣方推遲了交易，利率飆升，這對夫婦再也無法負擔得起這棟房子。他們已經停止認真尋找房子，而是用他們的儲蓄來償還學生貸款。“我們看不到利率的盡頭，”瓦格納説。

刊登在彭博商業週刊，2023年11月6日。立即訂閲。插圖：丹尼爾·贊德為彭博商業週刊繪製加州大學伯克利分校經濟學家約翰·奎格利在1980年代確定了鎖定效應，他説這阻止了美國人出售房屋。從1978年的9%上升到1981年的18%，抵押貸款利率飆升，導致數百萬家庭仍在支付低於市場水平的老式抵押貸款。購買新房意味着更昂貴的貸款，增加了大量成本，這是一個強有力的搬遷阻力。

隨着利率下降，奎格利的研究基本被遺忘了，直到新冠疫情來襲。2020年，美國住房市場短暫關閉，與整個經濟一起，之後刺激支付和借貸成本暴跌引發了一場空前的繁榮。2021年1月，30年期抵押貸款平均利率降至創紀錄的2.65%。現有住房銷售額首次在14年內達到年度600萬套。可以在任何地方工作的政策讓購房者排隊參觀遠離疫情前最受歡迎的沿海地區。

美聯儲的緊縮行動迅速降低了需求。然而，由於奎格利的鎖定效應，它更加抑制了供應。如今，大多數現有抵押貸款利率低於4%，大約是新30年貸款成本的一半。根據伊利諾伊大學的朱莉婭·豐塞卡和賓夕法尼亞大學的劉璐的估計，這種巨大差距可能會使房主未來十年的搬遷率減少超過四分之一。

現有美國貸款利率

來源：ICE，McDash

這種趨勢將主要影響那些想購買第一套住房的人，他們將錯過利用政府支持的抵押貸款來積累財富的重要機會。但經濟學家指出了其他問題：鎖定效應威脅着年輕業主無法搬到更大的房屋並擴大家庭，同時導致空巢老人推遲縮小住房。減少的流動性會導致勞動力市場效率降低，因為如果工人不想放棄他們的舊抵押貸款，他們就不太可能為了新工作而搬家。“最糟糕的情況是當人們被迫陷入停滯狀態，”威斯康星大學麥迪遜分校的心理學教授尼克·巴特里克説，他的研究表明，住房流動性降低會影響一個人對生活的看法。“他們就像在原地發黴。”

南希·哈梅爾於1994年開始在馬薩諸塞州西部的大學城阿默斯特銷售房地產。那時，一位年輕教授可以很容易找到住所，每時每刻都有100多套房屋可供選擇。現在，市場“瘋狂”，她説，在一個幾乎有40,000人口的小鎮中，大約只有15套獨棟住宅待售。“這讓我們的新教職員工難以購房，”她説。“我剛剛滿70歲。我這個年齡的人不想搬家。”

鳳凰城地區經紀公司的聯合創始人尤金·誇肯布什 獲取您的巢正在幫助客户制定現有房產的策略，比如要求賣方在幾年內補貼利率，以使每月付款更容易承擔。買家還在尋找使用可轉讓抵押貸款融資的房屋，這讓賣方可以以更低的利率轉讓貸款。另一種策略就是降低期望值——選擇聯排別墅或者在更遠的地區定居。“如果你仍然想要獨立的三卧室、兩浴室和雙車庫的獨棟住宅，你就必須去遠離郊區，”誇肯布什説。

Quackenbush攝影師：馬特·馬提安·威廉姆斯，彭博商業週刊低銷售額對於美國160萬房地產經紀人來説是可怕的，他們在10月31日又遭受了打擊，當時密蘇里陪審團裁定美國房地產經紀人協會有串通行為以保持高佣金（該行業團體表示計劃上訴）。但是，庫存緊張對於Lennar Corp.和DR Horton Inc.等房屋建築商來説是一大利好，它們已經加大了生產力。它們通過積極降價和提供低於市場利率的抵押貸款來吸引客户。根據諮詢公司Zonda的數據，新房現在佔可用庫存的三分之一，而通常為10%。

“這就像我們在住房價格方面用盡了所有的子彈”

解決住房價格過高的政策方案迄今主要集中在為購房者提供便利。拜登政府已經實施了措施，如降低抵押保險費用和提供首付援助，以促進因成本上漲而被邊緣化的少數族裔和首次購房者的購房。但這隻會通過激發更多競爭使庫存減少的中心挑戰更加嚴峻。

另一種方法是為房主提供政府激勵措施出售房屋，特別是對於按月出租或作為Airbnb短租的投資者，根據Haus的首席經濟學家拉爾夫·麥克勞林的説法。這可以通過增加租金收入税或開放資本利得税豁免的臨時窗口來實現，其中可能包括對首次購房者的銷售全面免税。“我們只需要打破這個循環，這可能有助於實現這一目標，”麥克勞林説。

預測回到新冠疫情前的正常狀態的觀點差異巨大。全國房地產經紀人協會首席經濟學家Lawrence Yun預測，美聯儲將在年底前征服通貨膨脹，並且抵押貸款市場將在未來降息之前定價。Yun表示，較低的利率將吸引賣家，釋放第四季度的活動。“賣家會意識到超低抵押貸款利率不會再回來，”Yun説。“他們會説，我需要繼續我的生活。”

許多經濟學家比Yun更不樂觀。抵押貸款銀行家協會預測將出現輕微衰退，導致利率下降，並且交易將在2025年恢復。而穆迪首席經濟學家Mark Zandi表示，正常、健康的市場要等到2028年才會出現。“單一家庭住房市場陷入了深度冰凍，”他説。“它只會緩慢解凍。”閲讀下一篇：愛彼迎夢想破滅了嗎？