美國人擁有自己的房屋夢正在因高抵押貸款利率而破滅 - 彭博社

巴西姆·海達爾來源：巴西姆·海達爾一個希望購房的租户已經接受了永遠租房的現實。一個希望將7%的抵押貸款重新融資的首次購房者正在削減其他方面的支出以維持生計。一對年輕夫婦正在為家庭做出痛苦的取捨。

隨着美國的利率繼續保持較高水平，負擔得起的購房夢想變得越來越遙不可及，甚至可能永遠無法實現。

也許比其他任何事情都更重要的是，抵押貸款利率是決定一個人在美國經濟中的流動性的最重要因素。抵押貸款利率在過去一個多月一直在7%左右徘徊，是三年前的兩倍多，許多人指望着隨着通貨膨脹在去年底迅速回落，利率會下降。但是價格增長在2024年初再次加速，現在美聯儲暫時將利率保持在20年來的最高水平。

這種持續的壓力顛覆了美國消費者的重大人生計劃，可能意味着留在一份沒有前途的工作中或拒絕為了更好的機會而搬遷，這可能會影響企業和生產力。這很可能會加劇財富差距，因為更多的人無法購房，造成了更大的鴻溝，使擁有房產和沒有房產的人之間的差距加大。雖然房主們在2023年獲得了$1.3萬億的房屋淨資產收益，租户們看到成本仍然居高不下，疫情儲蓄枯竭，家庭債務上升。

當然，所有這些都是選民們關注的焦點，他們普遍對進入11月的總統選舉時的經濟持悲觀態度。

數字相當慘淡。租户表示他們永遠無法擁有自己的住房的可能性為60% —— 這是自紐約聯邦儲備銀行十年前開始調查以來最高的。根據房地產經紀公司 Redfin Corp 的數據，去年僅有16% 的房源適合典型的美國家庭，而且，房屋的中位價格達到了$433,558，再加上保險費和房產税也在飆升。

情況如此糟糕，從領先的經濟學家到國家最高領導人 —— 包括總統喬·拜登和財政部長珍妮特·耶倫 —— 都哀嘆市場對一些購房者來説“幾乎不可能”。

“擁有一套房子是一種身份象徵。但一旦一個身份象徵變得如此昂貴，人們開始拒絕將其視為值得追求的東西，” Redfin 首席經濟學家達里爾·費爾韋瑟説道。“擁有房屋正在變得不再是中產階級的夢想，而是更多地成為一個帶有高於平均財富的願景。”

租房更好

從歷史上看，那些能夠負擔得起購房前期成本的人能夠鎖定更便宜的月度住房賬單 —— 包括房產税、保險和抵押貸款支付 —— 而不是租户。這種情況發生在2022年，當時抵押貸款利率以幾十年來最快的速度上漲，根據房地產經紀公司 Zillow Group Inc 的數據，上個月的房主支付了35% 的收入用於住房，而租户僅支付了29%，事實上，根據 Zillow 的數據，在美國的35個主要都市中，除了一個地方外，現在支付公寓的費用比擁有典型住房更便宜。

租房與購房的計算方式轉變

如今，房主在住房上花費的收入比租户更多

來源：Zillow Group Inc.

注：房主負擔是指用於住房成本（包括抵押貸款、房產税和房主保險）的收入份額，租金負擔是指用於典型單位市場租金的收入份額。

借款成本已經改變了一些人的住房計算方式，比如39歲的安德魯·奧尼爾。他認為“擁有房屋的整個概念”不再具有財務意義。奧尼爾和他的妻子以2.65%的抵押貸款出售了他們在華盛頓特區的聯排別墅，並於2021年搬到紐約州的韋斯切斯特縣開始新工作。最初，他們計劃在探索適合他們兩個孩子上學的社區時租房一年。

當他們在2021年開始尋找房屋時，利率在3%左右徘徊，這意味着他們可以負擔高達85萬美元的房屋。由於他們之前房產銷售的大頭期款，他們估計他們的月度住房成本大約為4,000美元。按照當今的利率，他們購買這個價格的房屋的月供將翻倍。

安德魯·奧尼爾攝影師：蒂凡尼·哈格勒-吉爾德/彭博社目前只需支付3,500美元租金就能租到一間3卧室的房屋，奧尼爾表示購房不僅“負擔不起，而且是一個糟糕的住房決定”。現在，他和妻子對無限期租房感到滿意，並讓他們的資金安全增長在像定期存款這樣的投資中。

“在疫情期間價格上漲之前，你可以冒險超出舒適水平。如今，這些利率將會讓人們陷入財務困境，” O’Neil説道。“購房的回報時間如此之長，購買房屋會阻礙我的進步。”

無法再融資的機會

房地產經紀人中流行的口頭禪可能鼓勵一些人超出自己的承受能力：“嫁給房子，約會利率。” 一些貸款人提供免費再融資的優惠。但問題不僅僅是借款成本。飆升的保險費和更高的房產税使美國人在房屋上的支出比以往任何時候都要多。

在第一季度，中位房價的主要開支佔到了平均國民工資的32.3%，接近2008年房地產危機前的創紀錄水平，根據房地產分析公司Attom的數據。在TikTok上，幻滅的房主們分享了對近三分之一自稱“房產豐厚但現金匱乏”的家庭的建議。

尋求再融資的人可能即將迎來一絲喘息——隨着美國通脹和就業數據略低於預期，以及其他經濟活動指標的數據出現，抵押貸款利率近期有所下降。但美聯儲官員一直堅稱他們需要看到更多證據表明價格壓力正在持續下降，然後才會考慮降低借款成本，這可能會使抵押貸款利率保持較高一段時間。

梅格·博博將不得不再維持她的7.1%的抵押貸款一段時間。這位26歲的軟件工程師感到被迫購買房產 —— 正如她的家人警告的那樣，要麼“暫時被排除在外”，因為利率和房價繼續攀升。她在5月1日購買了位於納什維爾的一套價值42.5萬美元的公寓，使她的月供約為2850美元。這大約是她搬進去之前租金的兩倍。儘管她將有一個室友來幫助分擔費用，博博仍然必須保持嚴格的預算，並擔心維修費用的不可預測性。

“在過去幾年裏，我一直認為房價會變得更好，但這種情況從未出現過，”博博説。“我打算再融資，但我覺得這可能還需要幾年的時間。”

住房的真實成本

對於像奧克塔維奧·雷戈薩和他的妻子這樣的人來説，財務現實迫使他們做出艱難的決定。他們可以購買一個有足夠空間支持家庭成長的房屋，或者在親人附近選擇一個較小的房子。2023年12月，這對年輕父母對在加利福尼亞灣區找到一套價值百萬美元的三卧室房產感到樂觀。這位技術工作者和護士從業者為首付存了20萬美元，並受到利率從峯值下滑的鼓舞。

然而，他們遇到了激烈的競標戰 —— 包括競爭性報價高出要價80% —— 和不斷上漲的利率，使他們的月供從8200美元飆升到9500美元。最終，這對夫婦決定選擇他們擴展家庭的支持，而不是再要一個孩子。

“我們女兒的祖父母、堂兄弟姐妹、姨媽和叔叔都住在這個地區。離開去別處買房不是一個選擇，” Raygoza 説道，他在伯克利找到了一間迷人的兩卧室小平房，售價為124萬美元 — 成交價比掛牌價高出38%。“我們決定只要一個孩子。我們買不起更大的房子。”

多年來，Bassim Haidar 已經擁有了英國超級富豪的典型標誌：一架灣流飛機、豪華遊艇和與中東王室為鄰的豪宅。

他現在還擁有了英國富裕精英越來越渴望的東西：一個退出計劃。