東京房地產中隱藏的數十億美元吸引激進對沖基金-彭博社

東京城市大廈。攝影師：Dukas/Universal Images Group/Getty Images東京最大摩天大樓的長期隱藏市場價值正在被激進投資者揭示。

在日本，公司在賬面上估值房地產資產與這些同一物業在當前市場上出售的價格之間存在巨大差距 — 據一項估計，這個差距達到了22萬億日元（1430億美元）。這來自於兩個因素：首先，許多這個島國的公司已經持有房地產數十年，每年因為年度折舊而寫下固定資產的成本，這是一種常見的會計實踐。但與此同時，房地產價格飆升。

結果是，通過施壓公司出售這些資產，可以釋放數十億的價值，這是激進基金現在正在採用的一種策略。上週，這一點得到了證明，當時日本開發商三井不動產株式會社宣佈將在未來三年內出售2萬億日元的房地產資產，作為新業務計劃的一部分 — 就在兩個月前，紐約的激進對沖基金艾略特管理公司建立了該公司的股權。

艾略特的活動部分集中在實現三井的資產價值 — 包括東京各地的珍貴摩天大樓 — 通過出售它們，這是該投資公司與開發商討論過的一個重點，根據一位知情人士透露。

這是更多激進基金今年可能會採取的策略，因為它們與承受改變和增加價值壓力的日本公司合作。日本現在是全球最熱門的激進投資市場之一，政府機構和像東京證券交易所這樣的機構要求公司更好地管理資產負債表，並專注於業務戰略，以提高股東回報。

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“我預計今年我們將看到越來越多的激進分子和參與基金與公司搏鬥，不僅僅是因為過多的金融資產，還有多餘的房地產持有，”CLSA的經紀人約翰·西格里姆説。

總體而言，這些房地產資產在資產負債表上的賬面價值為44萬億日元，但根據西格里姆的計算，它們的估計市場價值要高出50% — 大約為66萬億日元。

考慮三井東京中城大廈的賬面價值和市場價值之間的巨大差異 — 這是一座位於城市繁華六本木地區心臟地帶的54層摩天大樓，包括辦公室、麗思卡爾頓酒店以及零售和餐飲設施。三井於2007年開發並開放了這個物業。

這座建築目前在三井的資產負債表上價值1900億日元 — 這是一個賬面價值數字，考慮了土地和建築的成本，減去過去17年的折舊。根據最近的市場評估，如果出售，該物業可能價值超過5000億日元。

另一個例子是由三菱地產公司持有的房地產，儘管該公司目前不是激進分子的目標。這家頂級日本開發商一個多世紀前在皇居和東京站之間的丸之內地區購買了土地 — 現在是城市中最重要的商業區 — 其丸之內大廈在公司賬面上價值1000億日元，但分析師預計如果出售，它可能會賣出超過這個金額的五倍 — 5700億日元。

三井的發言人拒絕就個別股東發表評論，並表示公司將尋求出售包括主要辦公大樓在內的房產。艾略特在一份聲明中表示，三井的業務計劃公告是“積極的一步”，該公司拒絕進一步置評。三菱地產的代表拒絕置評。

新的狩獵場

長期持有可能升值的房地產並不是僅限於房地產開發商。Seagrim表示，大約有700家在日本上市的公司將房地產租賃作為業務的一部分，其中只有55家是房地產公司。

這些公司中的許多可能會成為激進分子的新獵物，有些已經成為了目標。總部位於東京的激進基金Strategic Capital Inc.已要求建築和工程公司Wakita & Co.出售其出租物業，稱公司擁有房地產租賃業務“沒有合理性”。

總部位於新加坡的3D Investment Partners持有軟件公司Fuji Soft Inc.和啤酒生產商Sapporo Holdings Ltd.的股份，也一直在呼籲這些公司進行改革，包括出售房地產資產，以便公司能夠專注於其核心業務。

在三井的情況下，其股價受益於激進分子的持股，自上週新業務計劃公佈以來上漲了8%。自Elliott披露其持倉以來，該股已上漲29%，至1677日元。熟悉情況的人説，股價仍低於Elliott估計的每股2400日元的價值。

開發商最近的年度報告顯示，其房地產持有在2023年3月底的公允市場價值為6.7萬億日元，儘管公司將其標記為3.4萬億日元的賬面價值 — 這意味着有巨大的機會實現更多收益。

在與三井進行討論時，Elliott建議該公司將一些長期持有的資產出售給日本房地產投資信託基金（J-REITs），這些基金類似於美國的房地產投資信託基金（REITs），並且在公開市場交易，根據知情人士透露。這樣的舉措意味着這些資產的更高市值將得到更準確的反映。

“這裏的爭論是如何提高資產效率，”SBI證券公司的高級分析師小澤航基表示。“擁有建築物，除了租金增加之外，沒有太多顯著的上漲空間。因此，將它們出售並利用所得款項進行投資可能更有利可圖。”