芝加哥的Equity Arts計劃購買維克公園大樓以避免被新市政府影響 - 彭博社
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作為芝加哥Equity Arts未來的家園，盧賓斯基大樓的效果圖。
由Future Firm提供
柏林的住宅公寓，攝於四月。
攝影師：Krisztian Bocsi/Bloomberg
2022年6月，波蘭弗羅茨瓦夫的早高峯時段，乘客乘坐有軌電車出行。
攝影師：Bartek Sadowski/Bloomberg作為芝加哥Heaven畫廊的主任，阿爾瑪·韋澤（Alma Weiser）已經花了15年時間建立了一個新興藝術家和策展人社區，展示了來自邊緣化背景和身份的年輕從業者的作品。像許多另類畫廊空間一樣，Heaven提供了啓動藝術家職業生涯的機會。這項工作非常重要，但在與房地產發生衝突時尤為經濟上不穩定。
2019年，Heaven和其他三家DIY場所租用空間的建築——位於繁榮的Wicker Park商業走廊中的一家前紡織品製造商，名為盧賓斯基大樓——開始出售。為了繼續穩定和支持藝術家的工作，韋澤表示，她需要通過購買這座四層、38000平方英尺的空間來“解放”該建築及其畫廊租户。
彭博社CityLab三名紐約7月4日慶祝者被疑醉酒駕駛者殺害地圖顯示世界各地的可持續交通情況新加坡夫婦為了購買房屋而提前結婚，導致一些人後悔德國城市住房衰退即將結束“藝術與房地產一直存在矛盾。藝術家創造價值，我們創造財富，然後這些價值被剝奪，當社區發生變化時，我們不得不離開，” Weiser説。“創造價值的東西被剝奪了。”
但是，獨自購買一個位於繁榮商業走廊的大型建築對她來説太昂貴了。 Weiser 需要籌集資金。她記得 15 年前最初參與 Heaven 的方式：Weiser 當時從事時尚設計，並提議畫廊舉辦一場舊貨拍賣會，利潤由她和畫廊分享。這是一個巨大的成功，一直延續下去；畫廊從那時起“為她劃出”了一些空間，她説。
“[Heaven] 通過一家古董店支持了我們 70% 的年度預算，對於非營利組織來説是前所未有的，”她解釋道。但這也激發了她對一種將資金注入非營利使命的零售模式的興趣。為了購買這棟建築，她需要一個非營利組織和一個營利企業，共同籌集資金。但為了保護這棟建築，她需要將其置於某種信託中。
通過收購這棟建築，Weiser 成為了藝術非營利組織運動的一部分，這些組織對房地產表現出更直接的興趣，以保護他們的社區和生計。在芝加哥、舊金山和波士頓，這些團體採用獨特的組織和財務結構，在過熱的房地產市場中生存。這些藝術模式讓藝術家在這些社區中擁有更多控制權，但也強調穩定性和合作勝過再銷售價值。
盧賓斯基大廈的一樓將有一半空間用於市場租金，租户的租金將支持Equity Arts的抵押貸款和使命。照片：未來公司提供天堂畫廊於1997年開業，當時廉價租金和充足的面積吸引了年輕藝術家湧向維克公園等地。即使這個正在變得高檔的社區充斥着Fluevog和Adidas專賣店，天堂畫廊仍然能夠保持在盧賓斯基大廈的租約，以及其他另類畫廊空間——現在已經成為長期支柱。面對即將到來的出售，她成立了一個名為Equity Arts的新非營利組織，將購買這棟建築物。
“我必須決定我們是要打破這個體系，還是要去另一個社區，將那裏的工薪階層趕走，然後再次開始整個循環，”韋瑟説。
Equity Arts將擴大天堂畫廊支持當地藝術家和有色彩策展人的工作，創造經濟和文化機會，包括創建一個新的小型企業孵化器。但韋瑟表示，這個非營利組織的最終使命是“在快速變化的社區中創造藝術和文化保護的新模式”。為此，她聘請了未來公司的建築師，並與P3 Markets合作，後者是一家專注於創建基於社區的住宅和綜合用途項目的本地開發商，將這座建築改造成一個有凝聚力的藝術中心，包括底層零售和表演空間，以及為畫廊租户（包括天堂畫廊和她的支柱同事）提供空間，他們將促進符合Equity Arts使命的展覽和項目。
Weiser 發現，作為一個藝術非營利組織購買建築並不簡單。P3 Markets 的聯合創始人 Juan Saldana 表示，藝術家和藝術組織購買房產有多種模式。有些人可能希望重新開發混合使用空間；其他人可能想要購買工作室作為合作社。以創業、聚會和展覽為重點的 Equity Arts 選擇使用永久目的信託 —— 一個非慈善的有限責任公司 —— 這將使 Equity Arts 能夠追求慈善資金，同時也可以運營建築以盈利。
“非營利世界有着美好的使命，但他們沒有一個能夠持續長期的經濟模式，” Saldana 説道。“他們每年都需要回來尋求資金。而許多不同的事情會改變資金的可用性。”
一旦 Weiser 完成對建築的購買，Future Firm 的創始人兼建築師 Ann Lui 表示，他們將開始工作，使建築符合法規並翻新地下室、一樓和二樓。自上世紀60年代以來一直是傢俱店的 12,000 平方英尺的一樓的一半將成為一個錨定市場租金的零售租户；Weiser 表示，來自租户的租金將支付建築的抵押貸款，並使贈款和慈善捐款得以更進一步。
通過有限責任公司和 501c3 一起合作，Equity Arts 開啓了除慈善和贈款之外的其他資金機會。但這只是一個模式。在舊金山，社區藝術穩定信託基金（CAST）一直在幫助當地藝術組織獲取空間，而不使用永久目的信託或土地信託。CAST 的高級顧問 Josh Simon 表示，對於沒有資本的藝術組織來説，房地產過程是“一個團隊運動”。他説，他幫助這些組織組裝融資方案 —— 與社區發展、慈善、金融機構合作，或打包新市場税收抵免或歷史税收抵免 —— “或者我們熟悉的許多社區發展資金來源之一，而許多藝術組織並不熟悉。”
CAST協商房地產收購，並將他們的資金投入購買中。在他們的客户通過籌款和編程達到穩定之後，CAST保持建築物的小部分所有權，以解決資產維護和管理問題。CAST執行董事Ken Ikeda表示：“這是一個非常複雜和不可預測的時間旅程。這些事情在較大規模項目上可能需要五到十年的時間。”
Equity Arts的新財務和組織模式將為長期租用那裏空間的畫廊保留建築物。照片：Future Firm提供Weiser希望拯救Heaven，但她也熱衷於管理Lubinski大樓的未來。去年，Equity Arts從市政府獲得了500萬美元的復甦補助金，Weiser已經利用這筆資金與慈善捐款一起籌集了其他私人資本。PPT對該建築物進行了契約限制，並要求設立一個管理機構，確保未來不能將建築物出售用於其他類型的重新開發。管理委員會共同控制利潤的再投資方式 —— 不僅用於物業維護和編程，還用於周圍社區。
波士頓的Ujima項目利用其管理結構幫助當地企業，包括藝術家，穩定空間和生計。根據執行董事Nia Evans的説法，Ujima是一個黑人和藝術家領導的組織，推動集體經濟，運營着全國第一個民主控制的投資基金。任何人，無論收入如何，都可以投資他們的基金；居民幫助制定並投票決定哪些企業將獲得投資。藝術家是企業主和企業家，Evans表示，他們應該成為可以保護他們免受不斷上漲的房地產成本影響的制度和金融機制的一部分；Ujima目前正在批准的一些新企業包括正在尋找空間的藝術家。
“我們所有人都可以將我們的不同模式調整到藝術家作為企業家和小型企業的角度。那裏有投資機會，”埃文斯説。
Equity Arts使用的模式，薩爾達納解釋説，是一個先例，旨在向貸款人和資助者證明一個價值理論：投資於藝術管理的房地產會產生切實的經濟價值。商業資助者和貸款人通常不會認識到藝術的價值，比如社區建設和創造社區身份，作為提供資產負債表回報的因素，他説。Equity Arts希望他們的模式將獲得慈善和傳統資金，並開始為創業企業提供折扣租金，並利用從出租空間獲得的淨營業收入用於編程或創建新的藝術補助金。在那之前，魏瑟強調的非商品化資產負債表項目之一是藝術家的自主決定權。
“魏瑟説：“往往，發展是發生在我們身上的，”而不是作為現有文化自我發展的有機過程。
從科隆世界著名大教堂沿萊茵河不到30分鐘的步行路程，擁有橡木地板、寬敞露台和類似温泉般的浴室的住宅最近曾經以折扣價出售，折扣金額最高可達57,000歐元（62,000美元）。
這一優惠由300套Viva Agrippina項目的開發商提供，旨在刺激需求，因為潛在買家在2022年歐洲央行提高利率以推動抵押貸款成本激增後，陷入“震驚狀態”，瑞士人壽資產管理公司德國部門項目開發負責人安妮特·巴爾什説。
彭博社CityLab三名紐約七月四日慶祝者被疑醉酒駕駛者殺害地圖顯示全球可持續交通情況新加坡夫婦為了購房而提前結婚，導致一些人後悔研究稱，即使在“清潔”的印度城市，空氣污染也致命不幸的是，錯過了減免優惠的人現在沒那麼幸運了。德國城市住宅物業的衰退，促使了這次罕見的折扣，即將結束。推動這一轉變的是關鍵城市日益嚴重的住房短缺，因為德國的動態正在趕上歐洲其他地區的水平。
根據彭博社對在線房地產平台Immowelt數據的分析，科隆的房價連續四個月上漲，與去年同期相比，6月份上漲了4%。其他德國城市也結束了兩年的低迷。
六月份的科隆，維瓦·阿格里皮娜。來源：瑞士生命資產管理公司慕尼黑——歷史上德國最昂貴的房地產市場——自2022年8月以來首次上漲。14個主要城市中有8個的年度價格變化已經轉為正值，在法蘭克福——德國的金融中心——根據Immowelt的數據，房價在2023年8月份的年度下降超過16%後，現在接近持平。
“現在買家更加確定他們能負擔得起什麼，對各種住宅物業的需求顯著增加，” 科隆Engel & Völkers房地產經紀公司的銷售總監Silke Peschmann説。
德國城市住房價格正在走出衰退
關鍵城市月度公寓價格的年度變化
來源：Immowelt
德國的房價調整比其他歐洲國家更為強烈，因為大多數人租房居住，這意味着消費者可以選擇繼續租房而不是負擔昂貴的抵押貸款。
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而在大多數其他主要歐洲城市，這並不是一個選擇，因為供應短缺迫使購房者更快地承擔更高的融資利率。根據彭博城市追蹤器的數據，最近一個月中有12個城市中有8個錄得了漲幅。柏林和法蘭克福是為數不多的下跌城市，而巴黎是最大的異常值，與去年同期相比，法國首都的房價在6月下降了7.2%。
彭博城市追蹤器：城市價格快照
每平方米歐元價格。變化以當地貨幣計算
來源：Immowelt（柏林，法蘭克福），Idealista（馬德里，里斯本，米蘭），Svensk Mäklarstatistik（斯德哥爾摩），Rightmove（倫敦），Immopreise（維也納），Meilleurs Agents（巴黎），Properstar（蘇黎世州），中央統計局CSO（都柏林），Spitogatos（雅典），彭博計算。
德國的復甦是歐洲住宅房地產新時代的一部分。在廉價貨幣時代，房價在一定程度上受到尋求回報的債務推動的投資者的影響，但當前市場更多地受到供需基本面的驅動，市場動態正在推高房價。
更昂貴的融資也打擊了建築商，加劇了住房緊縮。Ifo研究所預計2025年只會竣工17.5萬套住宅，比2023年減少近三分之一，也不到總理奧拉夫·肖爾茨政府設定的目標的一半。新建住宅通常比現有住宅更昂貴，因此收縮對市場水平的影響更大。
隨着供應短缺加劇，想要擁有自己住房的人們現在以更多的數量回歸市場，巴登-符騰堡州銀行的高級經濟學家馬丁·吉斯表示。這意味着收益可能會更加穩定。
奧拉夫·肖爾茨，中間，參加弗萊堡迪滕巴赫新城市發展的奠基儀式。攝影師：Bernd Wei’brod/dpa/AP“像我們在過去十年中看到的那樣，價格急劇上漲的情況可能暫時成為歷史，”他説。“純粹從收益角度看，住宅房地產仍然不是真正有吸引力的，”他説。
對於開發商來説，需求的突然下降是一個艱難的調整。
擁有數百套待售單位，價格從43萬歐元的緊湊兩室單元到88萬歐元的家庭四室公寓，瑞士人壽資產管理公司從一月開始提供支付房產轉讓税的服務，這項税收佔購房價格高達6.5%。這項激勵措施的優勢在於它不會從每平方米的價格中扣除，因此不會影響貸款價值。
“我們希望吸引那些有資金但想等待最佳購買時機的客户，” Barsch説道。這一舉措取得了成功，開發商已經幾乎售罄了Viva Agrippina的所有單位，該項目計劃於2025年年中完工。
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儘管在科隆一個高檔社區的需求復甦，該社區靠近餐廳、公園和動物園，但復甦仍然侷限於德國繁榮的城市中心。不那麼受歡迎的地點以及投資於這些地點的開發商仍在苦苦掙扎，這可能導致人口趨勢分歧，形成兩個軌道的住宅市場。
根據德意志銀行經濟學家Jochen Möbert的説法，到2040年，德國最大的大都市區域的人口可能增長多達20%，而該國其他地區的人口將減少，對新住房的需求隨之減少。他表示：“未來，住宅房地產價格將相應分化。”
柏林的Halske Sonnengärten項目於2月攝影師：Krisztian Bocsi/Bloomberg風險在於富人和窮人之間的鴻溝加大。為了縮小差距，德國政府已承諾在2027年之前提供超過180億歐元的國家融資，以促進經濟適用房的發展。
“我們需要大規模的新建築工程，”Scholz在6月的一個建築行業活動中表示。
到目前為止，這一公告顯示出的影響很小。像Vonovia SE這樣的德國主要房地產公司已經無限期取消了新的建設項目，理由是成本上升和監管限制。一些負債累累的小型開發商已經在更高的融資成本的壓力下破產。
但對於有現金和耐心的公司來説，面向居民而不是投資者的住房開發仍然具有吸引力。
“目前，將公寓出售給自住者在經濟上是最有意義的，”瑞士人壽資產管理公司的Barsch説。
本故事是在彭博自動化的幫助下製作的。
波蘭第三大城市擁有世界上最便捷的交通系統之一，儘管它沒有地鐵系統。弗羅茨瓦夫依靠一個廣泛的有軌電車和公交網絡，這些網絡縱橫交錯於城市，使其在新的交通可持續性和包容性排名中名列前茅。
根據交通與發展政策研究所的一個數據項目，弗羅茨瓦夫在居民接近頻繁公共交通方面排名第二，僅次於布拉格，領先於紐約市地區、巴黎和華沙。
彭博CityLab三名紐約市7月4日狂歡者被疑醉酒駕駛者殺死新加坡夫婦為了購房而提前結婚，導致一些人後悔德國城市住房衰退即將結束空氣污染甚至在“清潔”的印度城市也致命，研究表明這表明最好的交通系統未必是最花哨的。“弗羅茨瓦夫有軌電車系統被認為非常有效”，即使技術“並不那麼先進”，華沙市的城市分析師剋日什托夫·古班斯基説。
第一屆年度可持續城市交通地圖冊研究了全球1000多個大都市地區的九項可持續移動性指標。這些指標包括遠離高速公路的居民比例，以及接近交通設施的便利性，包括受保護的自行車道、無汽車區、頻繁的交通和快速交通。
可持續城市交通地圖冊中關於接近無汽車街道的截圖。這款互動地圖工具是ITDP稱之為首創的，允許用户比較地區並跟蹤個別大都市地區內的進展或差距，有時甚至可以到街區級別。這樣，它可以被用作目標設定工具、創意生成器和決策者、規劃者、市民和其他利益相關方的責任度量。
不僅是歐洲城市為其他城市樹立了榜樣。在接近公共交通的指標上，特拉維夫和波哥大僅次於弗羅茨瓦夫，86%和85%的居民在500米（1650英尺）內有公交車或火車，高峯時段每10分鐘或更短一班。
距離交通最近的城市
來源：交通與發展政策研究所
注：圖表表示居民中距離交通站點500米內，到站時間不超過10分鐘的比例。
地圖集關注的是接近程度，而不是系統規模或交通方式，這為居民的交通選擇提供了見解。以達拉斯和波士頓為例。德克薩斯州的輕軌系統比波士頓的大幾公里，兩個城市的可持續交通公里數比例相同。然而，使用地圖集後，很明顯波士頓有更多人可以輕鬆接近頻繁的交通工具，這有助於解釋為什麼更多人依賴它去上班。
“我們真的希望這將幫助城市設定更有意義的目標，”ITDP的數據科學經理、該項目的首席作者泰勒·賴希説。
高速交通系統主導的地方
來源：交通與發展政策研究所
注：圖表衡量了居民中距離高容量、高速公共交通1公里內的百分比。
至少十年來，西雅圖一直將接近頻繁交通服務作為城市成功的關鍵指標之一。在疫情前專注於這個指標使其成為少數幾個在那個時候看到公交客流增加的城市之一。
如今，這座城市正在向前邁出一步。西雅圖的目標是讓超過三分之二的家庭在步行10分鐘內通過人行道，或者在受保護的自行車道上騎行5分鐘，就可以到達頻繁的交通工具。這比簡單接近公交車或火車站要求更高，這將需要城市升級其人行道、自行車道和人行橫道基礎設施，並增加其每日交通服務，特別是在傳統上下班時間之外。
這種關注是推動居民放棄乘車出行，轉而步行、騎自行車和乘坐公共交通工具的一部分，西雅圖交通部的首席交通規劃師本·羅森布拉特表示。
“到2030年，我們有相當激進的目標要增加我們的公共交通乘客量，”羅森布拉特説。“我們需要讓人們更容易乘坐公交車，並縮小典型駕車出行和典型乘坐公共交通出行之間的時間差。”
羅森布拉特表示，這本地圖集將讓該市有機會與其他城市進行比較，並改進其跟蹤指標。根據ITDP的指標，該市在全球排名第76位，僅次於芝加哥、匹茲堡和新加坡。
位於孟買東南約135公里（84英里）處的印度城市Pimpri Chinchwad計劃利用這本地圖集作為從世界各地最佳實踐中獲取信息的資源。這座發展中城市希望到2038年時有90%的出行通過步行、騎自行車或乘坐公共交通工具完成。目前，該市約一半的出行是通過私家車。目前，這本地圖集已經成為該市政府正在進行的一項研究的數據來源，該研究旨在瞭解靠近交通工具的人羣，從而使其擴大巴士車隊、合理規劃路線並確定饋線服務，Pimpri Chinchwad市政公司的市政專員謝卡爾·辛格表示。
在公路安全指標上，數據顯示非洲城市排名特別靠前。在盧旺達的基加利，其170萬居民中有85%的人居住在距離高架公路500米以上的地方。前五名城市都位於非洲國家。在某些情況下，這些城市由於沒有資源建設高速公路，可以避免富裕國家在讓高速公路氾濫方面犯下的“錯誤”，ITDP的賴希説。
“美國和其他非常富裕的國家已經花費了大量資金修建這些高速公路，而我們正試圖花更多的錢來擺脱它們，” 雷希説。