富裕的中國移民正在搶購新加坡的優質別墅 - 彭博社

新加坡的超富豪們越來越多地將他們在這個城市國家購買豪宅的行為隱藏起來，以避免引起對他們財富和社會地位的關注。

在這個亞洲金融中心，名為優質別墅的獨家多百萬美元房產市場在今年變得火熱。根據彭博新聞和豪華住宅經紀公司蘇富比國際房地產的數據，從一月到十二月初，至少有11億新元（8.19億美元）的交易達成。

根據價值計算，近一半的別墅購買沒有包括被稱為物業警示的法律文件，這使得交易不為人知。沒有警示的交易更難追蹤，因為它們不會出現在新加坡城市重建局維護的數據庫中。它們通常通過媒體泄露和針對當地房地產所有權記錄的定向搜索而公開。

新加坡一些最獨特社區的優質別墅。攝影師：Ore Huiying/彭博社越來越多的人也通過殼公司或信託來購買新加坡的豪宅，這有助於保持他們的身份私密。根據熟悉交易的人士，一些買家現在要求經紀人簽署保密協議，禁止他們透露業主的身份和其他細節。

購買優質別墅的能力是政府僅給予公民和少數獲得 批准 的外國人的特權。因此，這些豪華住宅的價格飆升以及一些近期買家的神秘性引發了關於是否應該對這些備受追捧資產的所有權進行更多透明度的質疑。

這對當地人來説也是一個敏感問題，因為新加坡已向富裕移民授予公民身份，這些移民為私人物業支付了鉅額款項。

安靜豪宅交易的價格

買家通常為新加坡的隱秘交易支付溢價

來源：麗思國際房地產、城市重建局、彭博社審查的物業記錄

注意：僅顯示2023年和2024年的數據。未附加條件的交易可能更高。數據指的是新加坡39個優質別墅區的交易。

“越來越多的買家傾向於低調，”房地產代理公司Realstar Premier Group的創始人William Wong説，該公司專注於別墅。

尤其是在去年爆發了一起30億新元的洗錢醜聞後，這引起了人們對一些出生於中國的新加坡居民的關注，他們租住的豪宅租金高達每月15萬新元。十名洗錢者隨後被定罪、監禁並驅逐出境。Wong表示，高端住宅的買家不希望受到過多審查，更願意將他們的購買保持在雷達之外。

價格飆升

在土地稀缺的新加坡，大約有2800個優質別墅，近80%的家庭居住在公共高層公寓中。優質別墅的地塊面積通常至少為1400平方米（15,069平方英尺），並且都位於優質住宅區。

根據彭博社的計算，優質別墅的中位銷售價格從2019年的水平幾乎翻了一番，今年約為3600萬新元。歷史上，大多數購買新加坡豪宅的個人都已提交物業附加條件，以保護買方對資產的權益，並防止其他人在交易完成之前搶購。

2023年和2024年最大的交易大多數沒有附加條件。今年完成的最大交易是8400萬新元的別墅購買，買家是中國鎳礦億萬富翁向光達的女兒向陽陽，彭博新聞早前報道。該物業的前任所有者在2020年為位於名為濱通公園的區域的2612平方米土地支付了3760萬新元。

新加坡別墅市場差距

現在相當一部分主要別墅交易在雷達下進行

來源：麗思國際房地產、城市重建局、彭博審查的物業交易

注意：數據指的是新加坡39個優質別墅區域的交易，2024年的數據截至12月初。沒有附加條件的交易可能更高。

不到一英里遠，位於貝爾蒙特路的相鄰地塊上的一對GCB以1.31億新元的價格出售，根據物業備案。該交易在7月被當地報紙報道。

其中一塊地由48歲的新加坡歸化公民鄒麗（Jennifer Tzelee Teo）購買，她最初來自中國。另一處物業則由一個信託購買，該信託也列出了鄒的名字，儘管受益人並未披露。

鄒是億萬富翁張磊的妻子，張磊是出生於中國的希爾豪斯投資創始人兼董事長，據知情人士透露。她的法定名字曾是趙麗，成為新加坡公民後更改了名字，根據彭博新聞審查的公共記錄。在新加坡，鄒是張姓的常見羅馬化方式。

張也是新加坡的歸化公民，財產記錄顯示他在新加坡主要購物區烏節路附近擁有一套公寓。

新加坡公民在購買第二套本地住宅時需支付額外的20%税，後續購買則需支付30%。如果配偶或其他家庭成員購買該物業，則不會產生所謂的“額外買家印花税”。一些父母也被知道通過信託結構為21歲以下的孩子購買房屋，這是在新加坡擁有私人財產的最低法定年齡。

“我們注意到最近幾個月中國買家對優質別墅的興趣日益增長，”法律事務所Joseph Tan Jude Benny LLP的高級合夥人Mabel Tan表示，她負責該所的房地產和過户部門，特別是針對未開發土地以定製物業。她説，在某些情況下，買家正在探索購買，以“期待在不久的將來獲得新加坡公民身份”。

Realstar的黃先生表示，中國移民也“非常願意為他們喜歡的物業支付溢價”，尤其是因為這些資產大多是永久產權——與中國不同——並且相對於香港的優質地段類似資產仍然便宜。

一個名為白屋公園的優質別墅羣。攝影師：Ore Huiying/Bloomberg### 無保留交易

在無保留交易中，有一筆5700萬新元的交易於4月完成，買家是新加坡投資公司Trihill Capital的創始合夥人安東尼·查亞迪，他是一個印尼家庭的後裔。

在十月，失敗的加密對沖基金三箭資本的聯合創始人蘇朱的妻子以5100萬新元將一座豪宅出售給了來自擁有棕櫚油集團的印尼家族的Chrispianto Karim。

去年，新加坡人力部部長陳錫良在另一個名為Brizay Park的區域以近2730萬新元購買了一棟優質別墅。此外，在2023年，出生於中國的新加坡公民王倩倩以5000萬新元購買了一棟曾由前部長馬寶滕擁有的荷蘭高地豪宅，馬寶滕曾負責該市的公共住房。

馬寶滕在2008年。攝影師：Roslan Rahman/法新社/蓋蒂圖片社一些國家試圖揭開富人的秘密，取得了不同程度的成功。為了打擊洗錢和抑制秘密行為，英國在2022年推出了新規則，要求擁有英國物業的離岸公司披露其最終受益人。如果個人使用此類結構購買房屋而不是直接以自己名義購買，他們也需要支付更高的税款。

在紐約，許多富裕個人使用有限責任公司購買豪華公寓，一項旨在創建一個房地產交易中殼公司所有者的公共數據庫的法案最終被削弱，只有執法機構獲得了訪問權限。

新加坡對使用信託購買住宅物業徵收65%的税。這必須提前以現金支付，公民在某些情況下可以申請 退款。

在九月份，一家在線媒體 報道稱，瑞銀信託從新加坡法律部長K Shanmugam手中以8800萬新元購買了一棟位於女王阿斯特麗德公園地區的別墅。該交易是在2023年8月簽署的，距今已有一年多。

該物業的土地面積近3171平方米。根據物業備案，該購買是代表一個名為茉莉別墅信託的實體進行的。其最終受益人的身份尚未確定。

新加坡豪宅是優質房地產

最昂貴的物業位於其主要購物帶和殖民時代的花園附近

來源：城市重建局

注意：僅顯示39個指定豪宅位置中的部分

該物業的出售，最初在2003年以795萬新元購買，已成為政治話題。反對黨領袖Chee Soon Juan 質疑這棟別墅最近的估值是如何確定的，以及新業主是誰。

在回應十月份的一個議會問題時，新加坡法律部第二部長Edwin Tong表示，自2019年以來，沒有批准任何擁有外國受益人的信託購買GCB。此外，自2021年以來，沒有外國人購買過此類住宅。新加坡土地管理局，作為法律部的一個法定機構，並不收集通過信託公司獲得的土地住宅物業的一般數據，前提是受益人是新加坡公民。

本質上，這意味着參與交易的房地產代理和其他服務提供商主要負責核實新加坡豪宅買家的身份和財富來源。

“不透明的問題在於，公眾認知的後果遠比實際問題嚴重，”新加坡房地產諮詢公司Savills Plc的研究執行董事Alan Cheong表示，指的是越來越多沒有警示的房地產交易。

他補充道，風險在於“如果沒有制衡，事情可能會失控”，並且如果所有私人房地產交易都受到強制披露規則的約束，那將更好。“新加坡以其非常透明和開放的經濟而自豪，因此應該繼續堅持這一理想。”