德國房地產價格下跌即將結束 - 彭博社

從科隆大教堂沿萊茵河不到30分鐘的步行路程，最近還提供了帶有橡木地板、寬敞露台和豪華浴室的公寓，價格優惠高達57,000歐元。

項目開發商Viva Agrippina提供了300個住房單位，旨在刺激需求，因為潛在購房者在2022年歐洲央行加息導致抵押貸款成本急劇上升後陷入“震驚”狀態，德國瑞士人壽資產管理公司的項目開發主管Anett Barsch表示。

錯過了這次活動的人就很不幸了。導致這一異常價格折扣的德國住房市場衰退正在結束。這一趨勢轉變的觸發因素是該國主要城市的住房短缺情況日益加劇。

根據在線房地產平台Immowelt的數據，自四個月以來，科隆的房地產價格連續上漲，6月份比去年同期高出4%，這是彭博社對數據進行的分析顯示的。其他德國城市也結束了為期兩年的下跌。

2024年6月的科隆Viva Agrippina。來源：瑞士人壽資產管理公司慕尼黑——歷史上是德國最昂貴的房地產市場——自2022年8月以來首次出現上漲。根據Immowelt的數據，14個大城市中有8個城市的年度價格變動已經扭轉，而金融中心法蘭克福的價格在2023年8月較去年同期下降超過16%後，現在幾乎又回到了盈虧平衡點。

“購房者再次對自己能夠承擔的房價更有信心，各種類型的住宅需求明顯增加，” 科隆Engel & Völkers房地產經紀人Silke Peschmann表示。

德國城市的住宅價格克服了衰退

主要城市與去年同期的價格變化

資料來源：Immowelt

在德國，與其他歐洲國家相比，價格調整明顯更大，因為大多數人口居住在租賃房屋中，可以等待購買，而不是承擔昂貴的抵押貸款。

在大多數其他歐洲大城市，情況更為困難，因為由於供應短缺，購房者更願意接受更高的融資利率。根據彭博城市追蹤器的數據，過去一個月中有12個城市中有8個城市的房價上漲。柏林和法蘭克福是少數幾個下跌的城市，而巴黎是最大的異常值：與去年同期相比，法國首都6月份的房價下降了7.2%。

彭博城市追蹤器：房價比較

每平方米歐元價格。變動以當地貨幣計算。

資料來源：Immowelt（柏林，法蘭克福），Idealista（馬德里，里斯本，米蘭），Svensk Mäklarstatistik（斯德哥爾摩），Rightmove（倫敦），Immopreise（維也納），Meilleurs Agents（巴黎），Properstar（蘇黎世州），中央統計局CSO（都柏林），Spitogatos（雅典），彭博計算。

德國的復甦是歐洲住房市場的新時代的一部分。在利率低的時候，價格在一定程度上受到尋求回報的投資者的推動。當前市場更多地受到供需基本面的影響，這種動態推動了價格上漲。

建築公司也受到了更高融資成本的打擊，這進一步加劇了住房市場上的短缺。Ifo研究所估計，到2025年只會竣工17.5萬套住房。這幾乎比2023年少了三分之一，也少於聯邦政府設定的每年40萬套新住房的目標的一半。新建房屋通常比現有房產更昂貴，因此這種減少對市場水平產生了不成比例的影響。

巴登-符騰堡州國家銀行的經濟學家馬丁·吉特表示，鑑於供應短缺加劇，現在又有更多想要在自己的家中生活的人湧入市場。這意味着增長可能會較為緩慢。

奧拉夫·肖爾茨（中）在弗萊堡的迪滕巴赫新城區開工典禮上。圖片：Bernd Wei’brod/dpa/AP“我們在過去十年看到的強勁價格上漲，可能將成為歷史”，他説。“但從回報的角度來看，住宅仍然不是真正具有吸引力的。”

對於開發商來説，突然的需求下降是一個艱難的轉變。

自一月以來，瑞士人壽資產管理公司提供了承擔土地轉讓税的服務，這些税費可能達到購房價格的6.5%，涵蓋了從43萬歐元的緊湊兩居室到88萬歐元的適合家庭的四居室的數百套待售住房。這一激勵措施的優勢在於，它不計入每平方米價格，因此不會影響抵押價值。

“我們想要吸引那些有足夠資金但想等待購買的完美時機的客户”，Barsch説。這一舉措取得了成功，開發商幾乎已經售出了該項目的所有單位，該項目預計將於2025年中旬完工。

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儘管在科隆附近一個高檔區域的需求有所復甦，附近有餐館、公園和科隆動物園，但復甦仍然侷限於德國繁榮的城市中心。需求較低的地點 — 以及投資於這些地點的開發商 — 仍然面臨困難，鑑於不同的人口趨勢，這可能導致兩級住房市場。

德國最大的城市羣到2040年可能增長高達20％，而德國其他地區的人口預計將下降，隨之新住房需求也將下降，德意志銀行的經濟學家Jochen Möbert預測。他説，未來“地區之間的價格差異可能會進一步增加”。

柏林的哈爾斯克陽光花園項目於二月份。圖片：Krisztian Bocsi/Bloomberg存在着財富擁有者和無產者之間的鴻溝擴大的風險。為了彌合這一差距，德國政府已承諾在2027年之前提供超過180億歐元的國家資金，以促進廉價住房的建設。

“我們需要大規模的新建築”，總理奧拉夫·肖爾茨在六月的一次建築業活動中説。

到目前為止，這一宣言幾乎沒有產生任何效果。像Vonovia這樣的大型德國房地產公司已經無限期地停止了新建項目，並將此歸因於成本上升和建築法規。幾家小型、高度負債的房地產開發商已經在更高的融資成本的壓力下垮掉。

但對於有流動資金和耐心的公司來説，更注重居民而不是投資者的住房建設項目仍然具有吸引力。

“目前，在好位置向自住者出售公寓在經濟上是最明智的”，瑞士生命資產管理公司的巴爾什如是説。

原文標題：德國城市住房市場的衰退即將結束

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