經濟開始顯現常態——住房市場除外 - 《華爾街日報》

週五報告顯示，2023年成屋銷量跌至28年來最低水平。圖片來源：David Paul Morris/彭博新聞社如果你最近沒有嘗試購房，美國經濟看起來似乎正趨於某種常態。但房地產市場仍一片混亂，且這種狀況可能長期持續。

當美國商務部下週四公佈第四季度國內生產總值時，數據或將顯示經濟較第三季度以接近2%的年率增長。這將使GDP同比增幅達到約2.8%，與疫情前三年間的年均增速持平。

與此同時，美聯儲青睞的通脹指標持續降温。將於下週五發布的商務部12月數據可能顯示，截至去年12月的六個月中消費者價格以約2%的年率上漲——正好處於央行2%的目標區間。剔除波動較大的食品和能源類別的核心價格漲幅可能更為温和。

最後，勞動力市場正在趨穩。儘管就業增長與薪資漲幅仍顯強勁，但已有所放緩。3.7%的失業率與2019年平均水平完全一致。

可以説，一切近乎常態。當然，無法保證六個月後經濟仍將保持這種態勢。不過，疫情引發的諸多扭曲現象——就業市場大規模洗牌、鉅額政府救濟、儲蓄激增、商品需求飆升、供應鏈紊亂和通脹失控——似乎已基本被消除。

除了房地產市場。即便從10月底創下的24年高位回落，房地美最新數據顯示，30年期抵押貸款平均利率上週仍為6.6%，比疫情前高出約3個百分點。房價也大幅上漲，全美房地產經紀人協會上週五報告稱，12月售出的現房（即二手房）單户住宅中位價為38.7萬美元，而2019年12月為27.7萬美元。兩者疊加，購房承受力遠不如從前。

問題很大程度上源於供應。由於許多房主在疫情前及初期鎖定了低利率，他們不願搬遷出售。上週五的報告顯示，去年現房成交量創下1995年以來新低。

供應在疫情前已是難題。2000年代中期房地產泡沫破裂後，大量小型建築商倒閉，倖存者及其貸款方變得謹慎。加之許多美國年輕人財務狀況嚴重受損，對首套房的需求也隨之減少。

這一問題難有速效解決方案。即便抵押貸款利率明年下降，也不太可能大幅回落至完全消除"利率枷鎖"效應。建築商正在建造更多低價小户型以滿足首次購房者，大型建築商還提供"買低"方案降低買家貸款利率。但增加住房供應並非一鍵開關那麼簡單。

反常的是，房地產今年可能反成經濟增長動力。首先，去年52週中有33周的30年期抵押貸款平均利率高於當前水平——這意味着現房成交量可能小幅回升。此外，房地產對GDP的影響主要來自住宅建設，而該領域活動似乎即將加速。

週三，全美住宅建築商協會表示，其衡量建築商對未來六個月單户住宅銷售預期的指標在1月份升至自7月以來的最高水平。美國商務部週四報告稱，經季節性調整後，第四季度有109萬套住房開工建設——這是自2022年第二季度以來的最高數量。

僅僅因為住房可能對國內生產總值(GDP)有所貢獻，並不意味着目前的情況是好的。人們因為擔心失去低利率貸款而無法搬家，潛在買家找不到他們能負擔得起的房子——這些都是問題。即使今年經濟的其他部分最終看起來健康，住房市場也不會。

寫信給賈斯汀·拉哈特，郵箱：[email protected]

刊登於2024年1月20日的印刷版，標題為“住房市場離正常還很遠”。