房地產投資者正在將棕色物業轉變為綠色物業 - 彭博社

馬德里的“燈塔”建築正在進行綠色翻新，包括重建整個單層玻璃外立面。

來源：阿爾迪安在疲軟的商業房地產市場中，有一個小眾的交易領域正在悄然取得進展。

它涉及購買碳足跡較大的建築並投資於綠色翻新。彭博社採訪的資產管理者表示，通過翻新老舊建築，他們在短短幾年內就能將客户的資金翻倍，租金增加20%，然後在出售時兑現收益。

作為房地產投資的一個模式，它簡直是“不可抗拒的，”保羅·懷特説，他為海恩斯管理一個專業基金，這是一家總部位於休斯頓的開發商，資產超過900億美元。

保羅·懷特來源：食人魚攝影/海恩斯許多彭博社採訪的投資者表示，他們計劃在債務市場上大力依賴，以增強他們的財務實力，從而提高此類投資的風險。而監測市場的分析師警告資本支出上升，以及缺乏熟練勞動力可能會推動工資增長，並顯著提高翻新成本。

然而，對綠色翻新工作的猜測在一個不久前因疫情後利率飆升和波動的入住率而受到重創的市場中，代表了一絲樂觀。MSCI Inc.表示，其指數顯示，2020年3月至2024年6月期間，歐洲的商業物業價格下降了約14%。

現在，一波新的環境法規和租户偏好使越來越多的商業房地產基金經理希望利用這一時刻獲利。

歐洲修訂的 建築能效指令 今年生效，房東必須在本十年結束之前將温室氣體排放量從2015年水平減少至少60%。擁有老舊建築的業主面臨重大減記風險，律師們警告行業面臨“鉅額”翻新成本。

根據碳風險房地產監測項目負責人斯文·比內特的説法，房東如果拖得太久，將面臨更大的賬單。他還表示，許多銀行仍未意識到其商業房地產貸款的抵押品價值可能會迅速縮水。這是銀行資產負債表上的“重大風險”，比內特説。

從棕色到綠色

能源翻新的額外年度投資需求

來源：布魯蓋爾，2024年7月

有證據表明，一些房東寧願把頭埋在沙子裏，也不願在出售時意識到損失。白説，他們“不願意出售並確認損失”，這就是為什麼Hines未能購買到他們想要的那麼多物業。儘管如此，房東最終“必須接受新法規的現實，”他説。

目前，將棕色建築翻新為綠色仍然是一項主要限於願意冒險的投資經理的利基業務。創建針對商業物業綠色化的基金的資產管理公司包括億萬富翁湯姆·斯泰爾的Galvanize Climate Solutions、富達國際、施羅德公司和阿爾迪安SAS。

風險很高，許多物業處於瞄準之中。根據仲量聯行的分析，在歐洲，辦公市場中多達80%的建築建於十多年前，導致其過時並需要綠色翻新。

由Deepki發佈的一項研究，作為房地產所有者和投資者的可持續性數據 提供者，發現超過一半的歐洲商業房地產經理現在擁有的滯留資產相當於其投資組合的至少30%，因為它們不符合新的綠色標準。與此同時，有證據表明，越來越多的人渴望投資於將棕色建築轉變為綠色房地產。在接受調查的商業房地產經理中，87%“計劃增加對能源表現不佳建築的購買，以便進行改造，”Deepki在 研究中表示。

支出計劃

CRE投資組合經理表示…

來源：Deepki，2024年10月

施羅德管理着一個價值4.6億英鎊（6億美元）的投資信託，專注於改善約40個英國商業物業的可持續性。該資產管理公司最近將曼徹斯特的一座倉庫改造成了一個運營上實現淨零碳的建築，使其能夠比同一地產上的舊物業租金高出多達40%。施羅德房地產投資信託表示，現在正在關注整個投資組合中高達30%的租金溢價。

意大利資產管理公司Coima計劃籌集5億歐元（5.4億美元）用於一個基金，該基金將購買、翻新、出租和出售羅馬和米蘭的辦公和住宅建築。富達國際有一對針對辦公和物流建築的基金。其投資委員會最初對購買和翻新倫敦辦公樓的高成本感到猶豫，但在富達談判出一個好價格後，最終批准了該項目。

機構投資者正在關注這一點。懷特表示，海因斯已吸引了35個養老金基金和其他投資者參與其專注於將棕色物業轉變為綠色資產的16億歐元基金。到2030年海因斯關閉該基金時，預計將把這16億歐元轉變為至少40億歐元，他説。

“我們通常賣得很快，”懷特説。“我們可以在三到四年內翻轉一棟建築。”

與此同時，銀行可能沒有在其賬簿上反映棕色房地產貸款的風險。

普里西拉·勒·普里埃勒克，法蘭西郵政銀行房地產、結構化和開發貸款負責人，表示她的團隊因環境原因拒絕了貸款，但看到業務被競爭對手吸收。

普里西拉·勒·普里埃勒克。來源：布倫瑞克集團“這相當值得懷疑，”她在一次採訪中説。

但忽視氣候風險可能會帶來代價，尤其是在保險公司撤退於那些被發現沒有準備好的物業時，她説。“你必須確保你的資產可以投保。”

法國巴黎銀行（BNP Paribas SA），歐盟資產最大的銀行，三年前以5900萬歐元的價格出售了一棟位於馬德里的建築，當時相對於該地區可比的A級資產，折扣達40%。該物業現在是法國私募股權公司阿爾迪安（Ardian）進行棕色到綠色翻新項目的對象。

阿爾迪安房地產董事總經理埃德蒙·埃金斯（Edmund Eggins）表示，作為一項資產，該建築預計將在2030年前“被閒置”。

法國巴黎銀行的一位發言人拒絕置評。

馬德里的“法羅”建築。來源：阿爾迪安翻新這棟當地稱為法羅的物業，意味着需要重建整個單層玻璃外立面，並更換所有空調和通風系統。新的管道將減少用水，而太陽能電池板將產生清潔電力和熱量。最終，一組900個隱藏傳感器將不斷監測和調整建築性能，以確保排放保持在低水平。

預計成本為3000萬歐元，約為購買價格的一半，埃金斯説。阿爾迪安目前已完成70%的工作，計劃在今年年底前完成該項目，之後其目標是租金在該建築所在地區的平均水平上提高10%至20%。

目標是讓法羅成為“西班牙第一個零碳建築，”埃金斯説。

斯賓塞·科金，房地產管理公司 AEW 在歐洲的增值戰略負責人表示，“低效或不合規的資產面臨功能性過時和流動性不足的風險。”

根據海因斯的懷特的説法，另一方面，現在投資的人將能夠乘坐持續增長的浪潮。

“可持續房地產空間的需求必然會佔上風，”他説。