香港房地產市場低迷，市值蒸發2700億美元，市場低迷已持續5年 - 彭博報道

香港的現有房主越來越在考慮曾經不可想象的事情 —— 虧本出售。

攝影師：Lam Yik/Bloomberg費城水犬隊隊友，27歲的KKR & Co.資本市場團隊副手Ryan Conrad，中間，和26歲的巴克萊投資銀行副手Jake Carraway，左，於6月1日在奧爾巴尼州立大學湯姆和瑪麗·凱西體育場參加美國職業橄欖球聯賽（PLL）對陣猶他射手隊的開幕比賽。

攝影師：Katie Kanazawich/Bloomberg

即使在以巨大房地產波動而聞名的城市，香港日益加深的房地產低迷也引人注目。

這座擁擠大都市的房價下跌將很快迎來五週年，是自20多年前SARS危機深度期間以來最長的下滑。根據彭博智庫的新 分析，加上商業地產的損失，自2019年以來，香港房地產價值至少蒸發了2.1萬億港元（2700億美元）。瑞銀集團和世邦魏理仕集團的預測師預計還將有更多痛苦。

與從紐約到倫敦等其他城市一樣，香港正遭受利率上升、金融業失業和工作習慣變化的混合影響。但對於這座城市的許多人來説，房地產低迷也成為更令人擔憂的現象之一：對香港作為亞洲主要金融中心地位的信心穩步喪失。

觀看：自2019年以來，香港房地產市場蒸發了2700億美元。

儘管中國當局最近試圖恢復信心，但人們對這座城市的未來仍然持續擔憂。習近平對這個前英國殖民地的自由進行鎮壓始於2019年的親民主抗議活動，並隨着去年三月通過安全法而擴大，這導致外籍人士和國際公司撤離，這些人曾經推動了對房地產的需求。北京和華盛頓之間的緊張關係使香港作為西方資本與中國企業之間的連接者的角色受到質疑，同時也加劇了美國對台灣主權和與俄羅斯的金融聯繫的威脅。

香港的房價下行將很快迎來五年的時間，這是自二十多年前SARS危機以來最長的下滑期。攝影師：Lam Yik/Bloomberg本月兩名外籍法官從香港最高法院辭職，另一名法官退休，這引起了人們對支撐投資者信心的法律體系的新關注，這個法律體系涵蓋了從房地產到股市和公司合同等各個方面。

這一切對一個城市產生了深遠影響，在這個城市中，房地產比其他任何一個主要金融中心都更加引人關注。長期被視為本地名人的地產大亨自2022年以來已經看到其淨資產縮水了40億美元，並正在採取多樣化措施。現有房主越來越在考慮曾經認為不可能的事情——虧本出售。

在“房地產行業，我們正在見證50年來最大的結構性變化，”恆隆集團前主席陳啓宗在6月份的彭博財富論壇上表示。“整個資產價值在香港必須調整。如果你不接受它，如果你不承認它，我會説你會是一個非常不快樂的人。”

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雖然很少有人預測按揭持有人或更廣泛金融體系會立即陷入危機，但這種下跌風險可能加劇香港信心下降的惡性循環。即使在當局在2月解除了長達十年的房地產購買限制後，房價仍在持續下跌，截至5月26日的一週內，香港主島的住宅中原指數跌至2016年以來的最低水平。撤銷。

香港迴歸以來的住宅市場

城市的房價從過去三年的峯值水平下跌

來源：彭博社

根據國際人口普查住房可負擔性報告，香港在2023年被評為全球最不可負擔的城市，可能還有很長的下跌空間。

35歲的會計師劉莉莉的經歷象徵着這個新現實。去年2月，當她以950萬港元掛牌出售她的海景公寓時，她認為這是公平的。距離香港金融中心兩個地鐵站，這套26平方米（280平方英尺）的單位擁有一個罕見的陽台，透過巨大的窗户吸收早晨的陽光。時尚的咖啡館和酒吧點綴着下面的街道。

沒有買家前來，所以她將要價下調了3%。然後15%。再下調5%。一年多過去了，她仍然沒有得到任何報價，已經面臨着120萬港元的損失。

“對於香港人來説，我們的人生目標一直是擁有一套房產，”劉站在公寓裏頂級的Miele家電中説道。“現在，如果我沒有房產，我會覺得自己很幸運。”

劉在香港的公寓。攝影師：Lam Yik/Bloomberg一位政府發言人在一封電子郵件聲明中表示，全球經濟增長放緩、利率上升以及本地股市情緒的波動，使香港的房地產市場承受壓力，而不是需求結構性下降。發言人補充説，辦公空間供應的增加有利於香港的可持續發展，政府將密切監控房地產市場，並提供足夠的土地來滿足社會和經濟需求。針對地緣政治挑戰，政府表示，香港的“獨特地位”得到了“一國兩制”下的制度優勢支持。這包括透明的市場、國際監管體系、低税制度和貨物自由流通 —— 所有這些“都保持完整”，發言人説。

房地產階梯

不久之前，無論社會經濟層面的居民，都認為擁有房產是一種驕傲、財富創造和對在亞洲無疑是主要金融中心的城市取得成功的證明。

香港人甚至為他們對房地產的痴迷制定了一個術語 — “勞奴”，這是一個廣東俚語，意思是被房地產奴役。

“從我開始有記憶的那一刻起，我記得我父親總是説‘還房貸需要很多錢’，”劉説，她的父親是一名卡車司機，母親是一名傳統中藥藥劑師。她親眼目睹了老一輩是如何通過房地產投注獲取財富並等待自己的機會。

1997年香港迴歸北京後，對房地產財富的追逐只加劇了。這座城市鞏固了自己作為中國內地與世界之間的橋樑的地位。

除了幾次短暫且偶爾的急劇逆轉，自2003年以來，香港的住宅房地產價格大多上漲。中原指數從谷底到2019年的峯值上漲了約500%，因為這座城市作為通往中國經濟騰飛的門户吸引了全球投資銀行、標誌性首次公開募股和全球人才。香港的房地產市場被新聞描述為“高不可攀”和“不可沉沒”。

自2003年以來，香港的住宅房地產價格大多上漲。中原指數從谷底上漲了約500%，直至2019年的峯值。2019年的抗議活動和隨後習政府的鎮壓之後，房地產市場開始出現問題，隨後是混亂的疫情政策，使香港這個依賴貿易的經濟體孤立起來，侵蝕了其高效治理的聲譽。這座城市的人口連續三年下降，直到去年出現了0.4%的增長。

“一個人想要居住的安全避風港的印象已經破壞，這將影響對房地產的需求，”香港科技大學社會科學部經濟學家和教授卡斯滕·霍爾茲説。

地緣政治緊張局勢進一步削弱了人們對香港的信心，一些美國養老基金減少了對這座城市市場的投資，包括法律巨頭梅雅·布朗律師事務所在內的公司也在採取措施分拆他們的業務。

“過去，香港一直是中國與其他西方國家的橋樑，”香港浸會大學副教授麥冠明説。“然而，從西方的角度來看，一些公司可能會因為政治問題而對搬到香港持負面看法，看起來他們不建議與中國做生意。”

2019年的抗議活動和隨後習政府的鎮壓導致房地產市場開始出現問題，隨後又緊隨混亂的新冠政策。攝影師：安東尼·關/蓋蒂圖片社亞太主島的房價已經從2019年的高點下跌了約29%。自第四季度以來，未售出的住宅接近二十年來的最高水平。長實地產和恆基兆業等大型開發商正在為即將上市的新項目降價。與此同時，陷入困境的中國公司正在以大幅折扣的價格在香港拋售他們的房產。

香港開發商股價週二上午下跌。恆基地產下跌高達4.6%，長和集團資產損失2.3%。

豪華房地產市場也受到同等打擊。“去年是房地產市場30多年來最糟糕的一年，” Habitat Property Ltd.的高級顧問Alan Li説。“如果賣家想賣房，就需要至少降價20%。”

這與美國等地形成了鮮明對比，那裏的房價上漲了4.4%，創下了截至6月2日的四周內的紀錄。澳大利亞的房價——受供應短缺推動——也在三月份較上個月上漲，珀斯房價激增2%，根據房地產諮詢公司CoreLogic Inc.的數據。

瑞銀分析師預計香港住宅價格今年將再下跌5%。

“房價上漲的時代已經結束，”香港大學商學院助理教授Michael B. Wong説。他補充説，這些變化並不一定全是壞事，因為舊體制導致了極端的不平等。

辦公市場低迷

根據世邦魏理仕集團的數據，到12月份，香港17%的辦公空間將空置。這家商業地產服務公司估計，今年辦公室租金可能再下降多達10%。

商業地產價格困境

香港房東難以出售商業地產

來源：國際清算銀行

高力國際協理服務主管阮菲娜表示，商業地產交易過去兩週內完成，現在可能需要數月時間，需求主要來自內地中國公司，而不是跨國公司。

阮女士説：“我今天大部分時間都在培訓經紀人如何吸引新客户，因為現有的租户正在縮減規模。” 她補充説，儘管商業辦公市場的過剩可能會在兩年內穩定下來，但全球宏觀經濟和地緣政治問題意味着香港的房地產市場短期內不會恢復到過去的強勁狀態。

與商業和住宅房地產經紀人的訪談表明，許多人甚至在一個月內都難以完成一筆交易。 5月份，香港的經紀人數量降至六年來的最低水平。 經紀人們正在進行冷調和動用儲蓄支付日常開支。 這個曾經炫耀的行業不再吸引年輕人才。

打破循環

香港政府正試圖打破這種下行循環。 除了在二月放鬆房地產限制外，該市還推出了各種人才計劃，以吸引外籍員工回到城市。 它還試圖通過會議和音樂會來增加遊客。 遊客數量已從疫情低點恢復，但仍停留在峯值水平的一半左右。

一些外籍人士願意以合適的價格購買。中國國民陳安娜是4月份在購物中心裏擠在一起的6,000名抽籤者之一，她有機會購買一套名為藍海岸的開發項目的單位。這個項目由李嘉誠的長和地產建造，定價低於成本，每平方英尺約為21,968港元。

在四月初香港藍海岸開發項目的銷售辦公室的潛在買家。攝影師：陳朗熙/彭博社“我們預見我們的孩子在這裏接受教育，因為畢竟香港與內地相比仍然更國際化，” 陳説。這個四口之家18個月前搬到香港，陳的丈夫在高科技工程領域工作，在香港優質移民計劃下獲得了簽證。

香港財政司司長陳茂波表示，儘管房地產市場正面臨短期調整，但隨着利率開始下降和中國經濟穩定，他對中長期前景持樂觀態度。

為了加強香港作為一個貿易中心的地位，中國當局已經推出了一系列措施，如放寬股票交易鏈接的規定。金融機構仍然讚揚這座城市與中國的聯繫、代際財富和眾多家族辦公室。

對於劉來説，在擁有世界上最昂貴城市之一的房產所帶來的財務和心理壓力，遠遠超過了長期復甦的前景。

香港的負資產抵押貸款達到20年來的最高水平

超過房產價值的貸款總額上升至1650億港元

來源：香港金融管理局

她每個月利息損失約1萬港元。她還要承擔無法進行其他投資的機會成本。她指出，隨着香港經濟波動，定期存款的受歡迎程度大增，一些銀行的定期存款利率可達4%。

“將房產作為投資組合中的一種賭注並不明智，”劉説道。“還有更明智的投資選擇。”

今年夏天，無數銀行家和金融家將前往漢普頓或在歐洲度假。而少數人幾乎每個週末都會旅行——打橄欖球。

巴克萊銀行的26歲投資銀行副總裁傑克·卡拉維（Jake Carraway）是首個在職業橄欖球聯賽中擔任中場球員的金融界人士之一。卡拉維在喬治敦大學讀書期間曾是橄欖球運動員，於2021年開始在華爾街工作，現為新興聯賽費城水狗隊的中場球員。