韓國銀行關注房地產降温跡象，考慮多年首次政策轉變 - 彭博社

Sam Kim

2024-10-08

幾個月前，政府官員採取措施控制房價，承諾增加住房供應並收緊貸款規定。

攝影師：SeongJoon Cho/Bloomberg韓國銀行預計本週將進行期待已久的政策轉變，加入全球同行，在住房市場出現降温跡象和通脹低於目標後，開始寬鬆週期。

接受彭博社調查的22位經濟學家中有20位預測，中央銀行將在週五制定政策時將基準利率下調25個基點至3.25%。這將是自2021年8月韓國銀行將利率從創紀錄的0.5%上調以來的首次政策轉變，以結束疫情時期的刺激。

自那時以來，經濟基本上保持擴張，今年預計將實現約2.4%的增長，得益於半導體引領的出口反彈。但這些數字可能過於樂觀。

深入觀察經濟，家庭支出在過去幾年幾乎停滯。雖然出口通常對韓國的增長貢獻大於國內消費，但經濟在過去幾年中對高於趨勢的海外出貨依賴程度遠高於以往。

一旦海外需求開始降温，經濟在試圖依靠國內需求獲取動力時，可能會顯得不那麼強勁。家庭支出在第二季度下降了0.3%，與前一個三個月相比。

此外，信用風險繼續影響經濟前景，給韓國銀行施加了放寬政策的壓力。上個月美聯儲的半個百分點降息縮小了兩國利率之間的差距，為韓國銀行提供了減息半個百分點的空間，而不會對貨幣造成過度貶值壓力。

“降息將為經濟提供急需的刺激，”標準 Chartered 銀行韓國經濟學家樸鍾勳表示。“美國和中國的果斷貨幣政策轉變，以及韓元對美元的升值，為韓國銀行提供了降息的動力。”

到目前為止，韓國銀行因擔心早期降息可能會刺激家庭債務增加並威脅金融穩定而推遲放寬政策。首爾房地產市場過熱的跡象加劇了這些擔憂，使當局有動力延續其持有模式，即使消費者通貨膨脹仍然保持在下行軌道上，最終在上個月降至遠低於銀行的2%目標。

幾個月前，政府官員採取措施遏制房價，承諾增加住房供應並收緊貸款規定。九月份，首爾的公寓購買量和價格下降了第二個月，這表明這些措施可能有助於冷卻市場的勢頭。

如果韓國銀行確實在週五降息，相關部門可能會伴隨這一舉措發出謹慎的警告。首都的房價仍然居高不下，而韓國的家庭債務與經濟規模的比率在發達國家中是最高的之一。

貸款需求在發達國家中是最強的之一

來源：國際清算銀行，韓國銀行

“考慮到當地房地產市場仍然高度謹慎，我們預計這次會有鷹派降息，”摩根士丹利亞洲有限公司的經濟學家凱瑟琳·哦表示。“指引可能會分歧，語氣可能聽起來謹慎，但確實期待已久的降息很可能會到來。”

兩位韓國銀行董事會成員最近發表了可能降息的言論。董事會成員申成煥上個月表示，儘管經濟增長快於最初預期，但零售活動停滯，支持即使不等待房地產市場出現明顯降温跡象也應降息的觀點。

另一位成員張永成指出，預計政府旨在抑制房價的措施將逐漸生效。

韓國銀行行長李昌鏞在公開場合避免評論政策方向。他反而將延續創紀錄的持平狀態視為對首爾住宅物業過度熱情發出警告的機會。

韓國是世界上人口最密集的首都之一

來源：韓國銀行

注：截至2022-2023年

多種因素的結合正在助長對優質房地產的需求，包括租賃貸款，這是一種獨特的做法，租户提前支付約一半的房產價值作為押金，以代替租金。租期結束時，他們可以拿回這筆錢，而房產擁有者在此期間則有現金可用於投資房地產市場。

李某提到，首爾居民對教育的異常強烈的熱情加劇了“惡性循環”，使得首爾富裕的江南區的房屋產生了“不可戰勝的神話”。

江南是首爾南部的一系列地區，擁有數百萬美元的公寓、奢侈品商店和一羣可以幫助學生進入全國頂尖大學的補習學校。對於在首爾的有志家庭來説，為孩子提供最佳教育是一個關鍵要求。

房地產市場的供需動態可能確保韓國銀行在首次行動後採取緩慢的進一步降息措施。

根據韓國住房研究所的研究，住房價格可能會繼續上漲，因為信貸風險使開發商在緊縮週期中不願啓動項目，導致住房短缺。

“由於我們認為住房市場將繼續限制韓國銀行的政策反應功能，我們預計政策利率將保持在中性利率估計的上限範圍內，”野村控股的經濟學家鄭宇博在一份報告中表示。

中性利率是既不刺激也不限制經濟增長的水平。樸的評論表明，即使韓國銀行如預期在週五降息，它仍然會尋求在目前保持借貸成本在限制性的一側。