CMBS買家自金融危機以來首次在AAA債務上遭受損失 - 彭博社

紐約1740 Broadway的一座辦公樓。

攝影師：Michael Nagle/Bloomberg自金融危機以來，由商業房地產債務支持的頂級債券投資者首次遭受損失。

購買了1740 Broadway大樓位於曼哈頓中城的抵押貸款支持的3.08億美元票據的AAA部分的投資者，在本月初以大幅折扣出售貸款後，只收回了不到原始投資的四分之三。根據巴克萊銀行的説法，這是後危機時代的首次損失。所有五組較低排名的債權人都被清零。

市場觀察人士表示，痛苦之處一直延伸到頂級持有人，超越了旨在確保全額償還的保障措施，這證明了美國商業房地產市場的一些領域已經陷入困境。

他們説，由單一抵押貸款支持並與老舊辦公樓相關聯的債券，主要由一個錨定租户（如1740 Broadway）主導，尤其容易受到影響。一些分析師已經預測隨着更多貸款以遠低於其原值的價格出售，將會出現進一步的損失。

“現在我們已經看到第一批商業按揭支持證券受到打擊，其他AAA債券必然會遭受損失，”巴克萊的CMBS策略師Lea Overby説。“這些損失可能表明商業房地產市場開始觸底。”

大約有7000億美元的非機構CMBS未償還，另外還有3萬億美元的商業抵押貸款在銀行資產負債表上，即使是輕微的損失增加也可能在未來幾年對金融系統造成影響。

1740 Broadway CMBS的AAA持有人受到打擊

較低排名的債權人被清零

來源：德意志銀行

明確地説，沒有人預測會重演2008年的情況，當時糟糕的抵押貸款，主要是住宅貸款，幾乎導致金融系統崩潰。

然而，風險並不僅僅侷限於少數表現不佳的建築物。

根據穆迪評級本月的報告，打包成一種常見類型的商業抵押貸款支持證券的逾期辦公樓貸款份額在4月份達到了6.4%，是自2018年6月以來最高水平。

此外，根據KBRA Analytics的數據，在3月份，商業抵押貸款支持證券中大約520億美元，佔31%，的辦公樓貸款陷入困境，較一年前的16%有所增加。這一評估包括單一資產單一借款人和所謂的集匯型CMBS，即將抵押貸款彙集在一起。一些城市面臨的壓力比其他城市更大，據該公司稱，芝加哥75%的CMBS辦公樓貸款處於危險之中，丹佛65%處於危險之中。

“價值暴跌是因為利率上升，這意味着投資回報要求增加，以及現金流減少的組合作用，”專門從事重組困境房地產的Keen-Summit Capital Partners的負責人Harold Bordwin説道。“其結果是股權將遭受重大損失，而擔保債權人，他們的投資將受損。

辦公室貸款拖欠付款

來源：Trepp

注：顯示拖欠率——商業按揭支持證券中貸款逾期30天或更長時間的比例。

位於哥倫布環島以南、55街和56街之間的1740百老匯大廈，曾是紐約互助公司或MONY大廈。建於1950年，大廈頂部曾經的字母啓發了1968年熱門歌曲“Mony Mony”（由湯米·詹姆斯和香農德爾斯演唱）的標題。

2014年，該大廈以6.05億美元被黑石集團收購。為了幫助融資這筆交易，該公司貸款3.08億美元，將其打包成一個商業按揭支持證券，被旅行者保險公司、耐力美國保險公司等公司搶購。

2021年，維多利亞的秘密和Bath & Body Works的前母公司L Brands，佔據該物業租賃空間的77%，表示將退出這座塔樓。儘管黑石花費數千萬美元對大樓進行現代化改造，但辦公空間的需求不旺，導致尋找新租户困難。由於沒有人支付租金，黑石於2022年退出了該物業，違約貸款。

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幾周前，根據知情人士透露，抵押貸款的特別服務商和黑石集團同意將該建築物以大約1.86億美元的價格出售給黃石房地產公司。該交易導致商業抵押貸款證券的償還。但由於費用和預付款額外損失，只有1.17億美元留給債券持有人。擁有1.51億美元低評級債務的投資者被清零，而持有1.58億美元最初評為AAA的債務的投資者遭受了26%的損失。

“這筆交易是一場辦公樓租金大部分依賴一個租户的完美風暴，”珍妮斯·亨德森公司美國證券化產品主管約翰·科斯納在接受採訪時説。“我們將看到更多與辦公空間有關的債券受到打擊，但這需要一些時間。租約和辦公樓抵押貸款的期限非常長。”

在回答問題的電子郵件中，一位黑石發言人表示該公司“將這家物業在將近三年前從資產中剔除。我們擁有的傳統美國辦公樓僅佔我們擁有的投資組合的不到2%。這並非新情況，在我們近6000億美元的投資組合中是一個罕見的例外。”

黃石的代表未回覆請求評論。

美國紐約的1740 Broadway攝影師：邁克爾·納格爾/彭博社一些行業觀察人士表示，商業抵押貸款證券投資者應該預計未來幾個月內AAA評級的債券將遭受更多損失。

巴克萊策略師在最近的一份報告中警告説，至少有四個商業抵押貸款證券的最高排名持有者可能會受到打擊，其中包括前西田購物中心舊金山和紐約北部的帕利塞茲中心購物中心。辦公樓商業抵押貸款證券越來越受到他們的關注。

“因為我們只處於辦公室價格發現的早期階段，我們預計這份清單將擴展以包括幾筆辦公室交易，”巴克萊的Overby和Anuj Jain在報告中説。

他們特別指出了舊金山600 California St.的發展，該地部分所有權屬於WeWork的關聯公司，以及芝加哥River North Point，由黑石集團所有。據巴克萊估計，有大約600億美元的辦公樓商業抵押貸款支持的CMBS。

“考慮到該物業面臨的挑戰，我們在2022年有效地將其註銷，”黑石集團發言人通過電子郵件表示。WeWork的代表拒絕置評。

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在芝加哥北郊，由私募巨頭Ares持有的一筆辦公樓貸款最近以原始價格的僅12%出售。這筆債務被打包到一個名為商業房地產抵押貸款證券的工具中，這些工具本身也面臨前所未有的壓力。

“AAAs很少受到影響，這是一個更為特殊的案例，涉及對單一辦公樓貸款的高度集中，”Brandywine Global Investment Management的投資組合經理Tracy Chen説。“你必須極度謹慎，因為辦公樓的價值由於交易不足而不夠透明，與之相關的債券也是如此。”

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困擾的投資者看到了一代人中最好的機會之一，可以購買陷入困境的美國房地產資產，因為商業地產市場持續動盪。

私募股權公司已經開始佈局以謀利。根據Preqin編制的數據，行業為房地產投資設定的4000億美元中，約64%的資金目標是北美，這是20年來最高的份額。