中產階級家庭在選舉搖擺州面臨住房緊縮 - 彭博社

Ann Choi, Mark Niquette, Michael Sasso, Alexandre Tanzi

2024-10-21

內華達州拉斯維加斯的孤山附近的住宅。

攝影師：Ronda Churchill/Bloomberg安迪·巴爾梅特認為他已經滿足了購房的所有條件。他擁有大學學位，建立了良好的信用，並在拉斯維加斯大道的一家豪華酒店賭場擔任特效操作員。

市場並不同意。巴爾梅特的尋找持續了八個月，他在房地產應用程序上花費了無數小時，並在一天內參觀了十幾處拉斯維加斯的房屋。最終在八月，他獲得了一項針對中產家庭的新計劃的5萬美元補助，這又一次表明可負擔性危機已經遠遠超出了低收入美國人。

安迪·巴爾梅特攝影師：Ronda Churchill/Bloomberg巴爾梅特認為自己很幸運。高企的利率，加上由於嚴重的供應短缺而導致的創紀錄高房價，已經將許多中產階級家庭擠出了市場。根據彭博社對2018年至2023年1000萬份聯邦住房貸款記錄的分析，越來越多的中等收入家庭願意在去年將他們的債務推向更高風險的領域，以實現購房的躍遷。

許多貸款機構和消費者倡導者更傾向於借款人的債務收入比不超過36%，因為超過這個比例，抵押貸款的利率和費用更可能上升，違約風險也隨之增加。但去年，58%的獲得抵押貸款的中等收入家庭的債務收入比達到40%或更高——這一比例是自2018年以來的最高水平。

中產階級美國人正在努力購買住房

全國範圍內，40%或更高債務收入比的新抵押貸款中，中等收入家庭的比例正在上升。在拉斯維加斯，這一比例甚至更高。

來源：2018-2023年《住房抵押貸款披露法》聯邦記錄

注：彭博新聞使用了皮尤研究中心對中產階級的定義：收入在地區中位數的三分之二到兩倍之間的人羣。

住房通常是一個地方性問題。但可負擔性危機已成為國家政治的中心，給民主黨提名人卡馬拉·哈里斯和共和黨人唐納德·特朗普帶來了複雜的挑戰，因為他們試圖通過承諾解決住房成本來吸引搖擺州的選民。在幾個搖擺州的地區，新興和有抱負的中產階級買家的痛苦尤為明顯。

在拉斯維加斯，去年獲得抵押貸款的中等收入家庭中，幾乎四分之三的家庭債務收入比超過40%。這是全國最高的比例之一。
蒙哥馬利、切斯特和巴克斯縣——費城的郊區，曾經有大量工人階級住房——在待售庫存中下降幅度最大，從兩次選舉前的10,800個房源降至不到3,000個。
去年，亞特蘭大約41%的中等價位住房被現金買家搶購——與2018年相比，增長了驚人的22個百分點，儘管對此趨勢的關注不斷增加。

多年的痛苦

儘管聯邦儲備委員會已經開始降低利率，但使住房擁有變得可負擔可能需要數年時間。

根據房利美的計算，要使可負擔性恢復到2016-2019年的水平，需要三種情況之一，或它們的組合：單户住宅的中位價格需要從9月份的414,340美元下降38%至257,000美元；中位家庭收入需要上升超過60%至134,500美元；或者抵押貸款利率需要從大約6.5%降至2.35%。

哈里斯表示，她將通過擴大住房供應來應對成本。在11月5日的選舉前，她已承諾在她的第一任期結束前增加300萬套可負擔住房的銷售或出租。她的計劃包括為建造入門級住房的建築商提供税收抵免，以及為400萬首次購房者提供25,000美元的首付援助。

特朗普承諾通過削減提高住房成本的法規和開放聯邦土地用於住房開發來解決這個問題。

一些住房和經濟專家警告説，聯邦政策可能不會產生太大影響。

“我真的認為重點必須放在供應方面，”第一美國家庭金融公司的首席經濟學家馬克·弗萊明説，該公司是美國最大的產權保險公司。“挑戰在於聯邦政府能做的事情不多。很多問題都是地方分區和地方監管障礙。”

拉斯維加斯債務壓力

巴爾梅特，34歲，最初設定了25萬美元的自我限制，用於購買一套通勤合理的起始住宅，前往他在拉斯維加斯的工作。但他甚至連這個範圍都沒有達到。該地區的中位數房價為426,000美元，比五年前的288,000美元上漲了50%。

他獲得了貸款方的預批准，可以花更多的錢，但他不想感到超支。

拉斯維加斯地區的其他中產階級家庭也在努力應對。去年，72%的新中等收入借款人每月的債務支付佔其收入的40%或更多，而兩年前這一比例僅為53%。

自2021年底以來，貸款數量急劇下降，部分原因是房主不願意放棄低利率的抵押貸款。這意味着數百萬美國人因房價上漲和低利率貸款而獲得了財富。

儘管如此，越來越多的借款人承擔更高水平的債務，揭示了渴望成為中產階級房主的人的掙扎，尤其是那些沒有財富或父母能夠提供幫助的年輕一代。

“我們有一代年輕人根本無法買得起房子，”克拉克縣（包括拉斯維加斯）的專員賈斯廷·瓊斯説。“想買房的人不多。但即使是那些想買的人，如果沒有某種形式的幫助，根本無法做到，”除非他們處於最高收入階層。

內華達州拉斯維加斯的孤山住宅。攝影師：隆達·丘吉爾/彭博社巴爾梅特由於收入被他描述為“中高”而未能獲得大多數首付款援助。一筆來自政府贊助的聯邦住房貸款銀行的贈款幫助他以超過30萬美元的價格在洛恩山郊區購買了一套兩卧室的西班牙風格公寓，且債務收入比遠低於36%。

但他的月供是他租房時的兩倍。巴爾梅特在過去幾年沒有請過長假，無法承受失業的間隙。“在我再次無債一身輕之前，絕對不行，”他説。

位於舊金山的FHLBank，涵蓋內華達州、加利福尼亞州和亞利桑那州，去年推出了一項1000萬美元的試點項目，專門針對中等收入購房者。今年新增的2000萬美元資金因需求強勁而迅速被搶購。大多數參與的貸款機構是信用合作社。

亞利桑那州圖森正在建設中的房屋。攝影師：麗貝卡·諾布爾/彭博社一些專家表示，贈款可能會使可負擔性危機更加嚴重。

“如果你通過首付款援助來提升需求方的方程式，真的在幫助這些人嗎？”第一美洲的弗萊明問道。“因為如果他們沒有東西可買，你所做的只是增加更多的人，然後抬高價格。”

至少對於巴爾梅特來説，這筆補助使得購房成為可能。至於哈里斯和特朗普，他並不相信他們有計劃幫助他的千禧一代朋友成為房主。

在上次選舉中，巴爾梅特投票給喬·拜登。這次，他尚未決定。

“我想聽聽每個人的意見，”他説。

少於60萬美元的新房

費城郊區的居民知道缺乏可負擔住房的感覺。

來自韋斯特切斯特的35歲居民哈維爾·懷利，年薪72,000美元，擁有一份不錯的工作，這讓他在和女友及13歲、9歲和7歲的孩子們租住的兩居室公寓變得擁擠後，能夠為購房存錢。

但在疫情之前開始尋找房子後，他並沒有找到任何符合他需求且能負擔得起的房子。

哈維爾·懷利和塔麗莎·希爾斯在賓夕法尼亞州科茨維爾的家中與孩子們哈維爾、達米安和萊拉玩耍。攝影師：瑞秋·維斯紐斯基/彭博社“這完全讓人泄氣，”懷利説。“你看到孩子們長大，意識到需要更多空間，你有這個想法，有這個願望，有這個意願，每天努力工作。但感覺就像不斷撞上磚牆，什麼都沒有，什麼都沒有，什麼都沒有。”

作為一名滅蟲師，懷利最終在四月能夠在科茨維爾購買一套三居室的房子，但這僅僅是在獲得2萬美元的首付補助和來自非營利組織切斯特縣住房合作伙伴的信用諮詢幫助後。他以185,000美元的價格購買了一棟1905年的排屋，而這棟房子在2019年的售價為94,900美元。

懷利的經歷在蒙哥馬利、巴克斯和切斯特縣是非常普遍的。根據彭博社對Redfin數據的分析，自2016年以來，該地區的新房和現有房屋銷售量在美國大型都市區中下降幅度最大。

庫存下降的原因是低抵押貸款利率的房主選擇不搬家，而開發商由於土地成本高昂，建造的60萬美元以下的房屋也不多，三縣郊區房地產經紀人協會主席邁克爾·馬滕説。

今天可用的入門房屋更少

新建房屋的成本在全國範圍內上升，使得入門房屋的利潤減少。

來源：美國人口普查局和住房與城市發展部的建築調查

注意：成本反映的是合同價格，不包括改善地塊的價值。

切斯特和蒙哥馬利縣在2020年至2023年間的人口增長超過了賓夕法尼亞州的其他地方，尤其是在巴克斯和切斯特縣，保護綠地的努力加劇了短缺，費城德雷克塞爾大學的高級研究員凱文·吉倫説。

“這些年輕人從大學畢業、從軍隊退伍、開始職業生涯、組建年輕家庭的地方在哪裏？教師、護士、警察和電工，他們要去哪裏？”巴克斯縣委員羅伯特·哈維説。“他們在這裏沒有去處。”

兩個競選活動都將賓夕法尼亞州視為贏得總統職位的關鍵，而費城及其周邊縣——巴克斯、蒙哥馬利、切斯特和德拉瓦——的投票可能會幫助決定誰贏得這個聯邦州。

懷利對投票給誰猶豫不決，並且認為兩個候選人在經濟或住房方面都沒有比另一個更好。

“老實説，我對他們兩個都沒有信心，”懷利説。“我不相信他們中的任何一個都是為人民服務的。”

全現金買家

在亞特蘭大地區，渴望購買出租房屋的投資者每天給房地產經紀人金·歐文打“30個電話，想讓我在我甚至還沒把房子放到市場上之前就把房子賣給他們。”

投資者和其他現金買家往往是唯一能夠負擔得起購買的人。

在大蕭條之後，亞特蘭大迅速引起了私募股權公司和房地產投資信託的關注。根據喬治亞理工學院助理教授布賴恩·安在2023年論文中引用的研究，這些公司以比業主買家低11%的折扣搶購該地區的止贖房屋。

自那時以來，亞特蘭大一直位於現金買家的願望清單的頂部或附近。根據彭博社對Attom房地產數據的分析，去年在該地區售價在30萬美元到50萬美元之間的房屋中，超過四成是賣給了各種類型的現金買家，從個人到大型機構。2023年，購買至少10處房產的投資者——通常代表機構——搶購了其中9%的房屋，儘管與疫情期間相比大幅下降，但仍是2018年水平的兩倍多。

安的研究顯示，這一趨勢在亞特蘭大市內的某些地區更為明顯。例如，在以黑人為主的社區中，包括小型投資者在內的公司參與了2010年至2021年間70%的單户住宅交易。這是其他社區的兩倍左右。

方法論

彭博社從多個數據來源獲取信息，以瞭解中等收入家庭在歷史住房負擔能力不足下的狀況。

為了分析抵押貸款趨勢，彭博社使用了消費者金融保護局從2018年到2023年編制的住房抵押貸款披露法案數據。我們排除了用於投資和製造物業的貸款。

為了捕捉現金買家的活動，我們從第三方數據提供商Attom獲取了現金買家（包括機構投資者）在同一時期內的城市統計區和地址級別的購房數據。Attom將現金購買定義為在契約中沒有記錄抵押貸款的交易。

最後，彭博社分析了2016年至2024年間Redfin的庫存數據。我們關注活動顯著的地區——例如50個最人口稠密的城市統計區。

由於住房趨勢在不同地區差異很大，我們進行區域分析。我們使用城市統計區水平的中位數地區收入和房價。對於中位數收入，我們使用聯邦金融機構檢查委員會從2018年到2023年準備的年度計算。為了定義中等收入，彭博社遵循了皮尤研究中心對中產階級的定義：收入在美國中位數收入的三分之二到雙倍之間的人。