房屋建築商迫切需要聯邦基準利率下調 - 彭博社

Conor Sen

等待聯邦儲備委員會。

攝影師：Angus Mordant/Bloomberg

黃仁勳的英偉達公司經歷了爆炸性的漲勢。

攝影師：Ian Maule/Bloomberg

五月份，新屋建築陷入了四年來的最低水平，證實了過去幾個月一直在發展的趨勢 — 住宅建築再次成為美國經濟增長的拖累。 這應該讓美聯儲更有信心，認為今年晚些時候降息是合適的。但對於那些希望增加供應以解決美國結構性住房短缺問題的人來説，這是個壞消息。對於那些依賴小型建築商進行更多住房建設的社區來説，這尤其是個壞消息。

這應該讓美聯儲更有信心，認為今年晚些時候降息是合適的。但對於那些希望增加供應以解決美國結構性住房短缺問題的人來説，這是個壞消息。對於那些依賴小型建築商進行更多住房建設的社區來説，這尤其是個壞消息。

Bloomberg觀點索托馬約爾為何要寫關於墮胎的移民案件更多債務比更多價值十億美元的氣候災難更好英偉達模糊的人工智能未反映在其價格中紐約市學校應該是下一個禁止手機的地方 要理解為什麼建築開工在蹣跚前進，將單户和多户住宅分開看是有幫助的。多户住宅領域的情況現在已經司空見慣：開發商在2021年和2022年低息借貸和租金增長迅猛的情況下在快速增長的大都市區建造了大量公寓。隨着這些供應被吸收，我們暫時處於租賃市場的低迷期。

多户建築許可證在五月份下降到了近十年來的最低水平，新建築可能會一直保持較低水平，直至2025年。這是因為目前正在建設的單位數量仍然處於歷史高位，開發商及其融資方可能不會有信心開始新的建築週期，直到這個數字在一定程度上恢復正常並且租金增長更為強勁。活動的下降可能對建築業就業和經濟增長產生一定負面影響，進一步支持聯邦儲備委員會降息的理由。

建築活動下滑

來源：人口普查局，住房和城市發展部

注：季節性調整後的年度率

在單户住宅方面，情況基本上是穩定的。新建築不再是唯一的選擇 —— 就像在2023年那樣 —— 存在的房屋庫存增加，使市場更具競爭力，特別是在佛羅里達南部和德克薩斯州等地區。與此同時，堅挺的高抵押利率約為7%已經使許多購房者暫時觀望。建築商正在對低迷的需求做出回應，與去年買家興致勃勃時的活躍相比，產量保持穩定或下降。希望強勁的單户建築增長能夠填補約200萬套住房的赤字的期望已經落空，至少在當前利率水平下。

幕後，行業正處於動盪狀態。擁有規模經濟和更便宜資本獲取途徑的大型上市公司正在擴大市場份額，而規模較小、私人持有的住宅建築商在更具競爭性的環境中掙扎。

總體而言，單户住宅開工在五月同比下降了1.7%。然而，美國第二大住宅建築商Lennar Corp上週表示，第二季度新訂單同比增長了18%，而KB Home報告了2.6%的增長。美國最大的住宅建築商DR Horton在第一季度看到訂單同比增長了14.3%。

如果全國兩家最大的開發商在單户住宅開工量下降的情況下報告兩位數的訂單增長，這意味着其他所有人都在失去市場份額。一個衡量全國住宅建築商協會成員情緒的指數 —— 其中中位數成員每年只建造六棟住宅 —— 在六月下降到2024年的最低水平，受到利率上升、勞動力短缺和可建地段匱乏的三重打擊。大型公司現在正在收穫過去兩年中加強資產負債表和優化流程和供應鏈的好處，而許多小型開發商無法做到這一點。

這在地方層面很重要，因為最大的建築商往往在成本較低、增長較快的大都會地區運營。Lennar和DR Horton以犧牲規模較小的建築商為代價獲得份額是可以接受的，如果你住在佛羅里達 —— 你只會得到一棟Lennar品牌的住宅而不是其他公司的。但這些建築商不在東北部甚至不在密歇根這樣的大州運營。2008年次級抵押貸款危機的後果在這裏是有啓示意義的：當時，住房建設的復甦被規模較小的公司的倒閉拖延了。如今，風險在於同樣的情況發生在由小型建築商主導的住房市場。

東北地區是這一現象的一個特別突出的例子。紐約和康涅狄克等州目前是全國租金增長最強勁的地區之一，因為它們從未經歷過席捲太陽帶大都市的疫情供應激增。 東北地區許多地方的單户家庭庫存水平比疫情前低了70%或更多。然而，該地區的建築許可仍然非常低，表明低供應和價格上漲都沒有導致建築量的增加。

新房屋的匱乏

東北地區的住房許可證沒有響應需求

來源：人口普查局，住房和城市發展部

注：季節性調整後的年度率

美聯儲的降息應該能夠振興建築商的信心，而對於供應受限地區來説，緩解措施來得正是時候。現在變得清晰的是，長期較高的利率意味着長期較低的住房建設。

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偶爾會有一家公司崛起，如此強大且增長如此迅速，以至於感覺好像是唯一人們關心的股票。我指的當然是英偉達公司，這家為人工智能提供動力的芯片巨頭。其股價在過去五年裏飆升了4000%，使其成為世界上三家最有價值的企業之一，與重量級公司微軟和蘋果並駕齊驅。

英偉達完全值得關注。其人工智能芯片的市場份額約為90%。其利潤率為57%，營收達到800億美元，遠遠超過標普500指數中具有可比盈利能力的公司。過去五年，其銷售額年增長率也達到64%，是標普500指數公司中最高的增長率。