迪拜的房地產繁榮顯示出衰退的跡象 | 路透社

一個建築工地，遠處是迪拜的天際線，包括哈利法塔在內，迪拜，阿拉伯聯合酋長國，2024年1月24日。路透社/Amr Alfiky

倫敦/迪拜，1月26日(路透社) - 隨着起重機點綴迪拜的天際線，超豪華住宅以創紀錄的價格易手，跡象表明這個城邦的房地產繁榮正在逐漸消退。

開發商、投資者和經紀人私下裏在問，去年最熱門的房地產市場之一能夠多快轉變，以及是否可以排除類似2008年震撼這個酋長國的痛苦調整。

自那時以來，迪拜一直在追求經濟重啓，以希望實現可持續增長，包括一個被稱為D33的10年計劃，旨在將產出翻倍，併成為世界前四大金融中心之一。儘管如此，房地產行業仍然是其成功的關鍵指標，佔經濟的8.9%。

“迪拜面臨調整的脆弱性在於其對外國資本的依賴，特別是來自中國和俄羅斯的資本，”諮詢公司Proven Partners的負責人羅南·漢南告訴路透社。

大規模基礎設施支出、慷慨的所得税政策以及疫情後加強的“開放門户”移民政策吸引了數千名外國人。

2023年第一季度，俄羅斯人是海外購房者中的頭號買家，但到年底時，他們跌至第三位，根據Betterhomes的研究，印度和英國的購房者在這十二個月中佔據了大部分交易。

該公司表示，埃及、黎巴嫩、巴基斯坦和土耳其的購房者數量也顯著增加，凸顯了這座城市作為避風港和超級富豪的磁鐵的雙重角色。

“儘管俄羅斯和中國的資金流入正在逐漸減少，但印度投資者的興趣增加可能會使任何下行趨勢迅速而淺薄，” Kroll估值諮詢服務實踐的董事總經理Hakim Abdeljaouad表示。

房價降温

根據與路透社分享的Knight Frank房地產機構的研究，2023年迪拜有創紀錄的431套住宅售出價值超過1000萬美元，幾乎是前一年的兩倍，使其成為全球最大的此類市場。

根據Knight Frank的數據，迪拜三個“黃金”住宅區——棕櫚島、艾美雷斯山和朱美拉灣島——2024年的房價預計將增長5%，而在2023年9月之前的一年中增長了15.9%。

這些豪華區域之外的房價在截至2023年9月的一年內飆升了19%，預計在2024年將增長3.5%。

“我擔心全球經濟的狀況，”迪拜前財政主管納瑟爾·阿爾謝赫告訴路透社。“我們對世界敞開，其他地方發生的任何事情都會影響我們。”

但他補充説，只要國家和地方政府能夠實現更廣泛的發展計劃，未來的住房供應應該能夠被新居民吸收。

其他人的態度似乎不太樂觀，一位迪拜主要開發商的高級消息人士表示，房價可能在未來幾年內下跌10-15%。

另一位知情人士表示，至少有一位大型本地房東正尋求出售多家酒店物業，包括位於豪華熱點棕櫚島的一家，以減輕其投資組合的風險。

“未來兩三年內，特別是在豪華房地產領域，供應將會超過需求一定程度，因此自然會導致一定程度的放緩，” JLL中東和非洲戰略諮詢主管米雷耶·阿扎姆告訴路透社説，並補充説一些居民正在等待看看價格是否變得更加實惠才會搬遷。

新的韌性？

迪拜2008年的房地產崩盤仍然歷歷在目，最終導致這個酋長國富裕的鄰國阿布扎比提供了200億美元的緊急援助，但分析人士表示已經吸取了教訓，任何經濟衰退的傳染風險似乎較低。

“該地區的金融機構和主要開發商已經從過去的危機中吸取了教訓，並做好了準備，” Kroll的阿卜杜勒賈瓦德説。“市場重點更多地轉向主流住房和基礎設施。”

經濟指標仍然強勁，標準普爾全球12月採購經理調查報告顯示，迪拜的非石油企業處於穩步擴張模式，達到16個月來的最高水平。與此同時，預計迪拜未來六年的年度交付住房僅為13,000套，遠低於過去15年的30,000套的交付速度，這表明可能存在供不應求的缺口，這可能支撐需求，Knight Frank中東和北非研究主管費薩爾·杜拉尼説。

阿聯酋十大銀行在2008-2009年金融危機期間對房地產的敞口，據分析師稱超過30%，已連續九個季度下降，根據Alvarez＆Marsal諮詢公司的數據，從2020年底的22.3%降至2023年第三季度的16.2%。

儘管銀行和開發商已經減少了風險，行業消息人士警告成千上萬的其他行業參與者更容易受到持續放緩的影響。

其中包括迪拜的經紀機構，據Betterhomes首席執行官Richard Waind指出，迪拜的經紀機構數量已從2020年的1200家激增至約4000家。

據8個消息來源告訴路透社，迪拜房地產行業面臨的最大威脅來自通貨膨脹的意外飆升、全球利率政策的不可預測性以及以色列-哈馬斯戰爭的地區傳染。紅海關鍵航運路線受到干擾的潛在影響目前尚不清楚。

但是地緣政治動盪，如俄羅斯入侵烏克蘭，近年來已經提振了這個酋長國，一些人猜測這種情況可能會持續。

“每當出現混亂，迪拜總會受益，”開發商消息人士説。

由Rachna Uppal額外報道；由Elisa Martinuzzi，Kirsten Donovan編輯