鹿鳴：落實房地產新政，如何理解“人民性”和“政治性”？

【文/觀察者網專欄作者 鹿鳴】

5月17日，房地產市場迎來一攬子利好政策。

國務院副總理何立峯在“全國切實做好保交房工作視頻會議”中講到：商品房庫存較多城市，政府可酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房。央行宣佈：下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點；取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限；首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低於15%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低於25%。

當日下午4點，住房城鄉建設部和自然資源部、中國人民銀行、國家金融監督管理總局負責人在國務院政策例行吹風會上，詳細介紹了切實做好保交房工作配套政策有關情況，並回答相關提問。

加之近日杭州、西安等一線城市取消限購，市場又有了躁動的跡象。互聯網上又開始流傳“温州炒房團”、“陝北煤老闆”開始出動的真真假假消息；地產股紛紛漲停，已然分辨不出哪些曾經違約、哪些正在違約、哪些傳言要違約……種種現象，不禁令人生疑，難道“房住不炒”不再堅持了？

·房地產工作的“人民性”和“政治性”，怎麼理解？

“517新政”如何解讀，關鍵在於能否正確把握和充分理解所謂房地產工作的“人民性”和“政治性”。（注：何立峯在5月17日會議上強調，要認真學習領會習近平總書記重要講話精神，深入貫徹落實中央政治局會議部署，深刻認識房地產工作的人民性、政治性，繼續堅持因城施策，打好商品住房爛尾風險處置攻堅戰，紮實推進保交房、消化存量商品房等重點工作。）

“人民性”就是“以人為本”，居者有其屋，即“房子是用來住的”。“政治性”，包羅萬象，目前怎麼解讀的都有，差別在於理解是否準確、充分。筆者嘗試做以下解讀。

“政治性”是指向哪一方？是希望開發商、購房者還是地方政府有“政治覺悟”？

首先分析購房人。央行下調住房公積金貸款利率，取消首套和二套住房商貸利率政策下限，以及取消限購等系列措施，對購房人而言是重大利好。

一方面，各大商業銀行會參考公積金貸款利率相應調低商貸利率，畢竟目前銀行面臨有錢放不出去的困境，住房按揭貸款必定成為各大銀行爭搶的對象，降低利率勢在必行。

另一方面，北京、上海、廣州、深圳、天津和海口優化調整限購政策，全國其他城市均已全面取消限購，極大推動了購房人的置業自由。

在消費者眼中，這一切都是市場化行為，即在不同的房地產政策背景下，結合收入、房價並根據借款利率配置適當的槓桿。新政不是、也不能要求購房人講“政治性”。相反，消費者的決策有可能是“放棄購買”。

房子作為居住商品，價格過高，消費者放棄購買——這是經濟學中的理性人。但事實上，過去很長一段時間內一直在呈現出相悖的現象，房價越高，人們越爭相購買。有錢人購買多套不在話下，中等家庭購買一套自住、一套收租也比較輕鬆，普通家庭湊一湊為兒女“捐”一套也是本分；農村大學生揹着貸款才能在城市安家，外來務工一族憑着“把小孩接來城裏”的動力鑲嵌在城市中，租房和購房永遠不是選擇，只是結果。最終，被劃入“理性人”序列的是普羅大眾。

與其説是“房價預期”在作祟，不如理解為“購房者”混淆自身需求後建構出房子的“稀缺性”，不斷推高房價的同時還能調動社會中的購買動力。

理論上，人們應當區分房子作為商品或消費品的居住需求（功能性）和作為投資品的投資需求（保值增值性），即作為購買者，應當明白或懂得權衡房子的居住權和所有權。但現實中，大家都很難將兩權單獨分開而論，原因是在前一個階段，中國社會沒有經歷過或預期到房價全面下跌。

作為投資品，購房人習慣了並且認為房價只能是上升這一種走勢，和對股票的認知完全是兩碼事。你若追問一句為什麼不可能下跌，他會告訴你全國有這麼多人需要買房，包括剛畢業的大學生、外來務工人等等，如此大的購房需求推動下，房價不漲才怪。

確實，當所有人都形成一致預期時，房價就會應驗上漲。但這一預期應驗的前提就是所有人擁有相同的預期，一旦某些人持有相反預期，並且這些人的數量不斷增多時，情況就會迥然不同。

為什麼一部分人會出現相反預期呢？因為理性。如上稍作分析，就會發現關於房價為何一直上漲的回答存在漏洞，大學生、打工人等等是剛需羣體，只有“居住需求”，這部分需求能否有效推動房價上漲呢？會不會投資需求才是助推房價一直上漲的主要動力源呢？

其實此前的限購限價政策及提供二套貸款利率等抑制房價過快上漲政策的出台，已經回答了這個問題：政策限制的對象是擁有投資需求的購房者，確保大多數剛需購房者通過“搖號”能保障居住需求；限購政策出台後，各地普遍出現二手房價格上漲且出現二手房與新房的價格倒掛，這裏面不排除有着急入住和改善的“居住需求”，但更多應該是以“投資需求”為主。

限購期間，“假離婚”、借用資格、合資炒房等亂象頻出，一定程度上反映出投資需求的旺盛。

再回到前述問題，概括回答就是，最初投資者知道剛需基數很大，流動性充足，所以才入市炒房，在供應較少階段，房價一直維持着穩定上漲。富裕人羣看到了投資機會，紛紛下場買房，投資需求疊加沒有被滿足的居住需求，又進一步推高房價穩步上漲。普通居民開始憂慮子女的住房成本過高，於是有了對沖房價過快過高上漲風險的需求，提前認購一套房屋，在房價上漲的共識下，對沖投資的需求再次助長房價。

與此同時，在寬鬆貨幣政策的作用下，名義房價上漲領先於真實房價上漲，營造出詭異的瘋狂。這其中更離不開金融機構的助推，銀行為上述所有具有信用的投資者提供槓桿，投資房地產似乎成了一件不費腦子的事情。銀行為信用稍次一些的白領、大學生以及穩定就業的打工人提供按揭貸款，讓他們順利買到房子，以向市場上的所有投資人展示“最終消費者”旺盛的需求，併成為下一批剛需的榜樣，以免後者希望破滅。

經歷如上一系列操作，房價會一直上漲，房地產市場會一直景氣。除非有一天“最終消費者”變得理性了，不再為高漲的房價買單，而是選擇放棄買房。當少量行為成為多數時，就會導致房價降温甚至出現下滑，而當這部分人再多一些的話，投資羣體中會出現房價下降的預期，這時候房價就真的會快速下降。一旦房價下降成為剛需和投資者的共識，房地產擊鼓傳花的遊戲就會終結。

但可惜的是，中國房地產市場始終沒有等到“理性人”羣體的出現。過去兩三年，房價持續下降，房企違約的違約，破產的破產。這一切得緣起並非是最終消費羣體的冷靜，而是作為供應方的房企債務爆雷，預售樓盤不能如期交付，令最終消費者顏面盡失，才不得以駐足反思。

所以，“打好商品住房爛尾風險處置攻堅戰，紮實推進保交房、消化存量商品房等重點工作”，這句話其實已經點明瞭本輪房地產新政的要點及目標，“保交樓”是“人民性”，“消化存量商品房”是“政治性”。

·房企、地方政府、金融機構，該做什麼？

有人會好奇，這兩點要求説的不都是房地產企業嘛！沒錯，2022年開始的保交樓責任確實主要是在房地產企業，防止房企“躺平”；但兩年過去了，房企早已自身難保，更是無力迴天——目前，房企的困境，中央已瞭然。

2023年，筆者曾在《如何破解地產、城投和金融的三體問題》一文中分析了關於“保交樓”應該在確保“存量”爛尾樓順利完工的同時，重點關注房地產市場“增量”可持續發展的重要性，同時呼籲地方城投企業入場解決保障房供應不足和保交樓緩慢的問題。

在確保“存量”爛尾樓完工的同時，也要關注房地產市場“增量”。資料圖為福州市區一處新建住宅。圖自IC photo

結合新政吹風會，也可以明確房地產工作的“政治性”是對地方政府、金融機構提出的要求。儘管政策強調壓實房地產企業的責任，實際上房企老老實實配合，不打小算盤、不搞小動作就是最大的“人民性”和“政治性”了。這次新政與其説是房地產市場政策，倒不如翻譯成“關於拯救房地產企業和激活房地產行業的若干重大方案”。

從以下角度分析和梳理下房地產企業及行業面臨的問題：

第一，融資依然受限。“三道紅線”是中央加給房地產企業的融資限制，再配合對金融機構的信貸收縮，引發連鎖反應，房地產企業陷入“半死不活”。去年，中央層面出台多項政策和文件企圖鼓勵金融機構對房地產企業紓困，但事與願違。在緊縮背景下，融資“白名單”也保不住房企爆雷，對於金融機構而言，繼續限制對房地產企業授信是合規審慎的要求。以債券市場為例，弱地區的資質較差的城投公司融資成本目前已低至3.5%，少數未違約的優質房地產企業仍高於4%以上，大多數未違約的房企卻過不了准入門檻。

第二，存貨規模下降顯著，去化週期拉長。融資受限後，緊靠股東出資、合作方資金投入才能繼續拿地開發，但受行業景氣指數低迷影響，新開工面積逐年降低。更有多數房地產企業和具有房地產業務的綜合性企業直接放棄住宅類房地產業務。多數房地產項目去化週期延長，隨着少數新房項目開售，累計未出售面積持續增加。

第三，保交樓任務艱鉅。對於少量房企，暫不存在爛尾風險，不需要保交樓；對於大多數房企，爛尾樓不會只是個別項目，“保交樓”恐怕只會越保越多。保交樓項目的繼續投入不會產生預期收益，房企動力不足，尤其在融資受限情況下，房企面臨兩難抉擇：要麼保交樓，然後爆雷；要麼如期兑付債務，然後繼續喊“保交樓”。

第四，各地一二手房價持續下跌，購買需求不斷下滑。為了自救，房企採取打折出售的銷售手段，引發區域房價下跌，同時“保交樓”困難抑制購買需求，房價下跌預期穩固下跌趨勢。房地產行業及其相關行業景氣指數下降，抑制消費情緒。

再看新政所言，“充分發揮城市房地產融資協調機制、再貸款政策等作用”，解決的是房地產企業融資難問題；“地方國有企業以合理價格收購一部分存量商品住房，用作保障性住房”，解決的是房地產項目去化週期長和去化難的問題；“妥善處置盤活存量土地，目前尚未開發或已開工未竣工的存量土地，通過政府收回收購、市場流通轉讓、企業繼續開發等方式，妥善處置盤活”，解決的是房地產企業非流動資產變現難的問題；“着力分類推進在建已售難交付商品房項目處置，全力支持應續建項目融資和竣工交付”，解決的是保交樓的困境；“繼續做好房地產企業債務風險防範處置，紮實推進保障性住房建設、城中村改造和‘平急兩用’公共基礎設施建設‘三大工程’”，預防房地產債務風險蔓延，阻礙消費釋放，同時緩解住房焦慮，激發潛在消費需求。

總結下來，新政的核心目的在於通過保交樓、消化存量商品房，化解房地產企業債務風險；同時通過刺激商品房消費需求，活躍市場，解決增量問題，促使房地產行業進入健康發展模式。

·讓子彈再飛一會兒……

對於這份針對性極強的新政，該作何評價呢？

新政是不得已而為之。如果“三道紅線”對房企融資限制的週期短一些，金融機構更加市場化、專業化地甄別房地產企業個別風險，而非一杆子打死，或許房地產企業不會出現大面積爆雷或困難，“保交樓”就不會成為突出的社會問題。再假設中央對房企融資的限制更加精細化，分類更加明確，監測指標更加多元；地方政府勤政務實，不對“土地財政”上癮，不被地方債務裹挾，是否會有餘力保民生於爛尾、救經濟於地產？

新政極大限度尊重了市場。嚴格界定了地方政府、金融機構及房地產企業的各自責任，對於涉及民生的“保交樓”和保障性住房建設等問題，地方政府責無旁貸；對於需要紓困的房地產企業，則參照企業破產及債務重組等方式，予以有償處置，方式包括政府回購、市場化轉讓等。科學分層，在不新增土地供應的前提下，盤活土地存量的同時，為房地產增量創造了機會。

新政為多層次住房市場的形成奠定了基礎。地方國企收購存量住房作為保障性住房，將有效彌補保障性住房供給的不足，緩解地區住房緊張壓力；全力推進保交樓，城市新青年順利入住自有商品房。這類措施可以有效保障絕大多數城市常駐人口的居住需求，其他具有改善需求的購房者未來有望獲得更佳的居住體驗，屆時房地產市場也將出現更加細分的發展格局。

新政之後，房價會上漲還是下跌呢？

這恐怕是普羅大眾最關心的問題了。

沿用文章開頭提出的關於房屋兼有居住品和投資品的分析邏輯，如果保障性住房（租賃的也好，限價的也罷）能夠滿足基本的居住需求，購買商品房的剛需羣體就會減少很多；在沒有新增商品房供應，存量商品房（包括二手房和目前未售出且為出售給政府的一手房）供應不變的情況下，價格自然會下跌。再疊加下跌預期及投資者拋售，價格會加速下跌。

如果保障性住房供應較慢，人為地造成短期內供應不足，那麼在消費刺激及引導下，商品房房價會出現上漲。上漲的幅度及持續性取決於保障性住房供應的進度，以及購房人（包括剛需和投資）的反應速度和上漲預期形成與否。後者較為綜合，既受自我認知、綜合消息處理能力的限制，又受外部環境、第三方行為的影響。不過，其中有一條極為關鍵，通貨膨脹。

中國人民銀行副行長陶玲

根據陶玲副行長介紹，中央人民銀行將設立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，預計將帶動銀行貸款5000億元。國家金融監管總局副局長肖遠企介紹，截至5月16日，商業銀行已按內部審批流程審批通過了“白名單”項目貸款金額9350億元。

上述二位所言僅僅是貨幣政策方面的支持。在財政政策方面，今年已發行1萬億元超長期特別國債、3.9萬億元地方政府專項債券（預計後續可能有新增）。新冠疫情相關政策放寬一年多來，經濟恢復缺乏較大動力，商業銀行貸款新增乏力，資金空轉問題相對嚴重。在上述政策綜合作用下，M2增速及社會融資規模有望改變其頹勢，CPI及PPI等物價指數也會相應回升。

當然，以上分析是在沒有考慮房地產市場分層的前提下展開的。一旦考慮分層，如城市差異、同城板塊差異、是否為學區房、房屋年限及其拿地價格等等，則又會迥然，不能詳盡。

“降低個貸利率”、“降低首付比例”、“放開限購”、“房屋以舊換新”……，到底能不能刺激購房需求？

要回答這個問題，還是要回到對房地產工作的“人民性”和“政治性”的把握和理解。房地產行業過去是我國的支柱性產業，但未來是不是呢？至少當前階段不是。妥善處理房地產“工作”關係到社會層面的“消費恢復”，處理得好，才能為中國經濟的平穩健康發展換取空間。

新政第一層面的“保交樓、消化存量商品房”工作是圍繞“拯救房地產企業”展開的，利好的是無房剛需羣體。配租型保障性住房環節了青年羣體的住房壓力，能有效釋放該羣體的旺盛消費力，為基礎商品的消費恢復提供強支撐。配售型保障性住房價格會受到政府指導，購房人資格嚴格篩選和“以需定購”的國企收購策略將保障該市場的穩定。

無論如何，這都會在一定程度上會激發該羣體對特定商品的消費需求，包括裝修材料、傢俱及其他衍生的需求。未來有望引發消費聯動，促進消費市場的恢復，具體情況有待觀察。

新政第二層面是圍繞“激活房地產行業”展開的“消費刺激”，這個層面更多是由市場規律主導的。以改善型住房為例，合理的“以舊換新”政策估計仍可以激發大批城市“中產”的換購積極性，同樣會催生其對傢俱類特定商品的消費需求。

此時，城市“中產”成為前面分析“房價上漲趨勢”中的“最終消費者”角色，投資人羣會伺機進場，加入這個遊戲。

房地產行業是國民經濟的重要行業之一，與民生息息相關，但作為資產，又無法擺脱價格跳升的價值規律。這是房地產的宿命，但不應成為中國民眾的困擾。

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