中國房地產市場困境意味着印度、韓國和越南正處於熱潮 - 彭博社

德里附近的HQ27塔。

來源：HQ27插圖：Krzysztof Nowak為彭博商業週刊提供就在幾年前，亞洲的商業地產市場主要由香港和中國推動。隨着大陸經濟蓬勃發展，填滿前殖民地和繁榮城市如北京和上海的辦公大樓變得容易。但隨着中國經濟下滑及其房地產市場崩潰，焦點已轉向印度、越南和韓國。

隨着越來越多的跨國公司將其亞洲業務多元化到中國以外，鄰國的房東們手中握有越來越強的籌碼。根據中介公司仲量聯行的報告，第一季度亞洲的租賃總面積比過去五年的平均水平高出5%。這與美國形成鮮明對比，美國的租賃面積低了29%，而歐洲則低於五年平均水平的三分之一。中介公司CBRE集團預計，中國最大城市的租金今年可能下降多達6%。根據房地產經紀公司Knight Frank LLP的數據，胡志明市的租金在第一季度同比上漲了6.6%——這是亞洲最大的漲幅之一。

彭博商業週刊中國製造走向高端，新一代品牌在經濟放緩中奮戰馬克·扎克伯格也在笑扎克的 memes在 MAGA 化的加密愛好節上度過的四十八小時垃圾食品的未來可能是健康食品根據 JLL 的報告，印度第一季度簽署的租賃面積創下歷史第二高。“過去，亞洲的故事主要由中國主導，”JLL 亞太市場負責人傑裏米·謝爾頓説。“現在是‘好吧，中國仍然非常重要，但還有什麼其他的呢？’”

辦公租金變化

2023 年第四季度至 2024 年第一季度

來源：CBRE

隨着公司多樣化供應鏈，印度正在逐步削弱中國在製造業的主導地位。該國擁有三星電子最大的手機工廠，而那裏的合同製造商生產至少 7% 的蘋果公司的 iPhone。去年十一月， 印度電子產品出口到美國的價值為中國出口的 7.7%——雖然不多，但是兩年前的三倍，根據倫敦的 Fathom Financial Consulting 的數據。而在此期間，印度與中國的對英出口比例翻了一番，達到了 10%。

來自蓬勃發展的科技和金融行業的空間需求特別強勁。雖然印度傳統上被視為後勤辦公室的地方，但越來越多的外國公司在該國設立研發中心，CBRE 亞太區研究負責人亨利·秦表示。“目前跨國公司的大部分擴張需求都在印度，”秦説。

2023年，孟買的租金上漲了5.6%，德里的租金上漲了3.6%，CBRE報告稱。例如，金融公司ICICI證券在孟買的Mindspace Juinagar開發項目中預定了188,000平方英尺的空間，而根據Cushman & Wakefield，Nvidia公司在德里附近的16層HQ27大樓中籤訂了73,000平方英尺的新租約。公司們正在超越主要商業中心，向如欽奈和浦那等城市拓展，這些都是擁有大量潛在工人的科技中心，CBRE表示。加利福尼亞半導體公司高通去年在欽奈租用了500,000平方英尺的空間，以及在班加羅爾租用了600,000平方英尺。

在越南，去年承諾的外資投資增長了三分之一，因為該國正在成為中國的一個關鍵替代選擇，資金主要流入製造業。蘋果、英特爾和三星的供應商現在都在越南設有設施，Meta Platforms表示正在考慮在該國擴大投資。“特別是，越南在租金增長方面非常強勁，”Knight Frank亞太區研究負責人Christine Li説。“需求確實正在從中國轉向東南亞和印度的其他地區。”

中國的商業地產市場面臨兩個問題。越來越多的公司正在追求所謂的 中國加一 策略——將生產轉移出大陸，以降低中美及歐盟關係破裂的風險。在疫情期間，辦公樓建設延遲後，“我們仍然看到大量供應被交付”，正值需求暴跌，Li説。即使在南方科技中心深圳，四分之一的優質辦公樓空置，新建項目預計今年將使該地區的可用空間增加23%，Knight Frank預測。52層的中國風險投資大廈和部分多塔樓的前海交易廣場開發項目，今年將共同增加超過300萬平方英尺的空間。

前海交易廣場在深圳的渲染圖。來源：KAMJZ建築師根據CBRE的報告，由於可用空間不足以及當地公司的強勁需求，首爾的租金今年將上漲超過5%。自2021年以來，由於重建限制和疫情期間的施工中斷，首爾的空間一直供不應求。因此，它的入住率約為98%，是全球所有主要城市中最高的，CBRE表示。“租户很難找到他們想要的地方，”韓國庫什曼與韋克菲爾德的代理人YJ Choi説。“而且在關鍵區域幾乎沒有新的供應。”

投資者正在關注並尋求在受益於擺脱中國的國家中的機會。管理超過300億美元資產的房地產私募股權公司Gaw Capital Partners的董事長Goodwin Gaw，特別看好越南，他的公司在胡志明市中心擁有如Lim Tower這樣的開發項目，這是一座34層的建築。“只要中美之間存在地緣政治，”Gaw在三月份對彭博電視台表示，“中國加一戰略將繼續。”—與Shinhye Kang和**Quynh Nguyen

你可能在Facebook、TikTok或Instagram的動態中看到過中國公司的新面貌，而你甚至沒有意識到。承諾提供低噪音奢華體驗的吹風機。極簡主義的電子紙筆記本。售價超過1000美元的機器人地面清潔器。

憑藉其時尚的網站、本地化的廣告和社交媒體活動，展示看似是美國或歐洲用户的形象，普通的瀏覽者很容易忽視這些是中國製造的產品。它們代表了一批新的中國消費品製造商，這些製造商決定不僅在價格上挑戰西方品牌，還在質量和創新上進行競爭。“全球品牌可以預期將面臨來自中國品牌的激烈競爭，”華盛頓彼得森國際經濟研究所的高級研究員馬丁·喬爾澤姆帕説。“不僅是在過去的廉價類別中，而是在越來越高端的類別中。”