按7%的利率停滯的抵押貸款迫使重新思考美國夢 - 彭博社
Paulina Cachero, Jennifer Epstein
圖片：Nathan Howard/Bloomberg
新加坡的住宅建築。攝影師：Ore Huiying/Bloomberg一個原本希望購房的租户不得不永遠租房。一個原本希望以7%的利率重新融資抵押貸款的買家不得不在各個方面削減開支以保持及時還款。一對年輕夫婦做出了痛苦的家庭決定。
美國的高利率正在使人們實現美國夢——擁有自己的住房變得遙不可及。也許永遠。
也許比任何其他因素更重要的是，抵押貸款利率是決定一個人在美國經濟中的流動性的主要因素。這些利率已經超過了一個多月，達到了7%左右——是三年前的兩倍多。當通脹在去年年底開始下降時，許多人預計利率也會隨之下降。但是，2024年初CPI再次飆升，美聯儲將利率維持在過去二十年的最高水平。
這擾亂了許多美國人的計劃。例如，意味着留在沒有前途的工作中，或者不去尋找更好的機會。此外，它加劇了收入差距，因為更多的人將無法購房，擴大了擁有者和非擁有者之間的差距。2023年，房主們的房屋價值意外增加了1.3萬億美元。相比之下，租户只看到成本和債務在增長。
而所有這些，當然，都將出現在十一月總統選舉選民的心中。
數字相當令人沮喪。根據紐約聯邦儲備銀行的一項調查，租户聲稱他們永遠無法成為房主的可能性為60%。這是自十年前首次調查以來最高的數字。根據房地產經紀公司Redfin Corp的數據，去年僅有16%的房源對美國典型家庭來説是負擔得起的。如果一棟房屋的平均價格創下了紀錄，達到了433,558美元，那麼保險費和房產税也飆升了。
情況糟糕到了一定程度，以至於知名經濟學家甚至總統喬·拜登和財政部長珍妮特·耶倫都對市場對某些房屋買家來説已經變得“幾乎不可能”感到遺憾。
“擁有房屋是一種地位象徵。但是一旦這個象徵變得如此昂貴，人們就會認為這不值得”，Redfin首席經濟學家達里爾·費爾韋瑟説道。“擁有房屋正從中產階級的夢想變成對那些財富高於平均水平的人的願望”。
最好租房
從歷史上看，能夠購買房屋的人可以確保每月的賬單更便宜 —— 即使加上房產税、保險和抵押貸款 —— 而不是租户。這種情況在2022年發生了變化，當時抵押貸款利率創下幾十年來的最大漲幅。根據房地產機構Zillow Group Inc.的數據，今年四月，業主平均將他們收入的35%用於房屋，而租户為29%。事實上，現在在美國35個主要都市區中，除了一個地區外，通過Zillow的數據顯示，租公寓比擁有典型住房更便宜。
租房比購房更好
房屋所有者在住房上支付的收入比例高於租户。
來源：Zillow Group Inc.
注：房主的負擔包括抵押貸款、房產税和美國典型住房保險等住房成本。租金負擔是指在典型單位的市場租金上花費的收入部分。
信貸成本對39歲的安德魯·奧尼爾等人造成了壓力。他説：“從財務角度來看，擁有房屋的整個概念”已經沒有意義了。2021年，奧尼爾和妻子出售了他們在華盛頓特區的房子，他們用2.65%的抵押貸款進行了融資，並搬到了紐約州威徹斯特縣工作。起初，他們計劃在探索適合他們兩個孩子的好學區的同時，租房一年。
當他們在2021年開始搜索時，利率在3%左右，這意味着他們可以負擔高達85萬美元的房子。由於他們之前房產的出售，他們估計他們的月度住房支出將約為4,000美元。按照當前利率，他們購買這種價格的房屋的抵押貸款每月將翻倍。
安德魯·奧尼爾圖片：蒂凡尼·哈格勒-吉爾德/彭博社如今，他支付3,500美元租金住一棟有3間卧室的房子。奧尼爾説，購買不僅“難以承受，而且是一個糟糕的決定”。現在，他和妻子滿足於無限期地租房，並讓他們的錢安全地在定期存款中增長。
“在疫情爆發之前，你可以冒險超越自己的舒適水平。今天，這些利率將會毀了你”，O’Neil説。“支付一套房屋所需的時間如此之長，以至於購買一棟房子會阻礙我的進步”。
無法再融資
房地產經紀人中流行的一句話可能鼓勵一些人超出自己的承受能力購買房屋：“嫁給房子，但對利率不忠”。一些銀行甚至提供免費再融資。但許多人忘記了並非一切都只是抵押貸款。保險費和房產税的增加導致美國人在房屋上的支出比以往任何時候都要多。
根據房地產分析公司 Attom 的一項研究，與平均房價相關的開支在第一季度佔據了全國平均工資的32.3%，接近2008年房地產危機時創紀錄水平。在像TikTok這樣的社交媒體上，那些失望的房主分享了給那些自稱“房屋富裕但現金貧乏”的近三分之一家庭的建議。
尋求再融資的人可能很快就會得到喘息：最近幾周，隨着通脹和就業數據低於預期，抵押貸款利率有所下降。但美聯儲官員堅持認為他們必須看到額外的證據表明價格壓力仍在持續下降的趨勢，然後才能降低利率。這可能會使抵押貸款利率保持較高一段時間。
因此，26歲的軟件工程師梅格·博博將不得不繼續以7.1%的利率償還她的抵押貸款一段時間。在家人的壓力下，隨着房價和利率的持續上漲，她同意在5月1日購買了位於納什維爾的一套價值42.5萬美元的公寓。她的每月抵押貸款將約為2850美元，幾乎是她目前租金的兩倍。儘管她將有一個室友幫助她分擔開支，博博仍需保持嚴格的預算，並擔心可能出現的意外開支。
“多年來，我一直認為房價會有所改善，但這從未發生過”，博博説道。“我計劃進行再融資，但我認為可能需要幾年的時間”。
住房的實際成本
對於像奧克塔維奧·雷戈薩和他的妻子這樣的人來説，財務現實迫使他們做出艱難的決定。他們可以購買一棟足夠容納一個不斷壯大的家庭的房子，或者滿足於在親人附近購買一棟更小的房子。2023年12月，這對年輕父母希望在加利福尼亞灣區找到一棟價值100萬美元的三卧室房屋。他們為首付存了20萬美元，並受到利率下降的鼓舞。
然而，他們卻面臨着激烈的競爭性報價 —— 有些高達要價的80% —— 和不斷上漲的利率，將他們每月的抵押貸款從8200美元增加到9500美元。最終，這對夫婦決定依靠他們的大家庭支持，而不是再要一個孩子。
“我們女兒的祖父母、堂兄弟姐妹都住在這個地區。在其他地方購房不是一個選擇”，雷戈薩説道，他們最終選擇了在伯克利購買一棟價值124萬美元的兩卧室平房，比目錄價格高出38%。“我們決定只要一個孩子。我們買不起更大的房子容納更大的家庭”。
在他們的第二次約會上，Serena Wong和她的男朋友討論了對年輕新加坡情侶至關重要的問題：何時一起購買公寓。
六個月後，他們申請了新加坡的一套公共住房。在接連參加了十個月的幾次抽籤後，他們被分配了一套單位，並同意支付了新幣40,000（約合29,577美元）的定金。這開啓了一個為期五年的等待，以購買位於皇后鎮的一套售價為新幣620,000的三居室公寓，這是一個位於市中心的社區，在二手市場上類似的房屋價格高出50%。