租房者失去積蓄加劇韓國的不平等 - 彭博社

在仁川的一棟公寓樓外的抗議標語，租户的自殺被歸因於“jeonse”欺詐。

攝影師：Shin Woong-jae，彭博商業週刊當李哲斌意識到他在首爾的公寓租賃中，當租約在11月到期時，他可能永遠無法收回2100萬韓元（16.3萬美元）的押金時，這位29歲的年輕人被焦慮所困擾，並開始避開朋友和家人。“幾個月來，我晚上睡不着覺，白天也無法專心工作，”在覆蓋部分押金時，李説，他曾貸款1.2億韓元。

李的房東在10月被發現死在一家酒店房間裏。警方調查排除了自殺或他殺，但當地媒體報道稱，這位被他們稱為“別墅之王”的男子，因擁有首爾境內超過1100套出租房而被拖欠税款，並正接受欺詐調查。（“別墅”是韓國人稱呼位於五到六層樓高的破舊建築中的小公寓，這些建築缺乏更好公寓樓的設施。）“我聽到很多類似‘你應該做好功課’的話，”在一家房地產初創公司工作的李説。“實際上，我不認為我會在11月，我的jeonse到期時，能解決所有問題。”

李攝影師：Shin Woong-jae（彭博商業週刊）在韓國獨有的系統下，房東在租賃期開始時收取一筆稱為 jeonse的押金，相當於房產價值的50%至90%，租賃期通常為兩年。租户在此期間通常不支付租金，而房東通過投資這筆資金賺取利潤，通常是購買或建造更多公寓。房東有合約義務在租賃期結束時退還押金。

歷史學家追溯jeonse的根源可追溯到19世紀，但直到20世紀70年代，隨着韓國工業化，jeonse才真正開始流行起來。Jeonse之所以存在是因為許多人無法負擔抵押貸款。華盛頓Kibler Fowler & Cave LLP律師Nathan Park稱其為“一個來自另一個時代的臨時搭建的金融系統”。作為東亞政治和經濟專家，Park自2020年為《外交政策》撰寫了一篇關於韓國住房市場的文章以來，他接到了許多租户詢問如何追回他們的押金的請求。

本質上是一種經政府批准的金字塔式騙局——房東用從新租户那裏獲得的資金償還租約到期的租户的押金——在該國主要城市的房地產價格一直在上漲時運轉得相對順利。但當韓國央行於2021年開始大幅 提高利率以遏制通貨膨脹時，這幾十年的趨勢被扭轉。

自去年達到峯值以來，首爾的房價已經下降了9%，這座城市約有全國五分之一的人口，這是根據Knight Frank的一份報告顯示的，這一年截至3月，這是亞洲城市中最大的降幅。有些社區的房價下降了30%。結果是：房東從新租户那裏收取的押金更少，這讓一些人難以償還即將到期租約的租金。

最初只是一小部分違約，現在已經發展成為更大的問題。根據韓國最高法院的數據，2023年上半年，租户對房東提起的未歸還押金的法律訴訟案件數量超過了19,200起，比2022年全年增加了60%。根據五月份的一份報告，中央銀行估計，有超過200萬人支付了“전세”（jeonse）的一部分資金面臨風險。

預計今年晚些時候和2024年將會出現違約潮，因為兩年期的合同是在房價（因此押金）創下歷史新高時簽訂的。由KB Kookmin Bank編制的“전세”押金價值的全國指數在截至6月的12個月內下降了超過9%。

全國“전세”價格指數

來源：KB Kookmin Bank

這場危機在一個住房成本高昂的國家產生了悲劇性後果，這裏的家庭是世界上負債最多的家庭之一。據警方稱，至少有五名因損失資金而自殺的租户在今年去世。

家庭債務佔國內生產總值的比例

2021

來源：韓國經濟研究院

提供存款保險的政府機構，韓國住房都市保證公社，根據韓國城市與環境研究中心執行主任崔恩英的説法，2022年創紀錄地支付了1.17萬億韓元的賠償金，今年可能需要支付高達4.7萬億韓元。只有大約20%的“全額保險”房客已經為他們的押金購買了保險。

尹錫悦總統的政府已經成立了一個專門打擊“全額保險”欺詐的工作組。相關部門表示，他們已經調查了2900名個人房東和房地產經紀人，並在此過程中發現了幾個 犯罪團伙。政府還採取了措施加強對房客的保護，這個系統以不透明而著稱，包括推出了一個應用程序，潛在租户可以使用該應用程序查找房東，看看他們的房產是否有税務留置權。

負責監督該系統並領導改革工作的國土交通部提出了一個建議，讓第三方，比如經紀公司，充當“全額保險”押金的託管人，但房東們顯然對這個想法並不感冒。國土交通部的一位不願透露姓名的官員表示，未退還的押金是“全額保險”系統的“副作用”。

尹相中，來自正義黨的反對黨議員，表示政府必須承擔部分責任，因為它沒有採取措施遏制“定金租賃”租户的借款激增。“大量資金已經釋放到房地產市場中—特別是定金貸款，”她説。“泡沫遲早會破裂。”

對一些人來説，感覺好像已經破裂了。洪秀敏辛勤地攢下了六年的辦公室工資，並從一家韓國主要銀行借了8800萬韓元，用於支付她在首爾郊外的工作室的1.1億韓元定金。她應該在九月份租約結束時拿回這筆資金，但她的房東一直在苦苦掙扎以支付税款，並沒有找到另一位租户。“如果我拿不回定金，我在二十多歲時存下的所有錢都將消失，”這位29歲的女士在五月的一個下午在首爾附近政府臨時設立的繁忙租賃欺詐服務中心外説道。“我只是想拿回我的定金。”—與卓明信一起閲讀下一個： 世界上空置的辦公樓已成為一顆債務定時炸彈