洛克菲勒中心的債券標誌着自2021年以來最大的CMBS銷售 - 彭博社

投資者一直在尋找像洛克菲勒中心這樣的獎盃資產，這是一座擁有十多棟建築的六個街區綜合體，還有一個滑冰 rink、觀景台和超過400個辦公和零售空間。

攝影師：Eilon Paz/Bloomberg由洛克菲勒中心支持的一個價值34億美元的巨型債券銷售於週四完成，這個紐約市房地產的皇冠明珠，增加了這一標誌性景點在2024年銷售的商業抵押貸款支持證券的洪流中。

洛克菲勒中心的交易，由 美國銀行公司 和 富國銀行 運營，是自2021年6月以來該領域最大的銷售，當時一筆由560個與Extended Stay America相關的酒店物業支持的CMBS債券以46.5億美元的價格出售。根據彭博新聞彙編的數據，它超過了今年定價的其他大型CMBS交易，包括一筆由黑石贊助的、以公寓組合為支持的29.5億美元交易。

“在這一年中，我們看到CMBS市場重新流動，而在夏季期間，我們決定提前開始再融資，”Tishman Speyer的首席執行官Rob Speyer説，該物業的所有者之一。“我們看到資本市場對高質量資產的渴望，我們提供了世界上最好的資產之一。”

洛克菲勒中心債務交易是2024年最大的CMBS

來源：彭博新聞

根據熟悉此事的人士，洛克菲勒中心部分債務的需求相當可觀。融資條款收緊了15個基點，較高評級的分層從指導設定的水平來看。根據一位未獲授權公開發言的知情人士，頂級分層的債券持有人將獲得約5.4%的收益率。

美國銀行房地產結構融資負責人肯·科恩表示：“我們進行了深思熟慮的營銷過程，以便能夠講述這個資產為何如此獨特的完整故事，我認為這顯然引起了投資者的共鳴，因為債券的最終需求。”

與此同時，借款人預計將在五年期內支付略高於6.2%的固定利率，根據提什曼10月18日的聲明，該交易被稱為單一辦公資產有史以來最大的一次發行。

這一大規模的銷售標誌着緩慢復甦的商業房地產市場的另一個里程碑。投資者一直在尋找像洛克菲勒中心這樣的獎盃資產，這是一座擁有十多棟建築、一個滑冰場、觀景台以及400多個辦公和零售空間的六個街區的綜合體。

根據彭博新聞彙編的數據，投資者在2024年迄今已支持了大約900億美元的私募CMBS，超過了過去十年大多數年份的年初至今金額。

科恩表示：“這對紐約更傳統的辦公業主來説是一個積極的事件。如果你在紐約擁有一塊高質量的辦公資產，且有優秀的贊助商在照顧該資產，並且該資產本身的入住率和租賃情況良好，那麼CMBS市場是開放的。”

2024年CMBS銷售速度超過2013年至2023年的平均水平

每年截至10月中旬的私人標籤CMBS總銷售額

來源：彭博新聞

注意：截至2024年10月17日的數據四捨五入至最近的十億，幷包括洛克菲勒交易。每年截至10月中旬的總銷售額。

然而，低層物業在融資方面面臨更大困難，受到疫情期間開始的混合工作趨勢以及成本上升的影響。這一動態甚至在1740百老匯大樓等高評級信用中造成了干擾，使投資者在金融危機以來首次遭遇以商業房地產債務為支持的頂級債券的首損。

正如聯合國聯邦信用合作社的首席投資官克里斯·沙利文所説，洛克菲勒中心的交易並不代表更廣泛的紐約辦公市場。相反，它“實際上反映了基礎抵押品的標誌性特徵、其位置、入住率和租户名單，以及其他許多使這一投資極具吸引力的因素，”他説。

這筆34億美元的債券是一個更大35億美元融資方案的一部分，該方案還包括1億美元的伴隨貸款，這些貸款將用於未來的通道交易，來自一位未獲授權公開發言的知情人士。

洛克菲勒中心債務銷售的收益將用於償還30億美元的現有債務，資助約2.47億美元的儲備，並向物業所有者蒂什曼和亨利·克朗公司返還1.8億美元，根據Kroll債券評級機構的預售報告。

富國銀行和亨利·克朗的發言人未對評論請求作出回應。