德國主要城市的房價在經歷兩年的下跌後再次上漲 - 彭博社

四月份柏林的住宅公寓。

攝影師：Krisztian Bocsi/Bloomberg阿姆斯特丹已經採取了一系列措施來控制對居民生活質量造成破壞的旅遊業。

攝影師：Jasper Juinen/Bloomberg

從科隆世界著名大教堂沿萊茵河步行不到30分鐘，直到最近，擁有橡木地板、寬敞露台和類似水療浴室的住宅以折扣價出售，折扣金額高達57,000歐元（62,000美元）。

這一優惠由Viva Agrippina項目的開發商提供，旨在刺激需求，因為2022年歐洲央行提高利率以推動抵押貸款成本激增後，潛在買家們感到“震驚”，德國瑞士人壽資產管理公司德國部門項目開發負責人Anett Barsch表示。

BloombergCityLab新加坡夫婦為了購買房屋而提前結婚，導致一些人後悔研究稱，即使在“清潔”的印度城市，空氣污染也致命Lyft將提高紐約市電動Citi Bike的費用20%阿姆斯特丹將逐步淘汰遊輪，並強制使用岸上電力不幸的是，錯過優惠的人現在沒那麼幸運了。德國城市住宅物業的衰退，促使這一罕見的折扣，即將結束。推動這一轉變的是關鍵城市日益加劇的住房短缺問題，因為德國的動態正在趕上歐洲其他大部分地區。

在科隆，房價連續四個月上漲，與去年同期相比，六月份上漲了4%，這是根據彭博社對在線房地產平台Immowelt的數據分析得出的。其他德國城市也結束了兩年的低迷。

六月份的科隆，Viva Agrippina。來源：瑞士生命資產管理公司慕尼黑——歷史上德國最昂貴的房地產市場——自2022年8月以來首次在六月份上漲。14個主要城市中有8個城市的年度價格變化已經轉為正值，在法蘭克福——德國的金融中心——根據Immowelt的數據，房價在2023年8月份的年度下跌超過16%後，現在接近持平。

“購房者現在更加確定他們能負擔得起什麼，對各種住宅物業的需求顯著增加，” 科隆Engel & Völkers房地產經紀公司的銷售總監Silke Peschmann説。

德國城市住宅價格顯示衰退跡象

關鍵德國城市月度公寓價格的年度變化

來源：Immowelt

德國的房價調整比其他歐洲國家更為強烈，因為大多數人租房居住，這意味着消費者可以選擇繼續租房而不是負擔昂貴的抵押貸款。

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而在大多數其他主要歐洲城市，這不太可能，因為供應短缺迫使購房者更快地承擔更高的融資利率。根據彭博城市追蹤器的數據，最近一個月中有12個城市中有8個城市的房價上漲。柏林和法蘭克福是為數不多的下跌城市，而巴黎是最大的異常值，法國首都的房價與去年同期相比在六月份下降了7.2%。

Bloomberg城市追蹤器：城市價格快照

每平方米歐元價格。變化以當地貨幣計算

來源：Immowelt（柏林，法蘭克福），Idealista（馬德里，里斯本，米蘭），Svensk Mäklarstatistik（斯德哥爾摩），Rightmove（倫敦），Immopreise（維也納），Meilleurs Agents（巴黎），Properstar（蘇黎世州），中央統計局CSO（都柏林），Spitogatos（雅典），彭博計算。

德國的復甦是歐洲住宅房地產新時代的一部分。在廉價貨幣時代，價格在一定程度上受到尋求回報的債務驅動投資者的推動，但當前市場更多地受到供需基本面的驅動，市場動態推高了價格。

更昂貴的融資也打擊了建築商，加劇了住房緊縮。Ifo研究所預計到2025年只有175,000套住宅將竣工，幾乎比2023年低三分之一，也低於總理奧拉夫·肖爾茨政府設定的目標的一半。新建房屋通常比現有房屋更昂貴，因此收縮對市場水平的影響超出預期。

隨着供應短缺加劇，想要擁有自己住房的人現在以更多的數量回歸市場，Baden-Wuerttemberg州銀行高級經濟學家Martin Güth表示。這意味着收益可能更加穩定。

奧拉夫·肖爾茨（Olaf Scholz）在弗萊堡新城市發展迪滕巴赫的奠基儀式上。攝影師：Bernd Wei’brod/dpa/AP“像我們在過去十年中看到的那樣，尖鋭的價格上漲可能暫時成為歷史，”他説。“純粹從收益角度來看，住宅房地產仍然不是真正具有吸引力的，”他説。

對於開發商來説，需求的突然下降是一個艱難的調整。

擁有數百套待售單位，價格從43萬歐元的緊湊兩室單位到88萬歐元的家庭四室公寓不等，瑞士人壽資產管理公司（Swiss Life AM）從一月開始提供支付房產轉讓税的服務，這項徵税金額最高可達購房價格的6.5%。這項激勵措施的優勢在於它不會從每平方米的價格中扣除，因此不會影響貸款價值。

“我們希望吸引那些有資金但想等待購買的客户，”Barsch説。這一舉措取得了成功，開發商幾乎已經售出了Viva Agrippina的所有單位，該項目計劃於2025年中旬完工。

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儘管在科隆一個高檔社區的需求復甦，該社區靠近餐館、公園和城市動物園，但復甦仍然侷限於德國繁榮的城市中心。不那麼受歡迎的地點——以及投資於這些地點的開發商——仍在掙扎，這可能導致人口趨勢分歧，形成兩條軌道的住宅市場。

德國最大的大都市區域到2040年可能增長多達20％，但該國其他地區的人口將下降，對新住房的需求隨之減少，根據德意志銀行AG的經濟學家Jochen Möbert。他表示，未來，“住宅房地產價格將相應分化。”

2022年2月柏林的哈爾斯克陽光花園項目。攝影師：Krisztian Bocsi/Bloomberg風險在於富人和窮人之間的鴻溝擴大。為了縮小差距，德國政府已承諾在2027年之前提供超過180億歐元的國家融資，以促進經濟適用房的發展。

“我們需要大規模的新建築工程，”Scholz在6月的建築行業活動中説。

到目前為止，這一宣佈幾乎沒有顯示出影響。像Vonovia SE這樣的主要德國房東已經無限期取消了新的建築項目，理由是成本上升和監管限制。幾家較小的負債開發商已經倒閉，因為融資成本增加。

但對於有現金和耐心的公司來説，面向居民而不是投資者的住房開發仍然具有吸引力。

“目前將公寓出售給自住者在好位置上是最經濟合算的，”瑞士人壽資產管理的Barsch説。

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阿姆斯特丹將在未來十年左右之前，將允許停靠在其港口的遊輪數量減少近一半，然後完全禁止它們在那裏停靠。

目前，每年有190艘遊輪停靠在位於市中心附近的客運碼頭。根據上週阿姆斯特丹市政廳的公告，這一數字將在2026年降至最多100艘。第二年，所有船隻將被要求使用城市電網的岸上電力，而不是它們更污染的船上發電機。在離市區16英里處正在建設中的郊區碼頭開放後，市內將在2035年開始全面禁止遊輪停靠。

BloombergCityLab德國城市住房衰退即將結束新加坡夫婦為了購房而提前結婚，導致一些人後悔研究稱，即使在“清潔”的印度城市，空氣污染也會致命Lyft將提高紐約市電動Citi Bike的費用20%“市議會希望打造一個宜居、清潔和可持續的城市，”副市長赫斯特·範·布倫在一份聲明中表示。“海上游輪是一種污染性的旅遊形式，會導致城市擁擠和排放。”

這一決定是為了減少荷蘭首都過度旅遊帶來的損害。自2019年至2023年，日間遊客數量增加了250萬，達到每年1510萬人次，而過夜遊客在2023年達到了2210萬人次，儘管在2021年曾試圖將其限制在2000萬人次。這一增長給擁有118萬人口的大都會區帶來了壓力，加重了交通基礎設施和狹窄街道規劃的負擔。這也引發了當地居民的不滿，他們認為這種繁榮正在損害他們對家鄉的進入和享受。

雖然大多數遊客通過其他方式到達，但遊輪因在市中心造成污染高峯而受到批評。根據荷蘭中間派政黨D66的代表引用的數據，每艘船產生的污染相當於城市環路上行駛的31,000輛卡車。他們還帶來大量步行客流，當他們的客人在船上吃飯和睡覺時，給當地企業帶來了一些收益。

2021年，威尼斯從城市的瀉湖中驅逐了遊輪，而巴塞羅那、都柏林、杜布羅夫尼克（克羅地亞）和聖托里尼（希臘）也相繼出台了限制措施。

隨着官員們對阿姆斯特丹作為派對目的地的聲譽日益警惕，阿姆斯特丹已經採取了更廣泛的措施來遏制旅遊業。該市對短租公寓實施了限制，禁止新酒店建設，並頒佈了法規，開展了宣傳活動以遏制公共不良行為。

“我們理解可能會有一些不利影響，”一位市發言人在向彭博城市實驗室發表的聲明中説道。“然而，我們也知道，無論在全球還是在阿姆斯特丹，遊客數量都在不斷增加，因此我們不能坐視事態惡化。在各個領域正在採取措施，以保持這座城市的宜居性。”

這項計劃引起了一些爭議和後勤問題。範布倫將負責實施這項決定的部門在去年提出這項提議時反對了這項提議。在新的市外航站樓建成之前，將需要將40艘船重新引導到距離阿姆斯特丹88公里（55英里）的更大、更深的鹿特丹港口，這將導致額外的擁堵和污染，因為遊客必須乘坐公共汽車前往首都。阿姆斯特丹市的收入也將下降，估計在4600萬歐元（4900萬美元）至1.03億歐元之間。儘管發言人承認這一舉措是“激烈的措施”，但改變是必要的。

“如果我們現在不這樣做，我們將變得對人們和公司不再具有吸引力。這將在長遠來看花更多的錢。”

東京即將舉行的州長選舉的候選人大型海報遍佈整個城市，但在一場歷史性的競選中，兩名女性爭奪最高職位，引起了許多爭議候選人及其海報引起了人們的關注。

共有56人蔘加7月7日的選舉，現任州長小池百合子正在抵禦來自反對派的齋藤戀法的挑戰。這兩名女性正在就諸如人口出生率下降、公共支出甚至未來的重要經濟影響的問題展開競選活動，這場選舉對日本以及當前的國家政府都具有重要的經濟影響。最新民意調查顯示，被稱為候選人的齋藤戀法落後於小池。

東京的選舉海報板展示了候選人的海報，包括“小丑”在頂部行中倡導一夫多妻制。攝影師：Richard A. Brooks/AFP/Getty Images在剩下的54名候選人中，有一名扮成小丑的男子，支持性表達自由，包括允許一夫多妻制來幫助日本不斷下降的出生率。他甚至找了一名模特來宣傳自己，並使用了後來被撤下的明顯海報。其他人物包括一位被稱為“網絡喜劇演員”的；“AI市長”，一位前職業摔跤手，他的海報展示了一個金屬機器人；以及一位來自“撲克黨”的女候選人，她通過紙牌遊戲倡導經濟和政治變革。

BloombergCityLab德國城市住房衰退即將結束新加坡夫婦為了購房而提前結婚，導致一些人後悔即使在“清潔”的印度城市，空氣污染也致命，研究表明Lyft將提高紐約市電動Citi Bike的費用20%不認真的候選人並不是日本選舉中獨有的 - 例如，在英國，Count Binface和Elmo是選舉中的主要人物。在東京，聲稱自己發明了軟盤的96歲連任發明家中松好朗已經參加了八次州長競選。

然而，一些分析人士表示，社交媒體日益增長的影響力令選舉變成了一個爭奪病毒傳播的比賽。鳥取縣知事平井信二甚至在6月24日向地方議會發表講話時表示，東京選舉中展示的混亂表明“民主面臨崩潰的風險。”

“這幾乎是對民主進程的蔑視，同時又想參與其中，” 東京武藏野大學政治學名譽教授唐娜·維克斯説道。“這就是我們生活的時代，不是嗎？我認為人們會看到這次選舉，然後想，這是我提升知名度的一種方式。” 她估計“大約有10名”候選人是認真對待選舉過程的。

日本法律禁止候選人進行付費在線廣告、分發文件或進行拉票活動，以使選舉更加公平。然而，所有選舉候選人都可以在公共廣播公司NHK上獲得免費、平等的播出時間。

6月27日的一次競選廣播展示了“看我的可愛政治廣播”黨的內野愛理，她在六分鐘的露面中脱掉了襯衫，並要求觀眾在背景中使用手語翻譯員簽出她的話語時添加她到通訊應用Line上。內野愛理

一個州長候選人必須向當局支付300萬日元（18,600美元）的押金，如果未能獲得至少10%的選票，則會喪失這筆金額。

東京的一個選舉委員會上貼滿了NHK黨的多張海報，該黨允許任何向其捐款的人在其指定的位置展示海報。攝影師：Philip Fong/AFP/Getty Images“一些尋求關注的個人認為支付300萬日元是一個合理的代價，可以獲得在海報板和NHK的免費空中時間上的曝光機會，”康奈爾大學日本校區亞洲研究助理教授邁克爾·庫塞克説。

NHK黨成立的目的是反對廣播公司的許可費，與其關聯的政黨正式提名了24名候選人，但實際上允許任何向該黨捐款的人在指定位置展示海報。這導致了柯基犬、嬰兒和帶有QR碼鏈接到其社交媒體的網紅照片被展示在官方候選人旁邊。該黨領袖立花隆稱這些海報被“劫持”是“一次巨大的成功”，據當地媒體報道。

政治傳播和輿論專家、早稻田大學教授小林哲郎表示，這樣的宣傳行為“並不違法，但不符合最初的目的。”“儘管有這種自由，但迄今為止，選舉活動不應被用於謀取私利的規範一直被遵守，但人們開始不遵守這些規範。”

鳥取縣知事平井表示，如果他的縣的人民像東京那樣將競選廣告牌用於商業用途，他將制止這種行為。他還建議，在州長選舉結束後，當局應考慮修訂選舉法。

在日本投票率普遍多年來持續下降的時候，小林表示，東京的混亂可能會掩蓋嚴重的選舉問題，並進一步加劇選民的冷漠。

“這可能會因規範的崩潰和選舉變得更像娛樂而增加政治懷疑論，”他説。