家居建築商的黃金時代即將結束 - 彭博社

Conor Sen

趕快結束吧。

攝影師：Jordan Vonderhaar/Bloomberg

去年，美國經濟中的一個驚喜贏家是房屋建築商，因為現有房屋供應的創紀錄低水平和價格逐漸上漲，使得KB Home和Lennar Corp等公司能夠加大建設力度並保持較高的利潤率。兩家公司都表示他們預計2024年會延續去年的情況 — 他們可能會再次受到意外驚喜。越來越多的證據表明，我們即將見證自2008年金融危機以來最顯著的二手房庫存增加，這使得今年的價格上漲前景岌岌可危。房屋建築商面臨的問題是，現有房屋供應量急劇增加是否會對預期中的大幅升息造成損害，從而影響盈利能力，並需要戰略性轉變。任何回撤都對市場產生了長期影響，新建築被視為解決支付能力不足問題的重要解藥。

Bloomberg觀點特朗普媒體的股價與其業務無關讓日食成為你孤獨的解藥人工智能會製造比揭露更多的假新聞嗎？《沙丘2》比福山更好地預測未來自金融危機以來，房地產市場的背景一直是二手房庫存不斷減少，自2007年7月達到峯值後，幾乎每年都在下降。

消失的供應

待售現有住房庫存量已經下降了近二十年

來源：全國房地產經紀人協會

注：未經季節調整

房地產開發商花了幾年時間解決了2008年後的資產負債表問題，房價才恢復到足以再次盈利的水平。然後，二手房庫存的不斷減少推動了對新建住房的需求，並使公司有信心投資項目，而不用擔心過度建設會對價格產生負面影響。因此，新房存貨水平現在已經回到2008年初以來的最高水平，是2012年7月底的三倍。

建築信心

單户住宅建設受到疫情的推動

來源：美國人口普查局

注：季節調整後的年度率

這就是當前時刻的重要性所在，以及未來六個月可能如何發展。二手房庫存水平仍然非常低，但從2022年初以來已經顯著上升。全國房地產經紀人協會報告稱，二月份同比增長了10.3%。Altos Research根據實時每週數據估計，截至3月22日同比增長了23.9%，創始人邁克·西蒙森預測，今年晚些時候增長可能達到40%。

如果Simonsen是對的，購房者在看着抵押貸款利率上漲的同時，房屋選擇變少後可能會得到一些急需的緩解。根據來源的不同，美國仍然存在着大約兩百萬到六百萬套房屋的整體短缺，但價格是在邊際上確定的。歷史性的庫存短缺導致了一個歷史性的支付能力問題，因此稍微不那麼嚴重的庫存短缺應該會對價格產生影響，特別是如果抵押貸款利率仍然高昂的話。從Altos和房地產經紀公司Redfin Corp的每週數據中已經有跡象表明這一點，此時房源降價的比例處於相對較高的水平。我對房價能夠下跌多少持懷疑態度 — 我們仍然有一些真的想找到並擁有房屋的買家，以及出於經濟原因不必出售的賣家 — 但是供應目前正在比需求增長更快，這應該會對價格產生下行壓力。

幾乎一代人以來，住宅建築商一直沒有在二手房庫存上升的環境中運作。目前，他們似乎並不擔心。主要上市建築商Lennar和KB Home在最近發佈收益報告時預測利潤率將上升。即使二手房供應改善，他們也有一些籌碼可供利用：有充分記錄的抵押貸款利率降低、建造更小更便宜的房屋，以及將生產重心從2010年代的熱點地區轉移。抵押貸款利率開始放緩，給整個市場帶來新的提振也是有可能的。然而，二手房庫存上升和價格走軟的環境對住宅建築商並不利。他們很可能被迫在接受較低利潤率出售房屋或限制生產以保持庫存稀缺之間做出選擇。

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