2026年辦公室將會更加空曠 - 彭博社

舊金山，加利福尼亞州的一棟辦公樓內的空置辦公空間。

攝影師：David Paul Morris/Bloomberg又來了。

攝影師：Chip Somodevilla/Getty Images

2024年6月16日，加沙南部汗尤尼斯的一座被摧毀的清真寺在被摧毀的建築廢墟中。

攝影師：Ahmad Salem/Bloomberg根據穆迪的一份報告，到2026年，由於繼續在家工作，美國近四分之一的辦公空間將處於空置狀態，商業地產價值可能會下降高達2500億美元。

預計美國辦公空置率將從今年第一季度的19.8%上升至24%，這將導致辦公樓業主的收入減少80至100億美元，加上租金降低和租約終止的影響，報告作者表示。穆迪的商業地產（CRE）預測副總監託德·梅特卡夫和商業地產經濟學主管湯姆·拉薩維亞在一份未包含在報告中的分析中表示，這可能會導致大約2.5萬億美元的“財產價值破壞”。

這些數字説明了房地產所有者和貸款人面臨的前景黯淡，因為僱主繼續減少面積或從多年租約轉向更短期和更靈活的共同辦公安排。北美85%的組織接受調查，由經紀公司Jones Lang LaSalle Inc.進行調查，已經實施了混合工作，主要美國城市的辦公室入駐率停留在疫情前水平的約50%。需求搖擺不定和借款成本增加已經重創了辦公樓估值，尤其是老舊建築。

“對於許多企業來説，保持甚至增加遠程工作實踐的論點仍然具有説服力，”穆迪的作者們説。“如果生產力保持穩定，並且通過放棄實體辦公空間可以降低成本，那麼強制要求在辦公室出勤的理由就會減弱。”

穆迪的分析重點放在了白領部門，這些部門的遠程辦公率最高，也佔據了美國辦公樓物業的絕大部分，如金融、信息、房地產和行政部門。它對疫情前在家辦公的人進行了控制，並考慮到了自2008年金融危機以來開始的每位員工分配的辦公空間持續下降的情況，而且這種情況自那時以來一直在加速。

穆迪利用包括工作安排和態度調查在內的多組政府和學術數據，確定瞭如今辦公室工作者所需的辦公空間比疫情前少約14%。這一數字與麥肯錫全球研究所的研究相符，該研究得出結論，到2030年，全球典型城市對辦公空間的需求將減少13%。麥肯錫還發現，辦公物業價值將在那段時間內下降8000億至1.3萬億美元。

最終，穆迪的作者們表示，隨着足夠多的辦公室被拆除或轉為其他用途，如倉庫或住宅物業，空置率將會趨於穩定。

報告稱：“在未來十年，市場將繼續進行‘合適規模化’，淘汰不夠高效的空間，轉而採用支持我們相對新的工作習慣的靈活平面圖。”

我正在為美國人所謂的總統“辯論”而做好準備，這將是一個充滿過度簡化、曲解和徹頭徹尾的虛偽表演。評論員們會宣佈喬·拜登或唐納德·特朗普中的一人為贏家。但有些輸家已經顯而易見。它們包括細微差別、洞察力和知識誠實的繆斯。

讓我們集中討論一個話題：外交政策。幾乎每個人都會注意到，世界已經陷入混亂。俄羅斯總統弗拉基米爾·普京試圖消滅烏克蘭的國家主權。蘇丹和緬甸各自陷入又一場內戰。哈馬斯恐怖襲擊並殘暴對待以色列，然後以色列轟炸了加沙地帶，將其變成了廢墟。胡塞武裝正在擾亂全球貿易。中國正在騷擾菲律賓並威脅台灣，而朝鮮則威脅韓國。列舉不勝。

彭博觀點停止政治，給聯邦存款保險公司一個新領導人卡車業的復甦即將到來。這次是真的。碧昂絲和藍色牛仔褲對李維斯來説還不夠不，伊隆，特斯拉不會解決賈斯汀·汀布萊克的問題由於這些事件發生在拜登任內，特朗普將把責任歸咎於他的對手。暗示是美國總統對任何地方發生的事情負有責任，國外的混亂必須證實了拜登是“軟弱”的MAGA梗，而特朗普則顯然是“強大”的。MAGA梗。

為了讓這種宣傳——因為這就是它的本質——奏效，MAGA支持者選擇性地挑選時間線。例如，他們強調普京在奧巴馬執政期間吞併了克里米亞，而在拜登執政期間進攻了烏克蘭其他地區，但在特朗普執政期間卻保持温順。在他們的説法中，中東在特朗普執政期間正朝着和平方向發展，但一旦哈馬斯及其伊朗支持者察覺到拜登的軟弱，他們就釋放了戰爭之犬。這種邏輯正是特朗普前國家安全顧問羅伯特·奧布萊恩用來聲稱在特朗普的第二個任期中，“美國將變得強大，將會有和平”的。

現實情況是，因果關係極其難以確定，這種過度簡化足以扭曲分析，從而在未來導致災難性的政策選擇風險。這不僅適用於地緣政治。例如，到底應該誰為經濟或通貨膨脹承擔責任或獲得讚譽？是現任總統，他的前任，美聯儲主席，監管機構，美國的銀行家或出口商，或者可能是中國或歐盟的相關人員？在國際事務中，聯繫尤其複雜，部分原因是我們從來沒有對照實驗。

以俄羅斯侵略戰爭的病因為例。普京作為一名經歷了蘇聯解體的受創的克格勃特工，對烏克蘭和其他後蘇聯國家懷有報復性的新沙皇仇恨已有數十年。如果有一位美國總統在引導他走向戰爭的道路上脱穎而出，那就是喬治·W·布什，他在2008年説服他的北約盟友承諾烏克蘭將成為該聯盟的成員，儘管沒有具體説明時間。

奧巴馬也犯過錯誤。在俄羅斯吞併克里米亞之後，他本應該對普京採取更嚴厲的懲罰。但那個時候真正的責任應該歸咎於歐洲領導人，比如德國總理安格拉·默克爾，她堅持要扮演內維爾·張伯倫對普京的希特勒。

特朗普則似乎與普京相處得非常融洽，即使在他任內俄羅斯人在頓巴斯地區進行準戰爭。他們之間的關係更多地是因為一個自封的鐵腕者（特朗普）對他的榜樣的崇拜，以及普京堅持要達成有利於自己並損害烏克蘭和北約的協議。普京仍然希望特朗普獲勝。那麼，“讓美國再次偉大”的強硬口號在其中如何體現？

當普京最終下令派遣軍隊進入烏克蘭時，拜登的情報收集和分享阻止了他迅速取得勝利的計劃，而拜登的領導力則團結了一個分裂的西方支持基輔。此外，當普京意識到他最初的計劃失敗後開始威脅進行核升級時，拜登傳遞了一條私人信息，稱如果克里姆林宮投下核彈，他將用常規但毀滅性的軍事力量懲罰俄羅斯。

當然，你可以講述不同的故事。這對於任何世界事件都是真實的，包括激怒年輕的普京的蘇聯解體。在美國，一個主導的（在我看來可行的）觀點是，羅納德·里根總統應該得到讚譽，因為他展現了一種真正的力量。在德國等地的普遍評估則相反，認為是西方部分實行的外交“和解”政策，即所謂的Ostpolitik，軟化了克里姆林宮。

我的同事裴敏欣相反地認為，“是米哈伊爾·戈爾巴喬夫的崛起直接導致了蘇聯的滅亡。具有諷刺意味的是，正是在戈爾巴喬夫崛起之後，里根的温和政策，而不是他持續的強硬政策，更多地促使戈爾巴喬夫繼續進行改革開放和重建計劃，從而從內部摧毀了蘇聯。” 這一點有時讓美國人難以理解：他們在世界事件中的作用有時很大，但有時微不足道，在這些情況下，明智的政策是讓事情自然發展。

我們不應該通過讓候選人用煽動性口號互相攻擊來“辯論”外交政策。因為很明顯，當遠方發生事情時，坐在橢圓形辦公桌前的人物仍然非常重要。總統有什麼樣的性格？以及什麼樣的判斷力，什麼樣的世界觀，從哪些顧問那裏得到什麼樣的建議？

特朗普的支持者，在被迫詳細闡述他們關於“力量”的梗時，讚揚唐納德所謂的在“達成交易”方面的能力，甚至（奧布萊恩再次提到）他的“不可預測性”，這顯然會讓“莫斯科感到不安”。更有可能的是，這隻會嚇唬朋友和敵人建立或擴大他們的核武庫，同時增加某個地方某人的災難性誤判的風險。

在辯論中，從修辭上看，拜登的工作更加艱鉅。他必須捍衞他對自20世紀30年代或早期冷戰以來未曾見到的世界危機的反應。在這種密度下。

這涉及安撫朋友，威懾敵人，説服中立者，在必要時干預並在可能的情況下防止升級。這需要技巧，智慧謙卑，接受良好建議並有一種不需要證明自己的安靜決心。遺憾的是，所有這些很難用簡短的話語傳達，並且在美國民主提供的舞台上更難。

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自十月以來，我寫了很多關於加沙戰爭的文章，出發點是以色列人和巴勒斯坦人都有權享有安全生活，哈馬斯的目標和行動使其成為雙方的敵人，沒有傷害可以證明集體懲罰的正當性，而且適得其反的戰爭會導致非常糟糕的政策。前德克薩斯州農業委員吉姆·海塔爾曾説過，中間路上除了一條黃線和死了的犰狳什麼都沒有。把我當作路上的動物屍體吧。這場已有70年曆史的爭端的令人激烈、極端化的性質體現在我對專欄的回應中。有些回應，讓我們説簡短點，最好忽略。但在一個充斥着挑釁的時代，我總是被大多數人真誠而深思熟慮的回應所打動。對於本週發表的一篇文章的回應尤其如此。這篇專欄認為，總理本雅明·內塔尼亞胡的戰略終於明確，涉及加沙的長期佔領，同時準備將戰爭擴大到黎巴嫩，以恢復以色列的安全。我還説，這更有可能產生相反的效果。事實上，這些決定似乎更多地旨在維持內塔尼亞胡政府的聯合和工作，而不是確保以色列的長期利益。因此，這裏是我收到的並認為值得強調的回應摘要，因為它們反映了過去八個月中許多其他回應，並且我認為它們觸及了許多認同以色列的人為何對國際社會對其在加沙行動中的反彈感到困惑，甚至認為是反猶太主義的核心。我收到的每條評論都值得回應，但我無法親自回覆所有評論，所以我想在這裏回應。

在最常見的理由中，哈馬斯、真主黨和伊朗發動了這場戰爭，並致力於摧毀以色列。看到了10月7日發生的事情，以色列人怎麼可能感到安全，直到這三者中的所有人都被摧毀或無力抵抗？我對這個立場非常認同，但考慮到所要求的巨大程度。以色列過去八個月試圖摧毀哈馬斯，擁有數萬部隊和脆弱的補給線。以色列國防軍尚未成功，儘管進行了一次燒燬土地的行動，失去了10月7日之後享有的大部分同情。與此同時，真主黨擁有超過10萬部隊和15萬枚火箭和導彈，其中許多可以到達特拉維夫和海法，以及直接的供應線到德黑蘭。伊朗本身是一個擁有8400萬人口的國家，擁有大量導彈庫和軍隊，以及可以從伊拉克和敍利亞部署的民兵隊伍。以色列入侵黎巴嫩，讓撤離者在九月開學時回到家園的機會非常渺茫。導致更大破壞的升級風險很高。我經常聽到的另一個常見回應是，以色列不應該期望與哈馬斯談判達成讓該組織完整存在、領導人活着和自由的停火協議。畢竟，美國和其他盟國在二戰結束時沒有給德國納粹提供這樣的禮遇。我對哈馬斯一點尊重也沒有。他們不是任何人的解放者，理想情況下他們應該投降並面對囚禁。然而他們有人質並且沒有投降。他們也是一個恐怖主義組織，受意識形態驅動，僅憑軍事力量很難消滅一個想法。沒有人會因為想要這樣做才與敵人談判，只是因為這是目前最好的選擇。我經常被告知不要再批評內塔尼亞胡，因為民意調查顯示大多數以色列人支持這場戰爭。他們同意他，認為哈馬斯必須被摧毀，真主黨必須被逼迫深入黎巴嫩，以便數以萬計的以色列公民被迫撤離沿邊界的家園可以安全返回。這就是民主嗎？並不完全是。民主不是關於隨時遵循民意調查所説的。它是關於定期選擇選民認為最能照顧他們利益的領導人。我懷疑哈馬斯或內塔尼亞胡今天都不會被選為那個工作，而且理由充分。