商業地產重置正在導致從舊金山到香港的困境 - 彭博社

插圖：蒂莫·倫岑為彭博商業週刊繪製

在紐約和倫敦，擁有閃閃發光的辦公大樓的業主們選擇放棄債務，而不是往壞賬上繼續投入好錢。舊金山市中心最大購物中心的房東已經放棄了它。一座新的香港摩天大樓只有四分之一的租賃率。

商業地產內部的潛在腐爛就像是全球經濟中一道黑暗的裂縫。即使股市大漲，投資者對於利率上漲速度有望減緩感到樂觀，但房地產領域的問題將在未來幾年內顯現。

閲讀更多： “伸延和假裝”房地產策略的時間不多了

在一輪由廉價債務推動的長期購買狂潮之後，業主和貸款人正面臨着人們工作、購物和生活方式發生變化的挑戰，這是疫情之後的結果。同時，更高的利率使購買或者 重新融資建築變得更加昂貴。一個臨界點即將到來：僅在美國，根據抵押銀行家協會的數據，今年和明年到期的商業地產貸款約為1.4萬億美元（其他估計略低）。當最後期限到來時，面臨大額本金支付的業主可能更願意選擇違約，而不是再次借款支付賬單。

在 Bloomberg Businessweek 中亮相，2023年6月26日。 立即訂閲。插圖：Justin Metz for Bloomberg Businessweek包括Blackstone、Brookfield和Pimco在內的主要機構所有者已選擇停止支付某些建築物的款項，因為他們有更好的用途來利用他們的現金和資源。紐約Keen-Summit Capital Partners LLC的負責人Harold Bordwin表示：“壓力很大。”該公司專門從事重組負債不良房地產。“人們不會輕易放棄資產，除非他們看不到任何希望，並意識到他們已經沉沒得很深。”

閲讀更多： 商業房地產危機正在逼近

交易數量正在暴跌，而且即使發生交易，價格下降幅度也很大。根據數據分析公司Green Street的數據，在美國，由於回到辦公室的比例低於亞洲和歐洲，機構級寫字樓的價值自2022年3月開始上漲利率以來已下降27%。公寓樓價格下降了21%，商場下降了18%。辦公室價格預計在歐洲將下跌超過25%，在亞太地區將下跌近13%，Prudential Financial Inc.的子公司PGIM Real Estate預測。

PGIM分析師所稱的價值“大重置”可能會非常緩慢。2008年金融危機後，美國辦公室價格恢復了六年，儘管那一次的危機集中在住宅房地產上。“這一次我們認為需要10年，”CBRE集團全球首席經濟學家Richard Barkham説。Commercial real estate的困境將加劇已經因今年區域銀行危機而搖搖欲墜的金融體系的壓力。隨着經濟衰退加劇，一些城市將面臨空置建築和降低的房產税收，這將對它們產生深遠的影響。

問題在於商業地產的調整是否足夠大以破壞更廣泛的經濟。儘管針對房地產行業的力量可能很廣泛，但這也是一個非常本地化的業務，不僅包括城市摩天大樓，還包括小鎮購物中心、郊區公寓樓和龐大的倉庫公園。

“每個城市都有不同的故事要講，”PGIM房地產倫敦投資研究總監Peter Hayes説。“它們都受到不同的局部衝擊而改變。最終你會進入一個投資者必須更多考慮地理位置的世界。”

債務困擾已經從洛杉磯蔓延到瑞典和韓國。以下是一些主要金融和商業中心世界各地的問題如何發展。

插圖：蒂莫·倫岑為彭博商業週刊繪製舊金山在美國，沒有哪個地方比舊金山更明顯地受到危機影響，一個接一個的建築物陷入違約，形勢日益嚴峻。過去十年，這個科技中心的房地產價格達到了歷史最高水平，因此它們有很長的跌幅空間。這座城市曾經充斥着熱門初創公司——Airbnb、Twitter、Uber Technologies——以及Salesforce等老牌巨頭。現在，許多公司裁員並縮減辦公空間。

市中心正在努力重新吸引那些在遠程辦公中蓬勃發展的僱主和員工。該地區主要由辦公大樓組成，使其感覺格外空曠。那些前來上班的員工承受着全國平均通勤時間最長之一。舊金山的無家可歸危機也集中在市中心，備受關注的零售盜竊事件導致一些商店關閉。

舊金山辦公空間租賃情況

每季度租賃的平方英尺

來源：第一太平戴維斯

在曾經時尚的聯合廣場區，該市最大購物中心Westfield San Francisco Centre的所有者在六月基本上 把鑰匙交給了持有5.58億美元抵押貸款的人。此舉發生在Nordstrom Inc.宣佈關閉該綜合體內的百貨商店之後。隨着旅遊業從疫情中緩慢復甦，帕克酒店及度假村公司已停止支付與該市兩家最大酒店希爾頓舊金山聯合廣場酒店和帕克55舊金山相關的7.25億美元債務。 Veritas Investments Inc.，一家重要的當地房東，於2020年對價值超過10億美元的公寓組合貸款6.75億美元違約。這些貸款現在正在市場上。

辦公空置率和可用率已經從疫情前的日子翻了三倍。在這座城市為數不多的辦公樓交易中，富國銀行最近以每平方英尺約200美元的價格出售了位於加利福尼亞街550號的一座13層大樓，這個價格比2019年市場高峯期的1000美元以上要低，據房地產服務公司紐馬克集團稱。更低的價格讓一些投資者開始考慮潛在的機會。“我們從未在舊金山購買過房產，”費城開發商Post Brothers的首席執行官邁克·佩斯特朗克説，“但現在看起來非常有趣。”

但對於外部人來説有趣的事情對於業主來説是痛苦的。“無法避免即將到來的價格重置，”紐馬克公司舊金山分析師大衞·比特納説，“辦公樓承受着最大的壓力，但老舊的零售業和較新的多户住宅也受到影響。”

這座城市的財政正在受到打擊，市長倫敦·布里德預計將出現7.8億美元的兩年預算赤字。她提議使市中心多樣化，包括將更多建築物轉為住房，並建議Westfield購物中心可以以其他方式使用，體現了該物業的“新願景”。目前，有很多空置空間需要填補。

插圖：蒂莫·倫岑為彭博商業週刊繪製紐約儘管紐約市的街道上擠滿了遊客和居民，但據樓宇安全公司Kastle Systems稱，只有大約一半的辦公室員工回到了他們的辦公桌前。許多建築物正面臨租户流失和升級需求的困境。隨着僱主們確定他們更新後的辦公需求，他們可以選擇在哈德遜城或靠近中央車站等地區的新建大樓中選擇空間，而不是老舊的物業。

這些選擇導致了即使是世界金融之都的標誌性建築也陷入困境。在中城的一座1950年代摩天大樓西格勒大廈，以其現代主義設計而聞名，業主RFR Holding在未能獲得融資後不得不就一筆到期的10億美元債務談判延期一年。RFR花費了2500萬美元進行升級，包括一個巨大的運動中心和一個健康中心，截至今年早些時候，該物業已經出租了95%。儘管如此，在疫情爆發之前，它還是失去了富國銀行，而私募股權公司Clayton Dubilier & Rice則正在搬遷到一座翻修過的麥迪遜大道塔樓。

開發商GFP Real Estate在Madison Avenue的一座裝飾藝術風格的DuMont大廈上無法償還1.03億美元抵押貸款到期後，獲得了兩年的展期。為了達成交易，GFP不得不承諾為幫助提升大樓未來的租賃前景而投入資本。

市長Eric Adams呼籲更廣泛地回到辦公室，敦促華爾街領導人加強更多的現場工作。預計今年辦公室的空置率將達到創紀錄的22.7%，通常約佔該市物業税收的20%。紐約大學和哥倫比亞大學研究人員聯合進行的一項研究發現，由於遠程辦公的影響，到2029年，該市的辦公室將損失44%的疫情前價值。

“房東們現在確實面臨着一系列障礙，他們四面受敵，”房地產經紀公司Wharton Property Advisors的首席執行官Ruth Colp-Haber説。“最好的建築物和頂級業主將會堅持下去，他們會度過難關。但對於那些大面積空置且需要大量工作的建築物來説，經濟狀況就不會那麼順利了。”

插圖：Bloomberg Businessweek 的 Timo Lenzen亞特蘭大和其他繁榮城市美國沿海金融中心之外的城市也感受到了痛苦。根據英國房地產服務公司 Savills Plc 的數據，亞特蘭大的辦公室供應率在第一季度攀升至31%，幾乎是疫情前水平的兩倍。公司正在尋找更小的空間，選擇更熱門的社區。

根據 Jones Lang LaSalle Inc. 的數據，第一季度，亞特蘭大市中心的“A級”辦公空間又有額外的290,000平方英尺被租户空置。部分需求轉移到了Midtown，那裏的要價比市中心高出44%，租户增加了淨32,000平方英尺。房東們正面臨着一堵氣球式的還款牆：根據物業管理軟件公司 Yardi Systems Inc. 的數據，喬治亞州首府近30%的辦公空間在2025年前後到期，這比美國其他任何都會區都要多。

美國部分市中心的辦公室供應率

2023年第一季度

來源：Savills

可供出租率包括出租、轉租以及因到期租約而導致的即將空置的空間。數據包括整個曼哈頓、華盛頓特區和舊金山。

在太陽帶和山西部，許多員工和公司在疫情期間搬遷，出現了類似的情況。即使是奧斯汀，作為硅谷的低成本替代方案，現在也面臨着空置率激增，這將使房東更難提高租金。根據 CoStar Group Inc. 的數據，自2022年6月以來，奧斯汀的轉租空間已經翻了一番，達到了590萬平方英尺，是美國所有大都會區中增長最快的，僅次於舊金山和聖何塞。CoStar公司美國辦公室分析國家總監菲爾·莫布利表示：“奧斯汀的增長令人瞠目結舌。科技公司確實傾向於遠程辦公。”

在其他地方，新供應量與下降的需求相遇。在科羅拉多州，一對建於上世紀70年代末的塔樓，曾是丹佛能源中心，被貸款人奪取後正在出售。這些建築物只有32%的出租率。根據貸款文件，貸款人還接管了休斯敦西查斯頂峯，這是一個九層的郊區辦公綜合大樓，其評估價值較2012年下降了超過75%。

Yardi的高級研究官道格·雷斯勒表示，贏家和輸家之間的鴻溝正在擴大。“這是一種二分的情況，”他説。“獎盃應該保持不變。‘B’和‘C’級辦公室將不得不考慮重新利用。”

但並非每座舊建築都能找到新的用途。巴克萊資本公司的商業房地產分析師萊婭·奧弗比表示：“將上世紀90年代的辦公大樓改造成非辦公大樓是非常困難的。‘這樣做並不酷。’”

插圖：蒂莫·倫岑為彭博商業週刊繪製倫敦混合辦公模式的廣泛採用對倫敦的影響不均。倫敦西區的辦公空置率幾乎創下歷史新低，這裏是該市最繁華的零售和夜生活場所，公司正在尋找最好的建築和位置來吸引員工迴歸。租金也在上漲，因為公司願意支付更高的每平方英尺租金，同時減少整體空間。

金絲雀碼頭區，這裏有上世紀90年代的玻璃和鋼鐵大樓，陷入了最深的困境。大多數人認為這個鄰里只為銀行家建造，對於主要辦公租户來説，它越來越難保持相關性。律師事務所克利福德·凱恩斯將搬到倫敦市中心地區的一座新的——並且小得多的——辦公室。滙豐控股正在尋找新總部，大多數候選選項也在倫敦市中心。YY大樓是湯姆遜路透公司前總部的最新改建項目，位於金絲雀碼頭地鐵站外的黃金地段，目前完全空置。

倫敦辦公空間份額

按照英國能源績效證書評級

來源：由Coyote Software整理的英國政府數據

僅幾年前被認為是“標誌性”的兩棟辦公樓現在已經落入貸款人之手。由勞埃德銀行集團領導的財團在5號丘吉爾廣場和20號加拿大廣場任命了接管人，因為這兩棟建築的所有者，中國的張基集團未能償還抵押貸款。兩者都面臨空置和大量翻新成本。

倫敦房地產市場上另一個懸而未決的問題是數百棟建築可能會變得過時，因為它們不符合英國的環保法規。房產根據能源績效分級，從A到G。到2030年，租用低於B級的商業建築將是非法的。這讓房東不得不進行昂貴的升級，否則就面臨辦公室空置的風險。PGIM的海耶斯表示，英國脱歐也導致倫敦失去了一些金融吸引力。他説，辦公樓在短期內“非常、非常脆弱”。

斯德哥爾摩對於瑞典的房地產市場，主要問題不是空置辦公室，而是在利率極低時期一些房地產公司積累的大量債務。許多融資來自短期和浮動利率債券，因此收益和成本將飆升。這個北歐最大國家的房東必須在未來五年內續債或再融資420億美元的債券，其中將有近三分之一在明年到期。

沒有哪家公司比SBB更能體現這個問題，因為Samhallsbyggnadsbolaget i Norden AB更常被稱為。這家社會住房房東在5月初被降級為垃圾級別後開始看到其130億美元帝國解體。資產出售和取消股息並沒有足以阻止其股價下滑，自2021年底以來已下跌超過90%。SBB目前正受到該國金融監管機構的調查，以確定其是否違反了會計規則，其創始人已被免去首席執行官職務。

插圖：蒂莫·倫岑為彭博商業週刊繪製香港一座俯瞰香港著名維多利亞港的26層大樓在2015年成為城市頭條新聞，當時中國恒大集團以16億美元購買了這座大樓，是之前一座辦公樓的兩倍多。這筆交易體現了亞洲金融中心房地產市場的繁榮，隨後幾年吸引了雄心勃勃的中國資本購買從辦公樓到土地地塊的一切，往往以創紀錄的價格。在一個空間狹小、來自中國大陸公司需求強勁的城市中投資辦公樓似乎是一個安全的選擇。

然後是2020年的反政府抗議活動和新冠疫情的嚴格封鎖措施，使投資者重新思考香港作為金融中心的地位。加劇混亂的是：中國的房地產債務危機，恒大處於中心位置。

擁有數千億美元債務的開發商試圖以各種可能的方式籌集現金，在2020年底，以一棟寫字樓作為抵押向一家銀行借得了76億港元（合9.71億美元）的貸款。去年，一名接管人接管了這棟物業。新業主將這座大樓掛牌出售，但未能得到符合其目標的出價。這座塔現在只有大約25%的入住率，部分原因是潛在租户被其複雜的所有權所嚇到。恒大購買時，這座大樓是完全被佔用的。

香港寫字樓租金

每平方英尺港幣

來源：高力國際

淨有效租金

在整個城市，注重成本的外國銀行和中國公司不再佔用空間，而此時新供應正在增加。高級香港寫字樓的空置率在4月份上升到15%，是2019年的三倍多，高力國際集團的數據顯示。

與紐約和倫敦的房東不同，香港的房東不能將疫情期間的遠程辦公歸咎於市場低迷。這座城市高效的公共交通系統和微小的公寓使居民沒有太多理由在家工作。這座城市已經回到辦公室；地鐵乘客量在3月份超過了2019年的水平。

但在升息環境中，商業市場的低迷仍使恒大等房地產所有者處境艱難。由於價值下跌，他們無法再融資建築物，也很難找到買家。選擇是以大幅折扣出售或承擔利息支付。房地產資產不再提供流動性和穩定性，而是成為負擔。—與查爾斯·戴利

閲讀下一篇： “‘延遲和假裝’房地產策略的時間不多了”