柏林住房：更高租金的前景吸引投資者 - 彭博社

柏林 Kreuzberg 區的公寓大樓，於 2 月 13 日。

攝影師：Krisztian Bocsi/Bloomberg在柏林西北部的一個新住房開發項目中，第一批公寓於 8 月份已經準備好迎接租户，不久之後，一位來自國外的投資者就準備好收取租金支票。

哈爾斯克索嫩花園位於西門斯斯塔特工業區附近，這個項目包括從單間工作室到家庭式公寓的 1000 套房產，於 11 月份被總部位於達拉斯的CBRE 集團以 3.57 億歐元（3.82 億美元）的價格收購。這個房產包括另外兩個地點，顯示了柏林住房市場如何吸引買家，並且不受較高融資成本的拖累。

哈爾斯克索嫩花園項目於柏林，於 2 月 13 日。攝影師：Krisztian Bocsi/Bloomberg儘管德國各地的房價都在下跌，但是首都的居民持續湧入，住房建設滯後，導致了供應短缺的加劇。這就意味着租金可能會上漲，而資金雄厚的投資者渴望抓住這個機會。

根據在線房地產經紀商 Immowelt 的數據，柏林的房價在利率上漲後連續四個月上漲。在 2023 年最後一個季度，柏林是唯一一個德國大城市的房價增長超過 1% 的地方，與法蘭克福的下降 2.6% 和慕尼黑的下降 0.5% 形成鮮明對比。

“國際投資者正在密切關注柏林，”領導房地產管理公司JLL柏林住宅投資團隊的安德烈亞斯·波爾特説道。除了進一步租金上漲的前景外，他表示吸引人的是柏林相對來説是歐洲首都中相對便宜的，並且擁有龐大的租賃市場 — 只有15%的柏林人住在自己的房子裏。

柏林的復甦與其他因供應不足而受到擠壓的主要城市一致。斯德哥爾摩曾是歐洲住房危機的焦點，但根據彭博城市追蹤器的數據，瑞典首都已連續八個月出現同比增長。

柏林租金上漲遠遠快於其他德國城市

年度新建租金增長的全國平均值為7.7%

來源：Scout24 WohnBarometer

根據從各種提供商那裏彙編的每月數據，彭博監測的十一個市場中有七個市場出現了增長。有些是要價和指示水平，而其他的是交易的官方數據。雅典、馬德里和里斯本是最強勁的，而巴黎和維也納則在下滑。

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柏林的價格在同比基礎上下降，並在一月份月度基礎上略微下降，這是一個傳統上的淡季。

彭博城市追蹤器：城市價格快照

以每平方米歐元計價。變動以當地貨幣計算

來源：Immowelt（柏林）、Idealista（馬德里、里斯本）、Svensk Mäklarstatistik（斯德哥爾摩）、Rightmove（倫敦）、Immobiliare（米蘭）、Immopreise（維也納）、Le Figaro（巴黎）、Properstar（蘇黎世區）、Properstar（蘇黎世州）、中央統計局CSO（都柏林）、Spitogatos（雅典）、彭博計算。

住房問題已經成為德國和許多發達經濟體的緊張話題，因為缺乏負擔得起的住房加劇了人們的挫折感。總理奧拉夫·肖爾茨領導的執政聯盟未能兑現建造40萬套住房的承諾，所有三個政黨在民意調查中落後於極右翼的德國選擇黨。

“住房竣工數字令人深感擔憂，”德國房地產聯合會總幹事艾古爾·厄茲坎表示。“到2025年，可能會出現75萬套公寓的短缺。”

柏林是德國住房困境的中心。20年前，由於該市的債務問題導致社會住房的拋售，柏林被認為是“貧窮但性感”的，但隨着蓬勃發展的科技產業和低迷的建築業，那個時代早已結束。

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IRC Relocation的負責人尼克拉斯·阿爾默魯德表示，找到負擔得起的居住空間現在是新來者面臨的最大障礙。“搬到柏林的人比可用的公寓還要多。”

柏林的克羅伊茨貝格區，其復甦情況與其他因供應不足而受到擠壓的主要城市一致。攝影師：Krisztian Bocsi/Bloomberg整個城市的政治挫折感很高，但在時髦的前工人階級社區如克羅伊茨貝格，局勢尤為緊張，許多當地人已經被擠出。2021年，一項要求當局徵用大型房東以補充公共住房存量的全民公投獲得通過。這一基層運動在一定程度上是對2020年凍結租金努力失敗的反應。

彭博城市追蹤器

每平方米公寓價格，最新可用月份

來源：Immowelt（柏林），Idealista（馬德里，里斯本），Svensk Mäklarstatistik（斯德哥爾摩），Rightmove（倫敦），Immobiliare（米蘭），Immopreise（維也納），Le Figaro（巴黎），Properstar（蘇黎世區），Properstar（蘇黎世州），中央統計局CSO（都柏林），Spitogatos（雅典），彭博計算。

儘管立法在法庭上被否決，但它導致了對租户供應的進一步抑制。隨着可供選擇的選項減少，預期租金將繼續上漲，因此越來越多的租户希望擺脱這種上升螺旋，據房地產經紀公司Savills稱。

“即使是有償付能力的家庭也越來越難找到合適的租房，” Savills德國研究部副總監Matti Schenk説道，並補充説這種轉變正在幫助推動柏林房價的逆轉。

2022年，隨着數千名烏克蘭人逃離俄羅斯的入侵，柏林的人口增加了超過8萬人，這增加了穩定的學生和技術工作者人數。同一年，該市僅新建了略多於17,000套新公寓。總體而言，家庭建設幾乎每年都無法跟上人口增長的步伐。

更高的融資成本也可能為大型投資者提供抓住租賃物業的機會，比如Halske Sonnengärten。這個項目由德國最大的房東Vonovia SE的一個單位出售。許多房地產公司在廉價貨幣時代負債累累，現在不得不出售房產進行再融資。

尋找負擔得起的居住空間是許多新來柏林的人面臨的最大障礙。攝影師：Krisztian Bocsi/Bloomberg新建築明顯更具吸引力。根據房地產融資平台Europace的調查，德國範圍內老建築的價格仍在下跌，這些建築通常有租户簽訂的更便宜的合同，存在大規模翻新成本的風險。與此同時，新項目在同一時期略微上升，擴大了這兩個領域之間的差距。

備受困擾的Adler Group SA去年底還出售了柏林的一組新設施，最近的法院裁決可能會加速處置計劃，該裁決涉及其60億歐元的重組計劃。

本故事是在Bloomberg自動化的協助下製作的。