區域銀行投資者對輕微疼痛的暗示毫無興趣-彭博社

談到商業房地產，美國銀行業投資者感到不安。

Axos Financial Inc. — 最新的目標 — 在一家做空機構抨擊該銀行的“明顯”房地產貸款問題後，週二下跌。Bank OZK 在五月份遭受打擊，此前花旗集團的一份報告深入研究了像是聖地亞哥海濱綜合體這樣的房地產債務。而今年早些時候，New York Community Bancorp 在該銀行不得不為房地產貸款損失設置更多準備金後陷入危機。

對房地產市場的擔憂 — 以及某些放貸方暴露在最高風險部分的程度 — 正瀰漫於銀行體系。這導致投資者變得緊張不安。

而對於這些壓力何時可能減輕，存款機構正準備應對今年到期的房地產債務潮，據估計達到了4410億美元。

“這個行業是由羣體心態驅動的，”投資銀行奧伯龍證券的合夥人Nicole Schmidt説道。所以當“信息披露出來時，就會有賣出整個類別的膝跳反應。這就是蟑螂理論：如果有一隻蟑螂，就會有成千上萬只。”

Axos週二在一份聲明中表示，做空機構Hindenburg Research的指控包含一系列“不準確之處。” 該放貸方表示，其52億美元的商業房地產專業貸款團隊“幾乎完全”通過基金關係運作，這種結構“即使在逆境市場情況下也為Axos提供了強大的抵押保護。”

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高額借貸成本重創了房地產估值，而對於美聯儲何時可能降息的不確定性加劇了挑戰。一些房地產業主違約，而其他人選擇完全放棄建築物。這讓貸款人陷入了難以在充滿困境的市場中出售的資產中。

“房地產領域開始出現一些問題，”貸款方Madison Realty Capital的聯合創始人Josh Zegen説。“這種情況會在今年內越來越多地發生，但你開始看到更多這種裂痕。”

Axos對商業地產債務的暴露與同行的比較

中型銀行商業房地產貸款與資本比率

來源：聯邦金融機構審查委員會的通話報告

注：分析了資產在100億到500億美元之間的銀行。

每家銀行的情況如何發展還有待觀察。到期貸款一直是一個特別痛點，導致貸款人和借款人不得不面對他們在此之前可能能夠避免面對的估值變化。雖然在某些情況下價格下跌嚴重 — 洛杉磯的一棟辦公樓的售價比五年前低了52%更少 — 但對於每個物業來説情況各不相同。

然而，投資者正在尋找有關每家貸款人風險的任何線索。

“我確實認為會有很多驚喜，”紐約投資經理Maverick Real Estate Partners的負責人David Aviram説道。對於銀行來説，“問題實際上是他們是否被迫出售，以及當這些貸款到期且無法償還時，他們的選擇是什麼。”

解決關切

Axos成為最新一家受到關注的銀行，當Hindenburg Research，由Nate Anderson創立，週二發佈了一份報告，針對該貸款人的商業地產風險敞口和“激進”的估值溢價。Hindenburg表示他們做空了Axos的股票，這意味着如果他們的指控導致股價下跌，他們將獲利。

Axos股價下跌了多達16%，這是自2020年3月以來的最大單日跌幅，然後有所回升。截至下午3:29，股價下跌了7.3%，至48.62美元。

“市場開始糾正，”Janney Montgomery Scott的分析師Tim Coffey説道。“該公司多年來一直沒有對其投資組合進行大規模的減記。”

其他銀行也試圖消除擔憂。在花旗銀行的聲明之後，Bank OZK 發佈了有關報告所指的房地產貸款更多細節，表示對這兩個項目“有信心”。NYCB 任命了新領導，並從包括前美國財政部長史蒂文·姆努欽在內的投資者那裏獲得了資本注入。該銀行此後達成了一項協議，將價值50億美元的貸款出售給摩根大通銀行，以幫助其釋放更多現金。

前方的道路不會輕鬆。隨着更多的房地產銷售發生，估值的下降將更難忽視。根據數據分析公司Green Street監測的房地產類別的價格在過去一年四月份以來全面下跌，除了一個亮點：商場上漲了1%。下降。

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