拉里·埃裏森對奧斯汀的冷落加劇了該市的住房和辦公室困境 - 彭博社

即使奧斯汀經濟放緩，仍然足夠炙手可熱，讓許多其他地方羨慕。

攝影師：Sergio Flores/Bloomberg一名持旗帶領一羣遊客在京都參觀。去年有3200萬過夜客訪問了京都府。

攝影師：Buddhika Weerasinghe/Bloomberg芝加哥新體育場項目及湖濱周邊開發的效果圖。

來源：Manica Architecture甲骨文公司正在將總部搬離這座城市。特斯拉公司在快速擴張後開始收縮。幾乎四分之一的商業辦公空間空置，全國範圍內沒有任何地方的住宅房地產價格跌幅比疫情高峯時期更大。

奧斯汀，這個宇宙牛仔樂園，在吸引埃隆·馬斯克和一大批加州難民的低税收和陽光明媚的天氣下，成為了一個新冠時代的經濟超級巨星，已經習慣了一連串的好消息。但最近情況有所改變。週二，拉里·埃裏森宣佈，他的軟件公司將把總部從德克薩斯州首府搬到田納西州的納什維爾。這是一段短暫的婚姻 —— 甲骨文公司僅於2020年抵達奧斯汀 —— 但被拋棄從來都不容易。

彭博社CityLab拜登推出新的經濟適用房最低能源標準邁阿密開發商尋求1億美元用於小島頂層公寓馬來西亞與大亨就興建賭場以振興價值1千億美元的森林城市展開談判創紀錄的遊客數量擁堵了京都的公共交通“市政廳和其他人一樣感到驚訝，”市長柯克·沃森在一份聲明中説。

但也許他不應該感到如此震驚。奧斯汀一直保持強勁增長，潮水終將會轉向。

在過去12年中，奧斯汀一直是美國增長最快的大型都會區，但在2023年失去了這個位置。根據Colliers的數據，辦公空間過剩導致空置率比美國平均水平高出5個百分點。根據Redfin的數據，房價從2022年5月的疫情高點下降了18%，是美國50個最大都會區中下降最多的。儘管如此，該市被列為最不可負擔的住房市場之一。

2021年正在建設中的德克薩斯州奧斯汀特斯拉超級工廠。攝影師：馬克·費利克斯/彭博社甲骨文選擇了宿敵納什維爾，對奧斯汀人來説尤為痛苦。這兩座城市競爭誰擁有更有活力的現場音樂場景，誰更好地招待單身派對。人們激烈辯論哪裏可以找到最好的定製牛仔靴子。但直到最近，關於哪個經濟表現更好的爭論並不多。截至2022年底，奧斯汀的2,220億美元經濟幾乎比納什維爾的大20%。

可以肯定的是，即使奧斯汀經濟放緩，仍然足夠炙手可熱，讓很多其他地方羨慕。3.5%的失業率低於全國平均水平，市中心的天際線到處都是建築起重機。三星電子公司正在郊區泰勒開設一家價值170億美元的工廠，並計劃在該地區投資400億美元，以加大芯片生產。該市還是 Meta、蘋果和谷歌的主要運營地。亨利與合夥人預測，在未來十年內，奧斯汀將成為美國增長最快的百萬富翁數量最多的城市，即淨資產達到1億美元或更多的人。

就在本週，摩根大通公司首席執行官傑米·戴蒙宣佈，奧斯汀已經成為紐約市的競爭對手。

但是，他也提到了納什維爾。

科技降温

奧斯汀在疫情期間看到了企業遷址的繁榮，但目前已經放緩。據當地發展團體稱，2022年，有64家公司要麼將總部或重要業務遷至奧斯汀。這一數字在2023年下降到37家。今年，奧斯汀只有11家公司做出了這樣的舉動。

一些主要參與者也在減少他們的存在。Meta決定不搬進奧斯汀市中心的新辦公空間，而是尋求轉租58.9萬平方英尺。《奧斯汀美國人報》報道稱，谷歌仍然沒有搬入一座俯瞰市中心 Lady Bird Lake 的35層帆形建築。

本月，總部位於奧斯汀的特斯拉表示，將裁員2,688名該市員工，作為計劃的一部分，以削減全球工作人員超過10%。

拉里·埃裏森攝影師：大衞·保羅·莫里斯/彭博社根據奧斯汀的房價飆升，過去幾年奧斯汀的生活成本上漲，使其對於搬遷變得不那麼有吸引力，合作伙伴房地產的高級副總裁史蒂夫·特里奧萊特表示。但他指出，奧斯汀仍然比紐約等沿海地區便宜得多，比達拉斯和休斯頓等德克薩斯州其他城市更時尚。

根據穆迪的説法，奧斯汀已經成為最被高估的房地產市場之一，因為收入沒有跟上飆升的房價。

該公司的經濟學家馬修·沃爾什表示：“估值已經上升到不可持續的水平。”他預計，在未來兩年裏，奧斯汀的房價將繼續承受壓力，因為價格將下降以更符合收入水平。

根據奧斯汀機會組織的數據，截至2023年9月，甲骨文在奧斯汀有4,200名員工，目前尚不清楚有多少人可能前往納什維爾。甲骨文的一位發言人沒有回答關於這一舉措對其在德克薩斯州的影響的問題。

埃裏森在本週在納什維爾舉行的活動上表示，該公司正在納什維爾開發一個校園，將其靠近一個主要的醫療中心，以配合這家軟件巨頭在該行業的雄心。

“這是我們未來的中心，”他説。

在今天的京都，居民不時需要等待三四輛擠滿乘客的公交車才能上車。一旦上車，他們經常找不到座位，發現自己不僅要和乘客爭奪空間，還要和大件行李爭奪位置。

隨着遊客數量的迅速增加，這個古老的日本城市的交通基礎設施面臨着嚴重壓力，問題正在惡化。公眾的憤怒如此強烈，以至於在2月的選舉中，這種憤怒幫助京都的新市長當選，他的競選承諾要與旅遊業的過度發展作鬥爭。

京都祇園區一個公交車站排隊的人羣。攝影師：Buddhika Weerasinghe/Bloomberg“我收到了很多當地居民的投訴，他們請求我採取措施改善公共交通，”曾在國家政府擔任副內閣秘書長的獨立人士Koji Matsui説。“京都的結構是旅遊目的地和普通人生活區域之間有很多重疊。”

BloombergCityLab房價暴跌，公司外遷：奧斯汀的光芒正在褪去拜登推出新的經濟適用住房最低能源標準邁阿密開發商尋求在小島上的頂層公寓籌集1億美元馬來西亞正在與大亨們就重振總值1000億美元的森林城市的賭場進行談判京都府，包括這座城市，在2023年吸引了約3200萬 過夜客，但總人口約為250萬。這一數字反映了外國遊客的激增，這在很大程度上要歸功於 日元疲軟，儘管京都也是一個主要的國內旅遊目的地。儘管世界上其他城市也在努力解決過度旅遊的問題，但由於京都的規模和佈局，它面臨着不同的挑戰。

“我認為人們在威尼斯內部並不會乘坐很多公交車，例如，”京都大學城市管理和公共交通專業的副教授Jan-Dirk Schmöcker説道。“在歐洲城市，情況有些不同，那裏有一個漂亮的老城區，人們去那裏然後步行。但在這裏，不同景點之間有距離。”

京都擁有17個聯合國教科文組織世界文化遺產遺址，以及其他著名景點，如嵐山的竹林，橫跨一個面積大約是曼哈頓的14倍，這使得步行從一個地點到另一個地點變得困難。同時，這座古都比東京等大都市要小，遊客可以更分散。

京都的大多數人依賴公交網絡，因為這座城市只有兩條地鐵線路，而這兩條線路並不直接停靠在金閣寺等熱門景點前面。但是，火車也並不比較好 —— 人們用來前往嵐山的JR嵯峨野線也經常擠得水泄不通。

“排隊很長，我經常坐不到座位，”24歲的山岸星良在京都的一家古董店工作。“如此眾多的遊客給市民帶來了麻煩，所以我不能説旅遊對京都絕對是一件好事。”

京都龐大的旅遊景點

居民和遊客在城市的公共交通上爭奪空間

來源：彭博社

山岸的看法突顯了旅遊在京都被視為一種雙刃劍。一方面，遊客帶來的經濟影響巨大，據京都市稱，2022年達到了1.1萬億日元（73億美元）。另一方面，圍繞大規模旅遊帶來的問題，如交通擁堵等，不滿情緒正在增長 —— 在日本有時被稱為“旅遊污染”。例如，一個地方區議會已經禁止遊客進入祗園區狹窄的私人街道，遊客在那裏騷擾和追逐藝妓拍照的行為現在被稱為“藝妓狗仔隊”。

一塊多語言標牌警告遊客不要在京都的私人街道上拍照。圍繞日本大規模旅遊帶來的問題，不滿情緒正在增長。攝影師：Buddhika Weerasinghe/Bloomberg閲讀更多： 垃圾桶在日本以科技方式迴歸，因遊客湧入城市

23歲的京都酒店員工竹村梓表示，儘管旅遊熱潮意味着員工獲得了更高的獎金，但政府需要制定措施來應對過度旅遊，而不僅僅關注經濟利益。

“問題不僅在於人多，還有外國遊客在公共汽車和火車上的禮儀也讓我擔憂，”她説。

京都遊客數量超過疫情前水平

來源：日本旅遊廳

注：2023年的數據基於初步數據。

該市嘗試了各種解決方案，比如停止銷售一日遊巴士通行證，以便遊客選擇乘坐火車。一個更不尋常的想法是在火車站台盡頭放置忍者雕像，吸引遊客前往人流較少的車廂。

目前，京都正在努力實施變革，比如在主要火車站建造新的檢票口，同時推廣騎自行車和步行、在非高峯時段觀光以及使用儲物櫃或為遊客運送行李的服務。松井還將於6月推出一輛價格高於普通巴士的快速巴士，路線僅限於遊覽景點，繞過其他站點。

但他承認新政策並不足夠。“這是一種方法，可以稍微減輕當地人和遊客等待公交車的痛苦。這並不能解決遊客高度集中的真正問題。”

遊客在京都的世界文化遺產之一金閣寺自拍。攝影師：Buddhika Weerasinghe/Bloomberg理想情況下，松井表示他希望遊客探索偏僻的景點，並在京都停留更長時間以減少擁擠。但是京都以其竹林或伏見稻荷的紅色鳥居而聞名 — 這些地方因外國名人如Kim Kardashian到Neil Patrick Harris等人湧向日本而變得更加著名 — 他的願望可能有些難以實現。

京都大學的Schmöcker表示：“這些地方之所以出名是有原因的，但另一方面，它確實在自我加強。因為很多人去那裏，然後更多人去那裏。”“試圖打破這種反饋循環 — 這才是真正的目標。”

最終，新市長表示，他不希望京都成為一個市民不再歡迎外國人到訪的地方，正如一些歐洲城市爆發的反旅遊抗議所證明的那樣。

“對於廣泛的市民瞭解京都旅遊的意義和好處非常重要，”松井説。“我們不能讓市民之間對遊客產生仇恨。”

芝加哥熊隊官員與市長布蘭登·約翰遜一起公佈了一項價值47億美元的項目計劃，建設一座公共擁有的封閉式體育場和增強的湖濱區域。

該提議涉及興建一座約32億美元的新體育場。這座體育場將擁有半透明屋頂和巨大的窗户，展示芝加哥的天際線。周圍的開發項目包括超過十幾英畝的綠地，包括運動場和公園，以及分階段的湖濱校園基礎設施改善。

彭博社CityLab房價暴跌，企業外遷：奧斯汀的光芒正在褪去拜登推出新的經濟適用住房最低能源標準邁阿密開發商尋求在小島上的頂層公寓籌集1億美元馬來西亞與大亨就重振價值1千億美元的森林城市的賭場進行談判體育場提議要求熊隊投資20億美元，從美國國家橄欖球聯盟獲得3億美元貸款，以及來自伊利諾伊州體育設施管理局的9億美元債券銷售，該機構對酒店住宿徵收2%的税。

“對於湖濱區的任何新開發項目，我們需要真正的私人投資，真正的公共使用和整個城市的真正經濟參與，”約翰遜説。“今天的公告滿足了這三點要求。”

相關基礎設施的項目將分階段資助，團隊官員的演示顯示，最初需要325百萬美元用於交通、道路和公用設施改善。第二階段將包括5.1億美元用於停車場、公交車站擴建以及新的公園和運動場。可選的第三階段將提供6.65億美元用於進一步的交通改善、零售空間和公共景點。官員表示，他們正在探索來自州、地方和聯邦官員的各種資金選項。

“現在是行動的時候，”貝爾隊體育場發展執行副總裁卡倫·墨菲説。她估計，項目的成本每延遲一年就會增加超過1.5億美元，部分原因是通貨膨脹。

約翰遜稱讚貝爾隊對該項目的20億美元承諾是該市歷史上最大的私人投資之一。他表示，芝加哥居民不會面臨任何新的或提高的税收。貝爾隊總裁凱文·沃倫表示，球隊在計劃中尋求財務負責，指出他們選擇了固定屋頂，而不是可伸縮屋頂，考慮到成本。

體育場將由Manica Architecture設計，該公司設計了拉斯維加斯的 Allegiant Stadium 和田納西州的新日產體育場。根據貝爾隊的演示，該項目將支持4.3萬個建築工作崗位，將是該地區歷史上最大的建築項目。球隊估計，這項發展將帶來84億美元的區域經濟影響 — 儘管經濟學家表示，這類預測往往誇大其詞。投影通常誇大其詞。

專業體育用公共資金

這一計劃出台之際，其他城市的納税人對為專業體育場館提供公共資金持懷疑態度。本月早些時候，堪薩斯城的選民否決了一項提案，拒絕為他們的大聯盟棒球隊在市中心建造一個棒球場，併為他們的超級碗冠軍球隊堪薩斯城酋長隊的主場Arrowhead Stadium進行改造。

芝加哥雖然以體育城市而聞名，但作為美國第三大城市，它也有財政困難的歷史。該市的養老金經過多年的長期資金不足，短缺超過350億美元，超過80%的房產税收入用於退休金支付。

伊利諾伊州是美國各州中信用評級最差的州，擁有鉅額的養老金債務和預算赤字的歷史，儘管近年來財政狀況有所穩定。用於體育場項目的資金將與其他優先事項相沖突。

帶有半透明圓頂屋頂的體育場計劃效果圖。來源：熊隊新體育場演示伊利諾伊州州長J.B.普利茲克此前表示，他的政府不將為體育場提供公共資金。普利茲克在週三的無關事件上重申了他不願提供公共資金來資助體育場的立場，儘管他是熊隊的粉絲。

“我對這項提議持懷疑態度，我想知道這對納税人是否是一筆劃算的交易，”他説。“這些私營企業的所有者需要付出更多的努力才能實現他們的夢想，而不僅僅依賴伊利諾伊州的納税人來實現這一目標。”

伊利諾伊州眾議院議長克里斯·韋爾奇的發言人表示，雖然議長樂意繼續與芝加哥的職業體育團隊進行對話，“在當前的立法環境下，由於許多重要的預算壓力，對這些項目並沒有強烈的興趣。”