佛羅里達州現在是薛定諤的房地產市場 - 彭博社

Mark Gongloff

佛羅里達州馬納索塔基爾的房屋因米爾頓颶風而受損。

攝影師：喬·雷德爾/美聯社北美如果你喜歡偏頭痛，你可能想花點時間思考佛羅里達州住房市場在日益破壞性的氣候災難時代的未來。

一些地區的房價是否因人們逃離陽光州最容易發生洪水和高保險費用的地方而下跌？還是開發商正在搶購遭受風暴破壞的土地，在這些地方建造新的——更昂貴的——房屋？或者人們只是從海岸搬過來，取代那些在高地上的人，使那裏住房變得更不負擔得起？

彭博社觀點出賣烏克蘭讓西方蒙羞遠程辦公正在向郊區轉移，那裏更合理哈佛加沙抗議引發言論自由問題CVS顯示女性被僱用來做不可能的工作所有這些問題的答案都是肯定的。只是可能因房屋、街區和城鎮而異。佛羅里達州是薛定諤的住房市場，同時在生存和死亡之間。與其他最容易受到全球變暖影響的地方一樣，挑戰在於以一種保護人類生命和經濟實力、保持住房負擔得起並公平對待每個人的方式來管理這一複雜局面。我們還沒有做到。

“現在我們正朝着一個混亂、不平等、不公正、漫長且昂貴的撤退”從氣候脆弱地區，特拉華大學災難研究中心的教授A.R. Siders在一次採訪中説道。“我擔心這種情況只有在大規模痛苦之後才會改變，比如另一次卡特里娜。我們需要儘量減少這種痛苦。”

即使在颶風海倫和米爾頓的雙重打擊之前，佛羅里達一些沿海地區的房屋銷售和價格已經 受到影響，這是在經歷了多年的自然災害和飆升的保險費之後。根據房地產分析公司ResiClub的數據，該州的可用住房庫存 在過去一年中增長了59%，是全國第三大1的增幅。根據ResiClub首席執行官蘭斯·蘭伯特（Lance Lambert），自2022年颶風伊恩以來，西南佛羅里達的市場尤其疲軟，但這種疲軟最近已蔓延到該州的其他地區。

氣候前線的房屋供應增加

待售活躍住房庫存的年度變化

來源：ResiClub對Realtor.com數據的分析

注：數據截至2024年9月

在一個颶風頻發的地方，這幾乎是不可避免的，尤其是在一個越來越 加速的颶風時代，超過 五十萬人已經經常暴露在洪水中，預計到本世紀中葉這一數字可能會增加50%，根據2022年《自然氣候變化》期刊的一項研究。畢竟，即使是曾經看似真正的氣候 安全避風港，包括北卡羅來納州的阿什維爾，最近也遭受了氣候引發的災難。海倫淹沒了阿什維爾，許多 氣候科學家居住於此。

然而，美國人不久前仍然湧向佛羅里達州，似乎在無視海平面上升和風險水平，尋求陽光和更便宜的住房。然而，仔細觀察會發現，佛羅里達州的住房市場已經出現了兩速現象：根據《華盛頓郵報》的分析，佛羅里達州洪水風險最高的地區在過去十年中的房屋銷售和價格上漲速度都比相對安全的地方慢。關鍵字是“相對安全”，因為該州的每一平方碼都已經或將會受到颶風、洪水、龍捲風和其他自然災害的影響，隨着地球變暖和天氣極端化加劇。

當房主爭相尋求安全時，他們冒着延續一種被稱為“氣候紳士化”的現象的風險，即高地上的可負擔住房變得不再可負擔，因為富裕買家逃離風暴和上漲的水位。這種現象已經在邁阿密的小海地等社區開始出現。根據一項2023年的研究，到2100年可能會使該市超過一半的人口流離失所。

與此同時，佛羅里達州的其他地區容易出現“災難性紳士化”，這基本上是“氣候”版本的反面。在這種情況下，被風暴摧毀的低收入和中等收入房主無法負擔更高的保險費或按照自2002年以來越來越嚴格的州標準重建。因此，他們將房產出售給開發商，後者建造只有富人能夠負擔的新堡壘。

根據Siders等人的獨立研究以及私人研究公司First Street Foundation的研究，這也解釋了為什麼佛羅里達州在過去的25年中在洪泛區建造的 住房數量超過其他任何州。華爾街日報報道，目前在 西耶斯塔基 上的新建項目正在進行，該地區是颶風米爾頓登陸的地方。那裏一個開發項目的房屋售價為300萬美元。

離西耶斯塔基不遠的是亨特斯角，那裏有一個新建的防颶風房屋開發項目 在米爾頓的影響下安然度過，甚至沒有停電，CNN報道。這些房屋的售價在140萬美元到190萬美元之間。

那又怎樣？如果富人想把他們的錢扔進海里，為什麼不讓他們呢？但是這種做法有很大的缺陷，除了對人類生命和健康的明顯威脅之外。首先，這些人需要道路、水管和其他基礎設施，而這些基礎設施將越來越受到災難和海平面上升的破壞。税收將用於維護所有這些，即使財產税基礎縮小到少數富有的衝浪者，他們可能還需要緊急服務的多次救援。

更重要的是，災難和氣候紳士化加劇了已經困擾佛羅里達州和全國其他地區的住房負擔危機。而脆弱的人羣在遭受重複災難和被迫遷移時，面臨經濟和社會上的困境。

研究人員仍在追趕這些即時展開的危機。但他們已經確定了一些政策制定者可以應用的原則。首先，政府需要停止對災難的反應，開始更多地關注長期的韌性和適應性，城市研究所的政策分析師薩拉·麥克塔納漢告訴我。目前，這種規劃過多地留給了房主和開發商。國家計劃將有所幫助，儘管一個計劃並不適合所有情況；各州也需要積極主動。這包括以一種既能使住房負擔得起 又能增強韌性的方法來解決他們的可負擔住房危機。

最後，每個人都需要接受這個過程的一部分不可避免地涉及放棄在海灘或美麗的野火區擁有單户住宅的夢想。氣候變化正日益將這樣的夢想變成噩夢。

“我們不允許人們在崩塌的懸崖或活火山上建造。為什麼我們允許他們在其他危險地方建造？”賽德斯問。“爭論在於風險的適當水平。但現在我們甚至不願意參與這場辯論。”

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