房地產億萬富翁斯蒂芬·羅斯在南佛羅里達大舉下注 - 彭博社

相關公司的物業主導了西棕櫚灘的天際線。

攝影師：Ysa Pérez for Bloomberg Markets中國海警船和中國漁船在南中國海11月10日向BRP Sierra Madre進行補給任務。

攝影師：Lisa Marie David/Bloomberg本月，佛羅里達一些最知名的人物聚集在棕櫚灘的一座海濱豪宅，為一個誘人的計劃籌集資金：在納什維爾範德堡大學的當地分校，這所機構將為一個新興的地區增添教育聲譽。

嘉賓名單上有一些州政治和金融界的大人物，包括州長Ron DeSantis和激進投資者Nelson Peltz，據知情人士透露。這座1930年代的莊園的主人和所有者，億萬富翁房地產開發商Stephen Ross，高高在上。

Ross在西棕櫚灘的Related物業之一Flagler大廈。攝影師：Ysa Pérez for Bloomberg MarketsRelated公司的創始人，最知名的是紐約哈德遜城市綜合體的幕後策劃者，之前與範德堡大學沒有任何關聯。他是陽光之州的相對新居民，大部分職業生涯都在曼哈頓度過。然而，將一所著名大學引入附近的西棕櫚灘將是他迄今最雄心勃勃的賭注之一。

在他職業生涯的頂峯，現年83歲的羅斯正在全力以赴地將西棕櫚和南佛羅里達打造成一個新的權力中心。在新冠疫情期間加入了大批紐約人南遷，擁抱這個州陽光明媚的氣候和低税收後，他正在用閃亮的新塔樓改變這座城市，同時也試圖改變整個地區。

西棕櫚市中心精心佈置的棕櫚樹林蔭大街已經反映出他的主導地位。Related公司已經積累了幾乎一半的辦公樓存量。一座新的20層玻璃和陶瓷建築物容納了高盛集團和史蒂夫·科恩的Point72資產管理公司等公司，這些公司是該地區的新成員。很快，一座更高的濱水塔樓將開業，辦公室租金將與曼哈頓頂級摩天大樓相媲美。更南邊是一個公寓開發項目，單位起價750萬美元，這座城市曾經是為為棕櫚灘富人服務的工薪階層而建。

Related的零售、餐廳和藝術區“The Square”位於西棕櫚灘。攝影師：Ysa Pérez，彭博市場一個適合步行和户外活動的環境，以及附近的Brightline高速鐵路站，為東北移民帶來了一種只有在佛羅里達才有的輕鬆感覺。如果一切順利，Related將很快建造一座20層的會議中心酒店。羅斯希望引入醫療設施和小學，以及擬議中的範德堡商學院和計算機專業學生的研究生校區。

“這只是一切的開始，創造出比人們今天所能想象的要大得多的東西，”羅斯在Related的紐約總部説道，他如今在那裏花費的時間要少得多。“我想要把西棕櫚市打造成為全國的典範城市。”

從紐約和其他主要城市流失的財富，對美國的一些地區的影響比南佛羅里達更大。由於科技和加密公司的湧入以及金融家肯·格里芬的到來，這個州的文化和經濟中心邁阿密一直在蓬勃發展，後者在房地產和地方政治方面投入了數百萬美元。但儘管人們都在關注Citadel的創始人，羅斯可以説是以最瘋狂的速度重塑該地區的億萬富翁，他的努力集中在北部約70英里（113公里）的地方。

Related主導西棕櫚市中心

斯蒂芬·羅斯的公司正在擴張，增加更多辦公室和住宅

資料來源：Related Cos.，Google Earth，Avison Young

注：Related經營並擁有每個資產的大部分所有權，但在少數項目上有有限合作伙伴。

根據Bloomberg億萬富翁指數，羅斯估計的財富為139億美元，他的一生大部分時間都在專注於改造整個社區，建設精心策劃的綜合用途開發項目，讓富裕人羣可以在那裏生活、工作和娛樂。他認為西棕櫚市更大：一個建設繁榮社區和金融中心的機會。

這涉及到一系列挑戰，超出了他傳統領域的專業知識範圍，其中一些挑戰遠遠超出金錢可以解決的範圍。

南佛羅里達的移民潮已經減弱，棕櫚灘縣缺乏維持新一波工人湧入所需的基礎設施。一些公司很難吸引年輕人才搬遷。雖然高級經理可能有能力在該地區購買價值數百萬美元的房屋，但對於隨家人搬遷的中期職場人員來説，選擇要少得多。紐約金融工作者很難找到適合他們的公立和私立學校。當地人開玩笑説，如果你生病了，最好坐飛機去醫院，而不是去附近的醫院。

“改變社會體系非常困難——改變物理體系要容易得多，”紐約大學城市政策與規劃教授米切爾·莫斯説。“通過引入機構來改變文化是不可能的。文化必須隨着時間的推移得到培育和發展。”

但對於羅斯來説，他在五十年前創立了Related公司，並將其打造成一個擁有600億美元投資組合的地產巨頭，西棕櫚可能是美國最具吸引力的社區之一。

“這更像是城市建設，複雜而具有挑戰性，”他説。“我仍然喜歡挑戰。”

Related辦公樓的建築工地。攝影師：Ysa Pérez，攝於彭博市場羅斯在南佛羅里達有着可以追溯到高中時期的根基。他出生於底特律，成長於一個平凡的家庭，母親是一名家庭主婦，父親是一位從未獲得成功的發明家。他將他的叔叔馬克斯·費舍（Max Fisher）——底特律的石油大亨和慈善家，視為商業榜樣。

羅斯十幾歲時，家人搬到了邁阿密海灘，幫助管理一家酒店。隨着羅斯將Related打造成紐約的經濟適用房開發商，他一直保持着與佛羅里達的聯繫。幾十年來，他擁有一座棕櫚灘的住宅，並控制着美國國家橄欖球聯盟的邁阿密海豚隊。

直到大流行病爆發，羅斯才正式搬到了西棕櫚，看到了“淘金熱”的潛力。富裕的棕櫚灘長期以來一直蓋過了它的西部鄰居，就在水道對面，那裏有億萬富翁擁有的價值數百萬美元的豪宅，比如格里芬、保羅·圖多·瓊斯和斯蒂芬·施瓦茨曼，更不用説前總統唐納德·特朗普。

相比之下，西棕櫚更具城市化特色，貧困程度較低，歷史上吸引了退休人員和北方過冬的人。直到上世紀90年代，Related首次進入該地區，推出了一個名為CityPlace的綜合項目，該項目經歷了一些困難，並在全球金融危機後陷入困境。即使現在，隨着豪華公寓的興起和紐約的標誌性品牌，如Harry’s，為新一代權力經紀人提供服務，中檔連鎖餐廳，如芝士蛋糕工廠和Publix雜貨店，也坐落在附近的街區。

受佛羅里達低税收吸引，吸引了紐約人在大流行期間湧入該地區的主要金融公司。根據總部位於華盛頓的經濟創新集團的數據，從2020年到2021年，棕櫚灘縣的調整後總收入淨增加了70億美元，是美國最多的。紐約縣的曼哈頓則有165億美元的淨流出，是最大的損失。

Related已經計劃投資5.5億美元來改造CityPlace。但羅斯注意到，2019年開業的超豪華公寓大樓Bristol迅速售罄。他在360 Rosemary的辦公室，這也是在疫情前計劃好的，開始以高租金填滿。他説：“突然間，當我看到Covid的情況以及他們的租賃情況時，我説，‘這裏有一個真正的機會。’”“我們抓住了這個時機。”

羅斯。攝影師：Ysa Pérez for Bloomberg Markets這是一個搬遷的絕佳時機。羅斯在2012年辭去了Related的首席執行官職務，現在是主席，首席執行官傑夫·布勞和總裁布魯斯·比爾基本上負責日常運營。但這位創始人仍然在Related的哈德遜 Yards總部的73層擁有自己的角落辦公室，牆上裝飾着獎項和個人照片，角落裏放着兩把吉他，其中一把上面貼着邁阿密海豚隊的標籤。未掛起的圖片，包括一個帶有“羅斯＃1”球衣的相框，靠近地板上。

與棕櫚灘一樣，羅斯將哈德遜 Yards 視為一個具有歷史意義的項目；他的手機殼上仍然有這個綜合體的圖片。這個250億美元的開發項目——美國曆史上最昂貴的綜合私人項目——基本上在曼哈頓西部創造了一個辦公區。這是十多年來的發展，有時是困難的發展，將一段曾經破舊的鐵路軌道轉變為辦公樓、公寓和高端購物中心。羅斯説，這是一個規模“人類未知”的生活、工作、娛樂項目。

哈德遜城是商業上被普遍視為巨大成功，吸引了包括KKR & Co.、BlackRock Inc.和Meta Platforms Inc.在內的租户。但一些紐約人表示，它的設計是為了吸引最富有的居民和遊客。開發的第二階段還未確定。Related最初在該地區提出了主要是住房的計劃，但他們第一階段的公寓銷售速度低於預期，而建造辦公樓現在是一個冒險的賭注。最新的計劃涉及與少數開發商競爭，爭取紐約州南部的三個賭場執照之一。

Ross已經轉移了他的標誌性項目，表示他“大部分交給了Jeff”。他承認紐約將永遠是吸引年輕人才的熱點城市。但他迅速稱讚佛羅里達州沒有州所得税、親商的政客和生活便利。

對於吸引一些紐約人來説，佛羅里達州轉向保守政治和其教育、LGBTQ+權利和墮胎政策已經引起了一些美國企業界的批評。Ross在2016年支持了特朗普，並在2019年為他舉辦了一場籌款活動，門票售價高達25萬美元，但此後他與前總統保持了距離。他表示，佛羅里達的政治動態“非常好”，DeSantis作為州長做得很出色。

“對於人們來説，搬遷是非常有吸引力的，”Ross説。“你不必在東北地區交税、忍受環境。”

Ross自疫情爆發以來一直試圖在邁阿密擴張，但結果更加艱難。相關公司和合作夥伴Swire Properties提出了將成為佛羅里達州最高辦公樓之一的計劃。但他們尚未簽署重要租户，開發項目現在停滯不前。相關公司發言人表示，公司仍在積極推進該項目，並正在與多家潛在租户進行洽談。Ross還取消了在邁阿密海灘建造由Frank Gehry設計的酒店和豪華住宅的計劃，因為選民否決了他提出的區域變更。

相關公司在西棕櫚灘Shorecrest公寓項目的模型。攝影師：Ysa Pérez for Bloomberg Markets相關公司邁阿密負責人Jordan Bargas已經搬到了西棕櫚灘。如果邁阿密是佛羅里達的曼哈頓，Ross將西棕櫚灘比作康涅狄格州的格林尼治，這是一個富人區，居住着對沖基金和富裕金融工作者。

截至第一季度，根據經紀公司Avison Young的數據，相關公司正在建設西棕櫚灘市中心近334,000平方英尺辦公空間中的將近三分之二。按照紐約的標準來看規模很小——僅僅是帝國大廈的約2.8百萬平方英尺——但對於佛羅里達州的這座城市來説卻是巨大的，因為該市中心現有的空間僅約為330萬平方英尺。

“我們無法想象高盛集團會簽訂西棕櫚灘的租約——這在疫情前是超出可能性範圍的，”2019年上任的市長基思·詹姆斯説。“史蒂夫·羅斯是一個非常有遠見的人，他能看到其他人看不到的東西。”

Related最新的辦公項目One Flagler已經吸引了租户，包括HighPost Capital和與億萬富翁約翰·保爾森有關的公司。據瞭解計劃的人士透露，開發商正在商談在西棕櫚灘開設意大利美食市場Eataly的地點。Related和Eataly的發言人拒絕置評。

One Flagler。攝影師：Ysa Pérez for Bloomberg Markets其他開發商也紛紛推出類似曼哈頓的項目。紐約最大的酒店業主之一理查德·伯恩正在投資Nora，這是一個佔地40英畝的綜合用途開發項目，位於Related Square以北，租約已由美食愛好者最愛的Van Leeuwen冰淇淋和H&H百吉餅簽署。

佛羅里達的Related Group是羅斯最好的朋友、長期商業夥伴豪爾赫·佩雷斯擁有的公司，該公司正在計劃建設一座力士頓品牌公寓樓。 （羅斯曾是Related Group的部分所有者，直到2021年他將股份出售給佩雷斯家族，這一舉措使羅斯能夠更自由地在整個地區開展項目。）

“為了吸引那些帶來高薪工作的高端公司，我們必須為這些公司的員工提供完整的生活方式，”佩雷斯説。

佛羅里達的繁榮跡象正在消退。利率的急劇上升使美國商業房地產市場陷入動盪，並增加了項目融資的成本。作為最容易受氣候變化影響的州之一，佛羅里達正努力應對飆升的財產保險費用。由於高端供應短缺，羅斯的西棕櫚辦公樓的租金仍然是全國最高的之一。如果沒有吸引高金融公司的社會基礎設施，填滿這些建築物可能也很困難。

HighBrook Investors的聯合創始人兼董事總經理布萊恩·卡爾（Brian Carr）在新冠封鎖期間在佛羅里達生活後，在羅斯的360 Rosemary開設了辦公室。“從商業角度來看，這是非常有意義的，”他説。

卡爾表示，大樓大多數時候都是滿的，但西棕櫚的遷移狂潮已經消退。“由於疫情，已經搬到那裏的人已經在那裏了，我看不到更多的人現在搬過去，”他説。“現在的價格已經不像以前那麼實惠了，他們正在搬到東南部的其他更有吸引力的地方。”

新移民湧入，西棕櫚的房地產市場飆升

中位房價幾乎翻了一番

來源：Redfin

注：數據為都會區域

羅斯一直在帶頭努力開發更多吸引富裕新移民的便利設施。在該地區，附近的高爾夫俱樂部已經爆滿，所以這位億萬富翁通過在朱庇特島旁邊的霍布桑德（Hobe Sound）修建了一個私人的三個錦標賽高爾夫球場俱樂部，開始涉足這一行業。據知情人士透露，他正在探索醫院的選項，包括將克利夫蘭診所引入該地區。

學校的空間有限，比如棕櫚灘日學院，那裏的最高學費接近每年40000美元，而對於習慣於一系列精英機構的東北人來説，幾乎沒有其他選擇。相關公司和弗里斯比集團，一家當地開發商，已經聘請了員工來更好地瞭解教育業務，但即使有一大批願意提供慷慨捐贈以促成交易的富有捐助者，這仍然是一個具有挑戰性的過程。位於博卡拉頓和勞德代爾堡的頂尖私立學校松冠學校曾考慮在西棕櫚地點設立分校，但目前並未繼續推進，一位知情人士透露。

360 Rosemary，這裏設有相關公司的當地辦公室，租户包括高盛和Point72。攝影師：Ysa Pérez，攝於彭博市場“這些事情非常複雜，很難走到最後，”弗里斯比集團合夥人科迪·克勞爾説，他還與羅斯一起致力於範德堡的努力。“我們有很棒的場地，但我們還沒有很棒的學校。”

不過，他指出西棕櫚灘的小規模對像他這樣的年輕專業人士來説是一個優勢：“在美國其他地方，你沒有機會和能力與史蒂夫·羅斯這樣的個人協調合作，”他説。

羅斯得到了一個友好的西棕櫚灘政府的幫助，這與更加封閉的棕櫚灘形成了鮮明對比，後者被其根深蒂固的精英階層嚴密守護。安德魯·丹斯，在西棕櫚灘開發一座辦公樓，之前在相關公司工作了16年，表示羅斯知道如何與當地官員合作快速推動事情進展。

“我們非常幸運，有開發者和投資者在更大層面上投資我們的城市和社區，”城市委員克里斯蒂娜·蘭伯特説。不過，她指出了諸如更多經濟實惠住房之類的需求，稱現有供應“杯水車薪”。

引進一所大學將是迄今為止最複雜的談判之一。儘管棕櫚灘縣蓬勃發展，但該地區的問題在於附近沒有類似斯坦福或哈佛的大學，無法培養出一批高素質的本地工人。範德堡計劃要求學校主要建在市和縣控制的空閒公共土地上，佛羅里達大學曾試圖在那裏建立校園，但未能成功。校友克勞爾表示，他向羅斯提出了將母校帶到西棕櫚的想法。

羅斯的私人活動本月特邀了範德堡大學校長丹尼爾·迪爾邁爾，他正在市政官員和潛在捐助者會面。支持者已經承諾籌集至少3億美元的目標的近三分之一，但要求確保土地等特定條件。克勞爾表示，今年夏天計劃在諸如南塔基特、阿斯彭和漢普頓這樣的地方舉辦更多籌款活動，這些地方充斥着可以支持羅斯建設“南華爾街”的那種權勢人士。

羅斯説：“現在是做點什麼的時候了。我忍不住。”

越南本應在今年收穫其最大天然氣發現之一的好處。

2011年，足以為河內這樣大小的城市提供幾十年能源的燃料——約1500億立方米——被發現位於距離越南中部海岸80公里（50英里）的地方。如果一切順利，埃克森美孚公司領導的“藍鯨”項目將在去年晚些時候上線。