房屋買家受到價格飆升和供應緊縮的影響，2024年選舉受到衝擊 - 彭博社
Shruti Singh, Skylar Woodhouse, Prashant Gopal
費城一棟房屋上的“待售”標誌。攝影師：喬·蘭伯提/彭博社鳳凰城的民主黨市長最近宣佈美國住房危機是一個“全員參與的挑戰”。她在俄亥俄州哥倫布市的同行感嘆其對“社會經濟階梯每一層級”的影響。紐約市市長直言不諱地宣稱：“我們必須開始建設住房。”
他們的話反映了對國家幾十年來最嚴重住房困境的日益緊迫感——並幫助解釋了一個通常侷限於地方規劃委員會聽證會和市議會會議的話題如何最終成為國家政治的中心。
民主黨提名人卡馬拉·哈里斯已將住房作為她提供相對詳細政策提案的少數領域之一，這些提案包括為建造入門房屋的建築商提供税收抵免和為某些買家提供$25,000的首付款援助。
共和黨對手唐納德·特朗普希望開放聯邦土地用於住房開發，並承諾通過消除法規來幫助提高可負擔性。
這些想法是對面臨嚴峻現實的選民的呼籲：根據亞特蘭大聯邦儲備銀行的指數，房屋擁有的可負擔性在十月份達到了至少自2006年以來的最低水平，並仍然徘徊在該水平附近。這在一定程度上反映了美聯儲為抑制通貨膨脹而採取的高利率，但也反映了自2008年住房市場崩潰以來形成的嚴重供應短缺。
美國住房擁有能力變得難以捉摸
亞特蘭大聯邦儲備銀行的指數自2021年以來已從100的可負擔性門檻下降
來源：亞特蘭大聯邦儲備銀行
注意：該指數使用HUD標準的30%收入份額門檻來衡量可負擔性。可負擔性門檻為100。
“我們必須將住房作為國家問題優先考慮，”聖地亞哥市長託德·格洛里亞在八月的民主黨全國大會上表示。“我們在地方層面有責任，但我們需要聯邦援助才能完成這項工作。聯邦的意圖和投資可以改變遊戲規則。”
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在接下來的兩個月中，處於關鍵州的沮喪購房者和租房者的選票將成為焦點，這可能決定誰進入白宮以及哪個政黨控制國會。
從長遠來看，如果沒有更多的供應，美國城市面臨潛在的失去教師和無法負擔居住地的第一響應者的風險。就像全球其他面臨住房壓力的國家一樣，大量選民可能會錯過住房擁有為幾代人提供的財富積累。
搖擺州的影響
在包括亞利桑那州、喬治亞州、密歇根州、內華達州、北卡羅來納州、賓夕法尼亞州和威斯康星州的搖擺州中，購房者的中位數月付款自2020年總統選舉以來幾乎翻了一番，達到了創紀錄的$2,161，根據Redfin的七月報告。
搖擺州住房成本激增
自2021年以來，七個搖擺州的月均抵押貸款支付額激增
來源：Redfin
一項 彭博新聞/晨間諮詢跟蹤調查顯示，這七個州的選民一致表示經濟是2024年選舉中的首要優先事項。當被問及在投票時哪些經濟因素最重要時，搖擺州選民選擇住房成本的頻率高於失業、加薪或利率。
特別是民主黨似乎已經 關注這一焦點。哈里斯在與 特朗普的週二晚辯論中，迅速提到她的住房計劃。
她的競選團隊在亞利桑那州和內華達州的廣告中宣傳她的住房建設議程，這兩個州在搖擺州中受到的住房成本飆升影響尤為嚴重。一個名為YIMBYs For Harris的團體——這是對“不要在我家後院”的反對者的稱呼—— 在八月的籌款電話中籌集了超過100,000美元。
副總統在這個問題上有一個優勢，她和她的盟友可以試圖加以利用：八月的調查顯示，搖擺州選民信任哈里斯處理住房成本的比例比特朗普高出4個百分點。
“我知道擁有房屋意味着什麼，遺憾的是，現在對許多美國家庭來説，這已經遙不可及，”哈里斯在新的競選廣告中説道。“我們將通過建造300萬套新房和出租房來結束美國的住房短缺。”
哈里斯的計劃還包括“打擊企業房東和華爾街銀行抬高租金和住房成本，以降低我們家庭的價格，”她的競選戰場州主任丹·卡寧在一份電子郵件聲明中表示。“但在特朗普的領導下，生活只會變得更加昂貴，他的2025項目將使數百萬美國人的住房成本上升，而他的富裕朋友們則從中獲利。”
政治障礙
儘管如此，哈里斯要通過她的計劃獲得政治支持並不容易——如果她贏得白宮，實施起來也將面臨挑戰。
卡馬拉·哈里斯攝影師：阿爾·德拉戈/彭博社在彭博新聞/晨間諮詢的民調中，她的首付援助計劃在她的支持者中廣受歡迎，但在獨立和未決定的受訪者中吸引力較小。這表明該計劃對已經支持哈里斯的選民最具吸引力。
特朗普也將在競選活動中猛烈抨擊哈里斯的計劃，認為她和喬·拜登總統的政府導致了住房負擔危機。
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前總統“有一個真正的計劃來擊敗通貨膨脹，降低抵押貸款利率，並使購房變得更加實惠，”他的競選國家新聞秘書卡羅琳·萊維特在一份電子郵件聲明中表示。她補充説，“非法移民”正在推高住房成本，但特朗普將“為美國家庭減税，消除昂貴的法規，並釋放適當的聯邦土地用於住房。”
關於哈里斯將她的提案付諸實踐，經濟學家馬克·贊迪（Mark Zandi）表示，只有在供應擴張之後，首付援助才有意義——否則，這可能只是刺激需求，從而進一步推高價格。雖然在四年內建造300萬個住房單位可能是一個雄心勃勃的時間表，但贊迪表示，五到八年是可能的。
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至於這些提案在國會通過的可能性，贊迪表示，專注於私營部門解決方案的策略，例如建築商税收抵免，將有利於吸引兩黨立法者的關注。
當然，建築商需要勞動力、材料和其他資源，而這些資源已經因基礎設施和製造項目而緊張。但由於政府税收減免的誘惑，“這對解決勞動力限制並完成任務是一個很大的激勵，”贊迪説，他是穆迪分析公司的首席經濟學家。
唐納德·特朗普攝影師：阿爾·德拉戈/Bloomberg特朗普在這個問題上將面臨自己的挑戰。他計劃的核心聯邦土地通常位於遠離工作機會豐富的城市地區。此外，移民的角色在住房市場中是複雜的。新來者推動需求，但在一些市場如紐約，他們也是建築勞動力的主要來源，因此在提升供應的努力中至關重要。
此外，無論哪位候選人贏得白宮，仍將面臨一系列地方法規和分區條例的問題，這些法規和條例往往受到地區政治傾向、人口變化和社會經濟構成的影響。這些地方規則在促進或抑制住房開工方面發揮着關鍵作用。
‘在類固醇上’
多户住宅建築商專注於市場價單位，包括許多高價的單間公寓和一居室，主要面向富裕的年輕單身人士。可負擔住房稀缺，全國低收入住房聯盟估計美國 缺少730萬個對極低收入租户可負擔的出租房屋。
今天住房危機的根源——鳳凰城市長凱特·加列戈、哥倫布市長安迪·金瑟和紐約市長埃裏克·亞當斯等人所感嘆的——早在十多年前就已經紮根。2008年金融危機後，住房泡沫導致建設項目急劇放緩，工人紛紛離開該行業。
復甦的建築勞動力
工人在金融危機和疫情中離開，助長了住房短缺
來源：勞工統計局
注：季節性調整
不過，最近的情況加劇了壓力，並幫助將這一問題置於全國聚光燈下。特別是，高利率使許多房主選擇不動，導致 2023年現有房屋銷售降至近30年來的最低水平。
這場危機已經“被注入了類固醇，並因疫情、通貨膨脹、利率以及我們所知道的所有因素而變得嚴重，”左傾智庫美國進步中心的主席帕特里克·加斯帕德説。